※ 지난호에 이어 향후 도정법이 개정되어야 하는 방향을 마지막으로게재하도록 하겠습니다.

 

Ⅱ. 도정법 개정 제안 내용

6. 토지등소유자 동의방법이 현재 지장 및 자필서명으로 되어 있는데, 이것은 개정전인 인감도장 찍고 인감증명서 첨부하는 방식으로 다시 개정되어야 한다.
1) 현행 규정=법 제17조에는 토지등소유자의 동의방법에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

제17조(토지등소유자의 동의방법 등)

① 제4조의3제1항제4호, 제7조제1항, 제8조, 제13조제2항, 제14조제4항, 제16조제1항부터 제3항까지, 제16조의2제1항, 제26조제3항, 제28조제7항, 제33조제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다. 〈개정 2009.2.6, 2012.2.1.〉

② 제1항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 〈신설 2009.2.6.〉

 

즉, 조합설립동의서등 법이 정하는 중요한 서류에 대하여 동의를 할 경우에 동의하는 본인이 지장을 날인하고 자필로 서명을 한 뒤 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하도록 2012년 2월 1일에 개정을 한 것입니다.

 

2) 개정방향=위와 같이 개정을 한 이유는 토지등소유자들 중 인감증명서를 발부받아 동의서에 첨부하는 것에 대하여 거부감을 가지는 사람들이 다수 있다는 점, 그리고 인감증명서를 발급받아야 하는 불편함 등을 감안하여 이를 수월하게 하기 위하여 위와 같이 개정을 한 것으로 추측이 됩니다.

하지만 현행 규정대로 계속 진행을 하게 되면, 자신이 동의서를 내고서도 추후 자신이 작성하여 제출한 것이 아니라고 허위 주장을 하며 추진위원회나, 조합설립인가 등의 취소 또는 무효주장을 할 가능성이 매우 높고, 이러한 이유로 인하여 법원 재판에서 추진위나 조합이 패소하는 억울한 사태가 충분히 발생을 할 수가 있을 것입니다.

왜냐하면 첫째, 동의서에 지장을 찍을 때에 일반적인 인주를 찍어서 지장을 찍게 되는데, 인주를 손가락에 묻혀서 지장을 찍으면 그것이 뭉개져서 누구의 무인인지를 확인하는 것이 불가능한 것이 많이 발생할 수가 있고 둘째, 자필 서명도 우리나라는 서명문화가 아니기 때문에 자신의 서명을 대충하게 되고, 따라서 나중에 동의서에 서명된 자필이 그 사람의 것인지 아닌지를 판단을 할 수가 없는 경우가 다수 발생할 수가 있기 때문입니다.

특히 동의서에는 대부분 부동문자가 기재되어 있고, 직접 수기로 기재하는 부분은 극히 일부분이기 때문에, 실제로는 자신이 작성하여 제출해 놓고 나중에 자신이 한 것이 아니라고 주장을 하게 되면, 이 사람의 숫자가 동의자 숫자에서 제외되게 되어 추진위설립동의율, 조합설립동의율이 미달되는 사태가 발생하여 억울하게 추진위설립승인, 조합설립인가가 취소될 수 있습니다.
따라서 개정 전의 아래와 같은 규정으로 다시 재개정을 반드시 하여야 할 사안입니다.

〈개정전〉

 

① 제7조제1항, 제8조제1항부터 제4항까지, 제13조제2항, 제14조제4항, 제16조제1항부터 제3항까지, 제26조제3항, 제28조제7항, 제33조제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 인감증명서를 첨부하여야 한다. 이 경우 인감증명서를 종전에 제출한 경우에는 이를 첨부하지 아니할 수 있으나, 인감도장의 변경 등으로 인하여 인감증명서의 첨부가 필요하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

7. 조합설립동의 의제자의 반대의사 표시, 조합설립동의서 제출자의 철회시한을 수정하여야 함
1) 현행 규정=추진위원회 설립에 동의하여 조합설립에 동의한 자로 의제된 자가 반대의사 표시를 표시할 수 있는 시기, 그리고 조합설립동의서를 제출한 자가 철회할 수 있는 시기에 관하여 법과 시행령에 아래와 같이 규정되어 있습니다.

 

■ 도정법

제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성)

①시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다. 〈개정 2005.3.18, 2009.2.6〉

② 제1항에 따라 조합을 설립하고자 하는 경우에는 제4조에 따른 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말한다) 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토해양부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 받아야 한다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니한다. 〈개정 2009.2.6, 2012.2.1.〉

③ 제2항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 "추진위원회 동의자"라 한다)는 제16조제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 제16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. 〈신설 2009.2.6〉

 

즉, 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립에 동의한 것으로 간주되게 되고, 이러한 사람은 별도로 조합설립동의서를 제출할 필요가 없이 조합설립동의자의 숫자에 포함되나, 다만 조합설립인가신청 전까지 조합설립에 반대하는 의사가 생길 경우 반대의 의사표시를 하면 동의자의 숫자에서 제외되게 되는 것입니다.

그리고 법 시행령에 보면 아래와 같이 규정되어 있습니다.

