맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 종전자산의 감정평가에 대한 법적 근거
주택재개발사업에서 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 평가할 때에는 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(법 제48조 제5항).
주택재건축사업에서 사업시행자가 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격에 대하여 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(법 제48조 제6항).
2. 주택재개발사업에 있어 개발이익의 배제
주택재개발사업의 경우 종전자산의 가격시점이 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하므로, 사업시행인가 고시일 이전에 고시한 공시지가를 기준으로 평가하여야 하며, 사업시행인가고시로 인한 개발이익은 배제하여야 한다.
도시환경정비사업과 관련 서울행정법원(2009.9.4.선고 2007구합41895 판결)은 “이 사건 구역의 토지에 대한 평가가 종전의 가치비율에 따라 균형있게 이루어지기 위해서는 이 사건 사업으로 인해 발생하는 개발이익 등 가격변동에 영향을 미치는 영향이 배제되어야 할 것이다”라고 판시했다(대법원 1998.1.23.선고 97누17711 판결 동일취지).
주택재개발사업에서 종전자산을 평가함에 있어 비교표준지는 개발이익을 배제하기 위해 사업구역 외의 비교표준지를 적용한다. 대법원(2010.4.29.선고 2009두17360 판결)은 “수용대상토지의 보상액을 산정하면서 인근 유사토지의 보상사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 ‘정상적인 가격’이란 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래로 형성되지 아니한 가격을 말한다.
그러나 그 보상사례의 가격이 개발이익을 포함하고 있어 정상적인 것이 아닌 경우라도 그 개발이익을 배제하여 정상적인 가격으로 보정할 수 있는 합리적인 방법이 있다면 그러한 방법에 의하여 보정한 보상사례의 가격은 수용대상토지의 보상액을 산정하면서 이를 참작할 수 있다”라고 판시했다.
3. 주택재개발사업에 있어 개발이익의 반영
주택재건축조합은 미동의자에 대한 매도청구권을 행사함에 있어 미동의자 소유 부동산을 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 매수하여야 한다(대법원 1996.1.23.선고 95다38172 판결).
따라서 주택재건축사업의 경우 미동의자 소유 부동산에 대한 감정평가와 형평성 차원에서 조합원의 종전자산평가는 적정한 개발이익이 포함되어야 하고, 토지의 경우 가격시점의 정확한 시가반영을 위해 비교표준지를 개발이익이 반영된 사업구역내 또는 인접지역에서 선택하여야 한다.
노후·불량 건축물로서 누구나 가까운 시일 내에 재건축될 것임을 충분히 예견하였고, 조합설립인가 이전부터 재건축사업이 수년간 추진되어왔다면 해당 부동산의 시가에는 이미 재건축 후의 예상가치에서 재건축비용을 공제한 개발이익까지 포함되어 있다고 할 것이다(대법원 2008.2.1.선고 2006다32217 판결).
4. 종전토지의 평가기준
종전토지의 평가는 가격시점에 있어서 일반적 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가해야 한다. 또한 대상물건의 소유자가 생각하고 있는 주관적인 가치, 대상물건을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 이용가치, 일시적인 이용상태, 지적공부상의 지목 등을 고려하지 않고 객관적이며, 일반적인 이용상태에 따라 평가해야 한다(대법원 1998.1.23.선고 97누17711 판결).
주택재개발사업의 경우 종전토지의 비교표준지를 당해 정비구역내에서 선정할 경우 비교표준지 공시지가가 공법상 제한을 받고 있는 상태의 가격이므로, 이를 공법상 제한이 없는 상태의 가격으로 정상화하여 적용하여야 한다. 당해 정비구역 외 인근 유사지역의 비교표준지 공시지가를 기준으로 평가할 경우 정비구역의 지정으로 인한 공법상 제한을 별도로 보정할 필요가 없으나, 지역 및 개별요인의 비교에 있어 적정한 가격수준과 균형이 유지되도록 요인비교 작업에 신중해야 한다(대법원 2009.3.26.선고 2008두22129 판결).
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