일정 기간 넘겼어도 매도청구권은 소멸 안돼
권리행사 못한 재건축 조합들에 돌파구 마련

 

재건축사업에서 매도청구권 행사기간을 놓쳤을 경우 조합의 매도청구권은 소멸하는 것일까?

이에 대해 대법원은 “소멸하지 않는다”고 확정 판결을 내렸다.

지난해 12월 대법원 제2부(주심 이상훈 대법관)는 서울 서대문구 남가좌1구역 재건축조합이 박모씨 등 3명을 상대로 낸 ‘소유권이전등기’ 소송에서 “최초 조합설립에 준하는 방법으로 동의요건을 충족해 변경인가를 받았다면 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다”며 원심을 확정했다.

1·2심에 이어 상고심에서도 조합이 승소하면서 매도청구권을 인정받은 것이다. 이에 따라 매도청구 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 못한 재건축조합들의 돌파구가 열리게 됐다.

▲“제척기간 도과했더라도 매도청구권은 소멸하지 않는다”=매도청구권은 행사기간 내에 행사하지 않으면 효력을 상실하지만 행사기간을 경과했더라도 매도청구권이 없어지는 것은 아니라는 게 1·2심에 이은 대법원의 판단이다.

조합설립 변경인가를 받으면 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다는 것이다.

먼저 대법원은 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지를 설명했다.

대법원은 “도시 및 주거환경정비법 제39조에 의해 준용되는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는 매도청구권이 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의해 매매계약의 성립을 강제하는 것”이라서 “만일 행사기간을 제한하지 않을 경우 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 몰라 그 법적 지위가 불안전하게 되기 때문이다”고 설명했다.

이어 “매도청구권자가 매수대상의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정해 매도청구를 하는 등 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에서 비춰 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것으로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 않으면 그 효력을 상실한다”고 판시했다.

하지만 대법원은 매도청구를 위한 일정한 기간이 지났더라도 조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등을 통해 새로운 매도청구권이 부활한다고 판단했다.

대법원은 “제척기간이 도과했다고 해서 매도청구권이 종국적으로 소멸한다고 볼 것은 아니다”며 “재건축 참가자 등은 다시 조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등의 절차를 밟아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다”고 설명했다.

이어 “이와 같은 이유를 들어 최초 조합설립에 필요한 동의서를 징구하는 것과 동일한 방법으로 새로운 동의요건을 갖춰 조합설립 변경인가를 받은 남가좌1구역 재건축조합은 특별한 사정이 없는 한 미동의자들을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단한 원심판결의 위법이 없다”고 판결했다.

▲“새로운 매도청구권 발생으로 신의성실 원칙에도 반하지 않아”=나아가 남가좌1구역 재건축조합의 매도청구권 행사가 신의성실 원칙에도 반하지 않는다고 판결했다.

조합설립 변경인가를 받아 새로운 매도청구권이 발생한 이상 매도청구권 행사가 부당하다고 판단하기 어렵다는 이유에서다.

서울고등법원 제23민사부(재판장 이광만 판사)는 “새로운 조합설립 변경동의 요건을 충족한 토지등소유자들의 동의에 따른 조합설립 변경인가에 의해 매도청구권을 행사하는 것이 허용된다는 점에 비춰 남가좌1구역 재건축조합의 매도청구권 행사가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다”며 “매도청구권 행사가 매도청구권의 행사기간을 정한 도정법 및 집합건물법의 규정을 잠탈해, 매도청구의 상대방인 피고들 소유권의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하기 위한 목적으로 이뤄졌다는 등 그 행사가 현저히 부당하다고 볼 자료를 찾아보기 어렵다”고 설명했다.

이에 따라 대법원은 “앞서 본 법리와 기록에 비춰 살펴보면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 간다”며 “여기에 상고 이유의 주장과 같은 도정법상 조합설립 변경동의와 조합설립 변경인가처분, 매도청구권, 신의성실의 원칙에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다”고 확정했다.

 

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조합설립에 준하는 동의서 재징구 여부가 쟁점

 ■ 판결 핫이슈
이번 판결의 쟁점은 조합설립 변경인가를 받으면서 최초 조합설립인가에 준하는 방법으로 동의서를 받았는지 여부이다.

남가좌1구역의 경우 최초 정비구역으로 지정된 5만7천684㎡를 기준으로 토지등소유자 총 445명 중 389명(동의율 85.49%)으로부터 개략적인 신축건물의 설계개요, 건축물철거 및 신축비용 개산액 등이 기대된 조합설립동의서를 징수해 지난 2007년 11월 조합설립인가를 받았다.

이후 기존의 정비구역의 면적을 6만3천466㎡로 확장하는 내용으로 2008년 12월 정비구역 변경지정을 받았다.

이때 남가좌1구역은 정비구역이 확장된 이후 토지등소유자 총 553명 중 441명(79.75%)으로부터 재차 조합설립동의서를 징구해 2010년 6월 변경인가를 받았다.

구역확대로 인해 달라진 설계개요, 건축물철거 및 신축비용 개산액 등이 기재된 조합설립동의서를 전체 토지등소유자들에게 재징구한 것이다.

이에 대해 1·2심 재판부는 “도정법은 최초의 조합설립 인가를 변경하는 경우에도 조합설립 인가 당시와 동일한 조건을 요구하고 있어 인가절차에 관해 근본적인 차이가 없다”고 설명했다.

