주거이전비 지급시 ‘계속 거주 요건’의 필요성

2012-04-26 14:34 입력

이철현
감정평가사/하나감정평가법인 이사

많은 논란을 낳았던 주거이전비 지급기준일 문제가 결국은 입법으로 해소된 이후 남은 쟁점은 주거이전비 지급에 있어 ‘계속 거주’요건이 필요한지 여부와 그 지급시기는 언제인지의 문제이다.

최근 대법원은 신길7재정비촉진구역재개발조합을 피고로 한 〈2011두23603 주거이전비〉 판결을 통해 이 문제에 대한 입장을 피력한 것으로 보인다.

이 사건 원고들은 신길7구역의 정비계획 공람공고일인 2007.5.2. 당시 이 사건 정비구역에서 3월 이상 주거용 건물에 거주한 세입자로서 사업시행인가고시일 후에 이주했다.

원고들은 보상계획공고 혹은 주거이전비 산정통보 여부에 관계없이 주거이전비를 지급해야 한다는 입장이고(참고로 원고들은 사업시행인가 후 관리처분인가 전 시점에 소송을 제기하였다), 조합측은 원고들이 주거이전비 지급청구권을 취득했다고 하더라도, 주거이전비의 지급시기는 관리처분인가 후 사업시행자가 보상공고를 한 이후로 봐야 하므로, 이 사건의 경우 관리처분인가를 받지 않았으므로 주거이전비 지급의무가 없다고 주장했다.

이에 대해 하급심 및 대법원은 모두 조합측의 주장을 배척했다. 이 판결을 통해 대법원은 ①기준일(구역지정 공람공고일) 후 관리처분인가고시일 또는 주거이전비 산정통보일까지의 계속거주 요건은 불필요하다는 점, ②세입자가 주거이전비 지급청구권을 획득하여 그 지급을 구한 경우 관리처분인가 후 보상계획공고 후 실제 주거이전비 지급시까지 지급을 미룰 수는 없다는 점, 즉 주거이전비 지급청구권의 성립시기(사업인정고시일등)와 이행기(변제기)가 분리되는 것은 아니라는 점을 분명히 한데 의의가 있다(따라서 주거이전비 금액을 산정함에 있어서도 구역지정 공람공고일이 아니라 사업시행인가고시일을 기준으로 산정하여야 하는 것으로 판결했다.

기준일 후 사업시행인가고시일까지의 계속거주요건은 반드시 필요하다고 볼 것인데 이는 ①주거이전비 지급의 전제가 되는 사업시행자에 대한 수용권부여는 사업시행인가를 통해 비로소 부여된다는 점, ②주거이전비 지급의 또 다른 요건인 ‘당해 공익사업의 시행으로 인한 이주’인데, 사업의 ‘시행’을 위해서는 최소한 사업시행자가 확정되어야 할 것인데 기준일(=공람공고일) 직후에는 사업시행자인 조합이 존재하지 않는 모순에 직면한다는 점, ③구역지정을 위한 공람공고만으로는 정비예정구역 내 건축물의 사용·수익에 어떠한 제한이 가해지는 것도 아니므로 공람공고일 이후의 이주자를 ‘공익사업의 시행으로 인한’ 이주로 보기 어렵다는 점, ④나아가 요즘과 같은 정비사업 현실에서는 사업시행자인 조합이 설립되었다고 하여 이를 모두 공익사업의 ‘시행’이 확정적인 상태라고 보기도 어려우므로(2012.2월 도정법 제16조의2로 신설된 조합인가취소제도 및 일몰제 등은 이를 반증한다), 사업시행계획이 확정되고 주거이전비 지급의 전제가 되는 수용권이 부여되어야 비로소 명실상부한 사업시행단계라 볼 수 있는 점, ⑤‘당해 공익사업의 시행으로 인한 이주’라는 요건은 “이주와 사업시행간의 직접적이고도 필연적인 인과관계”를 요구하는 것이므로 상기한 점을 감안할 때 현실의 실무에서 그 인과관계의 존부를 판단함에 있어서 기준일로부터 사업시행인가고시일까지의 계속거주 여부를 기준으로 판단하는 것이 가장 현실적인 점, ⑥나아가 주거용 건물 소유자에 대한 이주대책의 경우 기준일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주할 것을 요구하고 있고, 주거이전비와 함께 세입자 대책의 양대 축을 이루는 임대주택공급자격에 대해 서울시 조례는 “사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주”라고 규정하고 있는 점, 당초 임대주택과 주거이전비 중 택일하다가 2007년 4월 공익사업법 시행규칙 개정으로 양자를 모두 지급하게 된 이후 주거이전비 지급문제가 본격적으로 논란이 된 사정을 감안하면 양자의 지급대상자 여부를 판단함에 있어 동일 기준을 적용하는 것이 합리적인 점 등을 종합적으로 고려하면, 최소한 기준일인 공람공고일부터 사업시행인가고시일까지는 계속 거주할 것을 요한다고 보아야 할 것이다.

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