Q : 조합이 시공사와 공사도급계약을 체결하였는데 “조합의 모든 계약 행위에 대하여 조합 임원 및 조합원 전체가 갑과 연대하여 책임을 진다”라는 조항이 있습니다. 이 경우 조항 내용 그대로 효력이 발생하는지요? 그리고 임원이 교체될 경우 기존 임원은 연대보증책임에서 벗어나게 되는지요?

 

1. 계약서에 연대보증의 의미로 ‘날인’하지 않는 한 책임 없음 
조합은 ‘법인’으로서 조합원들과 구별되는 권리·의무의 주체가 됩니다. 그러므로 비록 조합이 시공사와 공사도급계약을 체결하면서 “조합의 모든 계약 행위에 대하여 조합 임원 및 조합원 전체가 갑과 연대하여 책임을 진다”라고 규정하더라도 이것만으로는 조합원과 임원에게 효력이 미치지 않습니다.

 

이는 총회에서 위 계약의 체결에 관하여 조합원 과반수 또는 3분의 2이상의 동의로 의결이 된다고 하더라도 마찬가지입니다.

 

조합원들의 동의는 ‘조합’과 ‘시공자’가 해당 내용으로 계약을 체결한다는 점에 관한 동의일 뿐 그로 인한 조합의 채무에 대하여 연대보증까지 한다는 의미는 아닙니다.

 

연대보증에 관한 조항이 계약 내용에 들어 있다고 하더라도 이는 조합과 시공사간의 양 당사자 사이에 효력이 있을 뿐, 임원 기타 조합원들은 직접적으로 시공사에 대한 책임을 지지 않습니다. 조합이 사업을 종료하거나 사업을 중도에 포기하고 청산하면 그 때는 청산금부과 처분을 통하여 각 조합원들이 분담책임을 지는 수가 있으나 이는 위 조항의 효력과는 다른 별개의 문제입니다. 위와 같은 조항이 법률적으로 효력이 없음에도 불구하고 공사도급계약서에 삽입되는 이유는 임원 기타 조합원들에게 심리적인 강제효과를 가지게 하기 위한 것으로 보입니다.

 

다만 위 공사도급계약서의 말미에 연대보증의 취지를 명시하고 날인하면 그에 따라 비로소 연대보증책임을 지는 것입니다. 실제로 시공사들은 도급계약을 체결하면서 임원들에게 조합채무에 대한 연대보증을 할 것으로 요구하고 있고 이에 따라 연대보증을 하는 경우가 대부분인 것으로 보입니다.

 

 

2. 연대보증의 취지로 날인한 임원의 연대보증책임 범위
조합과 시공사와의 공사도급계약 내용에는 대부분 시공사의 사업경비 대여에 관한 조항이 포함되어 있는데, 조합과 시공사 간의 소비대차 관계는 일회적으로 그치는 것이 아니고 계속적으로 그 액수가 증가하는 것이 보통입니다.

 

이러한 경우 임원의 계속적 채권관계에서 발생하는 불확정채무 전체를 보증하게 되는 계속적 보증인의 책임을 진다고 하겠습니다. 다만, 임원이 사임 등으로 그 직에서 물러날 경우에도 연대보증채무를 계속하여 부담하는지 문제가 됩니다.

 

이에 관하여 대법원 판례는 일정한 직무나 지위를 전제로 채무를 보증한 자가 그 직무나 지위를 떠난 경우라면 보증계약 성립 당시의 사정에 현저한 변경이 생긴 경우에 해당하므로, 당사자 간의 특약이 없는 한 그 보증계약을 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다.

 

따라서 임원직에서 사임하거나 해임되는 경우에는 일정 기간 내에 시공사 앞으로 연대보증계약을 해지한다는 내용증명을 발송함으로써 그 이후에 발생하는 채무에 대하여서는 연대보증책임을 면할 수 있습니다. 다만, 해지의 의사표시 전에 이미 발생한 채무에 대하여서는 여전히 연대보증책임을 부담하게 됩니다.

 

3. 임원교체시 기존임원이 채무를 면하기 위해서는 이에 관한 명시적인 조항을 두어야 함
신규로 취임하는 임원이 시공사와의 계약에 관한 연대보증서에 특별한 단서를 두지 않고 서명하면 취임 전에 이미 발생한 채무 및 향후 발생할 채무 전체에 관한 연대보증책임을 부담하게 됩니다.

 

앞서 언급한 바와 같이 기존의 임원이 임원직을 떠나면서 해지의 의사표시를 하더라도 해지의 의사표시 전에 이미 발생한 채무에 관하여는 여전히 연대보증책임을 부담합니다.

 

그런데 이렇게 보면 퇴임전에 이미 발생한 채무에 대하여는 연대보증인의 숫자가 증가(기존임원+신규임원)하게 되어 시공사에게 부당하게 유리하게 됩니다.

 

그럼에도 불구하고 많은 조합이 이러한 점을 간과하고 조합 측에 불리한 내용의 약정을 하는 실정입니다. 따라서 최초에 시공사와 도급계약을 맺을 때에 임원의 연대보증책임 관련 조항에 “해임되거나 사임한 임원은 연대보증의 책임을 면한다”는 내용을 삽입하거나, 이와 같은 계약 내용의 체결이 어려운 경우라면 임원의 연대보증란에 “임원 퇴임시 퇴임임원은 그 채무를 면한다”라고 기재해두는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다.

 

본 변호사가 자문하는 어떤 재건축조합의 경우에는 시공사와의 계약서에 "임원이 교체되어 신규임원이 취임할 경우에는 이를 즉시 시공사에게 서면통지 하고 신규 연대보증인으로 교체하여야 하며, 이 경우 해임되거나 사임된 임원은 연대보증의 책임을 면한다"는 조항을 삽입하여 기존 임원이 임원직을 떠나는 경우 연대보증책임에서 벗어난다는 점을 분명히 했던 사례가 있습니다.
〈문의 02-532-6327~8〉