윤중경
제일엔지니어링 사장
철도부지 상부에 인공대지를 조성하여 아파트, 기숙사 상업시설을 복합적으로 개발하여 저렴한 수준의 임대주택과 서민주택을 공급하는 ‘행복주택 프로젝트’를 추진하겠다는 대통령 당선자의 공약으로 그동안 도시의 무관심공간으로 인식되던 철도부지의 입체복합화 개발에 대한 논의가 최근 도시정책의 주요한 이슈로 떠오르고 있다.
그 핵심내용을 살펴보면 향후 5년간 철도부지 상부에 인공대지를 조성하여 아파트, 기숙사, 상업시설 등을 건설하고 총 20만호의 주택을 기존시세의 30~50% 수준으로 임대 공급하겠다는 것이다.
그동안 도심내 또는 도심근교의 유휴철도부지를 복합용도로 개발하여 직주근접형 소형·임대주택 건설하자는 도심주거공간 조성방안에 대한 연구와 시범사업의 타당성조사 등이 다각적으로 진행되어 왔다.
철도부지의 개발유형을 살펴보면 첫째, 철도상부에 인공대지를 조성하는 방안으로 주로 주변보다 철도선로가 낮은지대에 위치한 지역에 인공데크를 설치해 지역간 직접연결을 통한 수평적 통경축을 확보하는 방안이 있다.
둘째, 주변보다 높거나 동일한 지반조건의 노선에 철도와 건축물을 일체적인 구조로 개발하는 방안으로 고속도로나 지상철도에 적용할 수 있다.
셋째, 철도부지와 주변부지를 통합하여 개발하는 방안으로 인접지역 개발을 통한 분양·임대주택의 동시공급, 지역경제 활성화를 도모하는 새로운 도시재생과 정비수단으로 활용될 수 있다.
현재 우리나라에서 시행된 철도부지 복합개발은 주로 서울역, 영등포역 등 민자역사 개발과 차량기지 상부에 인공대지를 조성하여 아파트, 학교 등을 공급한 사례가 있고, 최근 폐선부지를 활용하여 관광자원이나 도심내 선형공원 등의 휴식공간으로 활용하고 있다.
하지만 현행 철도입체 복합개발은 쇼핑위락 등 수익사업 위주로 개발되면서 공공성 부족하다는 지적과 대규모 상업시설 입지로 인한 주변 교통혼잡 가중이라는 문제점을 양산하고 있다.
또한 철도부지만을 대상으로 한 단위개발로 대중교통 체계와 연계한 기반시설 미비 및 운영체계미흡으로 이용 불편을 초래하고 있으며, 주변지역과 연계한 통합 개발효과를 예측하여 도시재생사업으로 확대하기 위한 노력이 있었으나 성과는 지지부진한 실정이다.
철도부지의 복합개발을 통한 도심주택 공급이 효율적으로 추진되기 위해서는 개발이 가능한 대상지를 찾아내서 주변지역과 연계한 통합적인 도시재생 전략에 맞추어 공간계획을 수립하고 공공기반시설, 교통체계, 주변도시 기능과의 자연계성 등 종합적 관점에서 접근하는 것이 필요하다. 나아가 대중교통 중심체계의 도시구조 개편전략과 연계하여 추진하고 주택공급 측면에서도 개발대상 지역의 인구구조 변화와 도심내 주택수요의 특성에 맞는 개발프로그램과 전략이 필요하다.
철도상부 인공대지 조성과 관련하여 정부, 철도공사, 철도시설공단 등 토지소유자와 관련지자체, 주민, 기업 등의 참여방식, 통합개발시 권리배분, 이익배분 등에 대한 사항, 철도부지 상부의 사용권 및 분양주택의 공급기준, 권리설정 등에 대한 세부적이고 면밀한 사전준비가 필요하다.
새 정부 출범 후 주요한 주택사업의 하나로 추진될 것으로 예상되는 철도부지 복합화를 통한 행복주택사업은 기성시가지 내부에서 낙후된 철도주변의 생활환경개선, 주택공급확대, 대중교통중심의 도시구조 개편의 효과를 기대할 수 있는 새로운 도시개발 방식이다.
지역의 사회적, 경제적, 물리적 특성을 고려한 종합적인 도시계획 및 도시재생사업으로 활용될 수 있도록 다양한 계획 및 사업수단을 사전에 마련토록 해야 한다. 단기적이고 개별적인 사업추진으로 인한 한계를 극복하기 위해 도시 전체적 차원에서의 공간구조 개편전략과 연계하여 추진하는 방안이 마련되어야 한다.