이어 “남가좌1구역의 경우 적법한 조합설립인가를 받은 이후 토지등소유자들로부터 새로운 조합설립 변경동의서를 징수해 도정법 제16조제3항이 요구하는 동의율을 갖춘 후 변경인가를 받았다”며 “최초 조합설립에 필요한 동의서를 징수하는 방법과 동일한 방법으로 새로운 동의요건을 갖추어 조합설립 변경인가를 받은 후에는 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 할 것”이라고 판시했다.

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“매도청구권 행사 제때 못 했어도
재건축사업 구제 받을 길 열렸죠”

 

맹신균 법무법인(유) 동인 변호사

남가좌1구역의 매도청구 소송을 승소로 이끈 장본인은 바로 법무법인(유) 동인의 맹신균 변호사이다. 맹 변호사는 재건축·재개발사업 추진과정에서 발생하는 모든 법률문제를 다루는 법률전문가로 정평이 나 있다. 특히 단독주택 재건축 분야에 대해 남다른 애착을 갖고 있다. 남가좌1구역의 경우 조합이 매도청구권을 뒤늦게 행사해 자칫 사업이 답보상태에 놓일 수도 있었다. 하지만 맹 변호사가 조합설립 변경인가를 받도록 자문한 결과 승소판결로 이어졌다. 그만큼 각 사안별 적절한 대응으로 조합의 승리를 이끌고 있다.

▲이번 판결에서의 쟁점은 뭔가=이번 판결은 정비구역이 확대된 이후 조합설립 변경인가를 받아 미동의자들에게 매도청구 소송을 제기한 사례로써 ‘조합설립 변경인가에 기해 매도청구권을 행사할 수 있는지’ 여부가 주요 쟁점이다. 미동의자들은 조합설립 변경인가에 기해 매도청구권을 행사할 수 없고, 최초 조합설립인가에 기한 매도청구권은 2년이 경과해 ‘지체없이’ 매도청구권을 행사하라는 관련 법령에 위배된다고 주장했다. 하지만 남가좌1구역은 정비구역 확대가 종전 면적의 10%를 초과했고, 전체 토지등소유자로부터 3/4이상의 조합설립 변경동의서를 징구, 변경된 동의서에 기해 조합설립 변경인가를 받았다. 따라서 조합설립 변경인가에 의해 새로운 사업시행자의 지위를 부여받았고, 조합설립 변경인가에 기한 매도청구권을 행사할 수 있다고 주장했다. 이에 대해 재판부는 조합의 주장을 받아들여 조합설립 변경동의 및 조합설립 변경인가 등의 절차를 밟아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다고 판시했다.

▲이번 소송을 승소로 이끌기 위해 그동안 어떤 노력을 했나=남가좌1구역 재건축조합의 경우 미동의자들과 협의를 통해 원만한 해결을 도모하는 과정에서 2년이 경과하도록 매도청구 소송을 제기하지 않았다. 하지만 때마침 조합이 구역확대에 따른 정비구역 변경절차를 추진했다. 이에 조합과 함께 정비구역 확대 후 조합설립 변경동의서를 징구, 변경인가를 받는데 모든 노력을 경주했다.

▲이번 대법원의 판결이 재건축사업에 미치는 영향은=최근 주택시장의 악화 등으로 인해 여러 재건축조합이 미동의자들에게 ‘지체없이’ 매도청구권을 행사하지 못하는 사례가 많이 나타나고 있다. 하지만 시장상황이 호전될 경우 재건축조합이 조합설립 변경동의 및 변경인가를 득한 후 미동의자들에게 매도청구권을 행사함으로써 사업을 다시 시작할 수 있는 계기가 될 것으로 기대된다. 종전 대법원 판결은 구 주택건설촉진법에 따라 재건축결의가 무효이거나 제척기간이 도과한 경우에도 새로운 재건축 변경결의를 통해 매도청구권을 행사할 수 있다는 입장이었다. 이번 대법원 역시 도정법 하에서의 조합설립 변경동의 및 변경인가를 인정하고 있기 때문이다.

▲재건축에서도 특히 단독주택 분야에서 위상을 떨치고 있는데, 그동안 어떤 소송들을 맡아 왔나=단독주택 재건축사업의 소송은 공동주택 재건축사업과 마찬가지로 미동의자들을 상대로 한 매도청구 소송이 대부분을 차지하고 있다. 또 시장상황의 악화로 인해 분양신청을 하지 않은 자들을 상대로 한 현금청산 소송도 증가하고 있는 추세이다. 이에 따라 재건축사업의 절차와 관련된 소송으로는 정비구역 지정취소소송, 사업시행인가 취소소송, 관리처분인가 취소소송 등이 있으며, 조합의 사업시행자 지위를 좌우하는 조합설립 무효확인소송 등을 수행하고 있다.

▲법률전문가로서 최근 재건축·재개발사업을 진단한다면=국내 주택시장의 악화로 인해 많은 재건축·재개발 현장이 중단되다시피 하고 있다. 이로 인해 관련법의 맹점을 파고든 정비구역지정 취소, 조합설립인가 취소 등의 각종 소송들이 난무하고 있다. 재건축·재개발사업은 도심내 유일한 주택공급 방안이라고 할 수 있다. 이에 따라 불황기에서도 재건축·재개발사업이 원활하게 추진될 수 있는 다양한 방안을 연구하겠다.