맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 일반
관리처분계획을 수립함에 있어 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(법 제48조 제1항 제3호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(법 제48조 제1항 제4호)이 포함되어야 한다.
종전 토지, 건축물의 감정평가액은 사업시행 인가시점을 기준으로 하여 감정평가업자에 의해 평가된 가액으로, 그 평가액은 사업시행 후 관리처분을 위한 기준가격이 된다.
즉 이 평가액은 건축시설의 분양규모 결정이 기준이 되고, 분양가격에도 영향을 미치며 단위 소유가격의 비율에 따라 부담액 또는 배당액이 기준이 된다.
사업시행을 위한 관리처분계획에는 분양대상자별로 분양예정대지 또는 건축시설의 추산액이 포함되어야 하는데, 이러한 종후자산 평가액은 청산이나 분양에 있어서의 기준이 되는 가액이 된다.
종전자산 및 종후자산에 대한 감정평가와 관련 주택재개발사업에 있어 법률상 강제되고 있으나, 주택재건축사업에 있어 임의사항으로 규정하고 있다. 다만 주택재건축사업에 있어서도 실무상 종전자산 및 종후자산에 대해 감정평가를 실시하고 있다.
2. 감정평가업자의 선정
주택재개발조합은 관리처분계획을 수립하기 위한 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다(법 제48조 제5항 제3호).
주택재건축사조합은 총회의 의결을 거쳐 감정평가업자를 선정 및 변경할 수 있으며, 다만 감정평가자 선정 및 변경은 총회 의결을 거쳐 시장·군수에게 위탁할 수 있다(법 제24조 제3항 제6호).
3. 도시정비법상 감정평가의 종류
도시정비법상 감정평가는 정비기반시설의 무상귀속·무상양도 협의를 위한 평가(시행령 제41조 제2항 제11호, 법 제65조), 종전자산평가(법 제48조 제5항), 분양예정자산평가(법 제48조 제5항), 국·공유지의 처분평가(법 제65조 제5항, 제6항), 보상평가(협의, 수용이의재결)(법 제38조) 및 기타 정비구역내 물건의 담보·경매평가 등 다양하다.
4. 주택정비사업에 있어 감정평가의 성격
부동산의 가격은 정하여진 어떤 하나의 가격만이 존재하는 것이 아니라 상당한 폭을 가지고 일정한 수준으로 형성되며, 이용상황과 법률적 제한·조장에 따라 그리고 시간의 흐름에 따라 계속 변동하는 특징을 갖고 있다.
일반적으로 담보, 경매, 보상목적 등의 감정평가는 쌍방당사자의 이해관계 절충을 위한 목적으로 이루어지며, 쌍방관계의 이해절충을 위한 평가의 경우에는 일반적으로 절대적 가격이 중시된다.
도시정비법상 종전자산의 평가는 각 조합원의 권리변환의 기준이 되는 것으로서 절대적 가격수준의 문제보다는 상대적 가격, 즉 조합원간의 형평성이 더 중시된다. 따라서 정비구역내 종전자산의 평가에 있어서는 비례율, 실거래 가격수준, 개발이익분배 등이 충분히 고려되어야 하며, 평가대상 물건의 종류별, 규모별, 위치별 간의 적정한 가격균형이 유지되도록 하는 것이 중요하다.
도시정비법에 의한 재건축사업의 관리처분계획을 작성하기 위한 종전자산의 평가는 조합원들 사이에 분양(또는 분배)의 기준이 되는 권리가액의 산정에 주된 목적이 있고, 공익사업법에 의한 평가는 공익사업을 시행함에 있어 수용목적물에 대한 정당한 보상액을 정하는 데에 주된 목적이 있는 것이어서, 양자의 평가 사이에는 ‘재건축사업 시행결과의 조합원 사이의 공평한 분배’와 ‘정당한 보상’이라는 목적의 차이가 있다(서울고등법원 2008.11.4.선고 2008누8651 판결).
따라서 관리처분계획의 기초가 된 감정평가의 평가방식이 다소 부당하다고 하더라도, 관리처분계획 수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서, 그 평가방식의 부당함으로 인하여 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다(서울행정법원 2010.7.15.선고 2010구합14039 판결).
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