이학수
법무사
신탁등기는 법률의 규정에 의하여 강제되는 것이 아니라 원활한 정비사업 수행을 위한 필요성에 의하여 소유자인 조합원들의 합의에 의하여 시행되고 있다. 재개발사업은 열악한 도로, 공원 등을 확보하고 노후·불량 주택의 주거환경을 개선하기 위한 공공성이 강한 사업이다.
따라서 재개발조합에 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실하여 현금청산자로 분류된 토지등소유자에 대하여는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 및 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따라 토지 또는 건축물의 소유권을 강제수용하여 재개발조합이 소유권을 확보하여 재개발사업을 추진하여 왔다.
지금까지는 주로 재건축조합에서 신탁등기제도를 활용하고 있고, 재개발조합에서는 일부 조합을 제외하고는 조합에서 신탁등기제도를 활용하지 않고 있다. 그러나 앞으로는 재개발에 있어서도 신탁등기제도를 적극 활용하여야 할 필요성이 있다.
그 이유를 살펴보면 첫째, 사업부지와 인근학교, 종교시설, 공공시설 등과 종종 교환으로 지적을 정리해야하므로 조합원 소유 토지를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 받아 놓아야 교환등기를 용이하게 하여 재개발사업을 원활하게 추진하거나 토지대금등을 정산할 수 있다.
둘째, 사업시행인가 이후 이주에서 준공 및 이전고시까지 4~5년이 소요되는데 조합으로 신탁 및 소유권이전등기를 안 해 두면 악성조합원들에 의하여 자신의 토지에 다액의 근저당권, 압류 등을 유발하더라도 재개발조합으로서는 어쩔 수 없이 대법원의 도시 및 주거환경정비 등기처리 규칙에 따라 신축 아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기해 주어야 한다. 이로 인해 공사비, 조합 부담금 등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 조합 및 다수 선량한 조합원에게 많은 피해를 주게 된다.
조합명의로 신탁등기를 해 두게 되면 위탁자인 조합원은 등기부상 현재의 소유자가 아니어서 등기의무자가 될 수 없는 것이 원칙이다. 그러므로 신탁법 제21조에 의하여 위탁자인 조합원을 등기의무자로 하는 압류·가압류의 처분제한의 등기와 강제집행 등의 경매기입등기를 할 수가 없다. 따라서 재개발조합의 입장에서는 사업완료시까지 조합원의 재산이 감소되지 아니하여 분담금 등의 채권을 확보할 수가 있다.
셋째, 현행법은 시공사가 공사대금채권을 확보하기 위하여 준공 후 조합원명의로 소유권보존등기가 경료된 부동산에 대하여 공사대금채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있다.
그러나 현행 부동산 유치권제도는 유치권이 등기부에 공시되지 아니함에도 불구하고 사실상 우선변제를 받는 결과를 낳아 제3자에게 예측할 수 없는 손해를 입히는 등의 이유로, 등기 부동산에 대한 유치권의 폐지를 골자로 하는 내용에 관하여 법무부가 2013년 1월 16일 민법 일부개정법률(안) 입법예고를 했다.
그러므로 향후 시공사가 공사대금채권을 확보하기 위하여 등기된 개별조합원 부동산에 대하여는 유치권을 행사할 수가 없으므로, 조합 앞으로 신탁등기를 하여 악성조합원의 과다채무를 방지하는 등의 방법으로 채권확보를 할 수 있다.
넷째, 재개발 조합은 조합설립인가일로부터 30일 이내에 관할법원에 등기함으로써 도시정비법상의 법인으로서 설립되고, 사업년도가 종료될 때 일반분양분은 수익사업에 해당하여 법인세가 과세된다. 그런데 조합원의 재산 출연 시점은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 하게 되는데, 조합설립인가일로부터 신탁등기일까지는 상당한 시간의 경과로 인하여 사회경제적 변화에 따라 재개발부지의 부동산 가격이 높아질 경우 조합명의로 신탁등기를 하고, 이 신탁등기일을 재산의 출연시점으로 삼으면 법인세를 절감할 수 있다.
이와 같이 조합원 재산출연에 따라 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 하여 재개발사업을 추진하는 것이 여러 가지 측면에서 조합 및 조합원에게 이익을 안겨다 준다. 이렇듯 재개발사업에 있어서도 신탁 및 소유권이전등기가 필요하므로 재개발조합의 정관 제정시 신탁등기규정을 명시해야 한다.