 

■ 도정법 시행령
제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) 
④ 토지등소유자는 법 제12조 및 제17조제1항 전단의 동의(법 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따라 동의가 의제되는 경우를 포함한다)에 따른 인·허가 등의 신청 전에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있다. 다만, 법 제16조에 따른 조합설립의 인가에 대한 동의 후 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 아니한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 철회할 수 없다. 〈개정 2009.8.11, 2012.7.31.〉

1. 조합설립에 최초로 동의한 날부터 30일이 지난 경우
2. 제22조의2제1항에 따라 창립총회를 개최한 경우

 

위 단서조항의 해석에 있어서 잘못 해석하는 경우가 많은데, 위 단서조항은 추진위설립동의를 하여 조합설립동의가 간주되는 사람을 포함한 것이 아니라, 추진위설립동의를 하지 않고 새로 조합설립동의를 한 사람들에 국한하여 조문을 신설한 것입니다.

따라서 조합설립동의서를 새롭게 제출한 사람들은 ①일단 자신이 조합설립동의서를 제출한 날로부터 30일이 지나게 되면 철회를 할 수가 없고 ②만약에 동의서 제출한 날로부터 30일이 지나지 않았으나 그 이전에 창립총회를 개최해 버리면 이 또한 철회를 할 수가 없게 됩니다. 왜냐하면 위 단서에 “다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는”이라고 하여 1호나 2호 둘 중에 하나라도 해당되면 철회를 할 수가 없도록 규정하였기 때문입니다.

 

2) 개정 방향=위와 같이 시행령 개정을 하게 된 것은 법을 개정하려면 상당한 시간과 절차가 소요되기 때문에 법 개정 전에 시행령부터 먼저 개정을 하였기 때문입니다.

따라서 추진위원회설립동의자로서 조합설립동의한 것으로 간주되는 사람이건, 아니면 조합설립동의서를 새로 제출한 사람이건 간에 모두 창립총회 개최공고 이후에는 반대의사표시 또는 철회를 할 수가 없도록 하고, 아울러 조합설립동의율도 창립총회 개최공고시에 갖추어야 하며, 개최공고를 하면 그 날짜에 관할관청에 조합설립동의서를 제출하여 제출한 서류에 의하여 동의율을 계산하도록 미리 검증하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

 

9. 정비구역의 범죄예방 시기 조절
1) 현행 규정=도정법 제28조의2를 보면 아래와 같이 규정되어 있습니다. 정비사업의 전문가라면 이 조항을 보면서 웃지 않을 수 없을 것입니다.

 

제28조의2(정비구역의 범죄 예방)

시장·군수는 제28조제1항에 따른 사업시행인가를 한 경우 그 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 하며, 사업시행인가 후 정비구역 내 주민 안전 등을 위하여 다음 각 호의 사항을 관할 지방경찰청장 또는 경찰서장에게 요청할 수 있다.

1. 순찰 강화
2. 순찰초소의 설치 등 범죄 예방을 위하여 필요한 시설의 설치 및 관리
3. 그 밖에 주민의 안전을 위하여 필요하다고 인정하는 사항

 

2) 개정 방향=위 규정을 보면 사업시행인가가 나면 범죄발생 등의 위험도가 증가하기 때문에 주민의 안전을 위하여 위 조치를 할 수 있도록 규정한 것입니다.
하지만 사업시행인가가 나면 범죄발생의 위험도가 증가하는 것인가요? 전혀 그렇지가 않습니다. 위에서 말하는 우려는 조합원들이나 세입자들에 대한 조합의 이주기간이 시작되면 날 수 있는 상황들입니다. 따라서 당연히 위 조항은 “조합이 정하는 이주기간개시 이후”로 변경되어야 할 것입니다.

 

10. 분양신청 공고 개시일의 수정
1) 현행 규정=도정법 제46조를 보면 분양공고 및 분양신청에 관하여 아래와 같이 규정되어 있습니다.
제46조(분양공고 및 분양신청)

①사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. 〈개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6.〉

 

2) 개정방향=즉, 사업시행인가가 나게 되면 무조건 60일 이내에 분양신청공고를 하도록 규정하고 있는데, 현실적으로 60일 이내에 분양신청공고를 한다는 것이 거의 쉽지가 않습니다.
왜냐하면, 분양신청공고를 하고 통지를 하려면 조합원들에 대하여 개략적인 부담금을 산출하여 통지를 하여야만 조합원들이 분양신청을 할지 말지를 결정하게 되는데, 조합원들의 개략적인 부담금을 산출하기 위하여는 자신이 소유하고 있는 부동산에 대한 감정평가금액이 나와야만 자신이 분양신청을 할지 아니면 현금청산을 받을지를 결정할 수가 있는 것입니다.

그런데 이러한 조합원들의 소유 부동산(종전자산이라고 함)은 관리처분계획수립을 위하여 ‘사업시행인가의 고시가 있는 날’을 기준으로 하도록 규정되어 있고(법 제48조), 따라서 사업시행인가고시가 있는 뒤에 감정평가를 시작하게 되는데, 세대수가 수백세대만 되어도 60일 이내에 감정평가 결과가 나오는 것이 쉽지가 않기 때문입니다.

따라서 위 조항은 사업시행인가고시가 나게 되면 그때로부터 30일 이내에 감정평가를 실시하여야 하고 감정평가 결과가 나오면 그때로부터 30일 이내에 분양신청공고를 하도록 개정하는 것이 타당하겠습니다.

 

11. 관리처분계획 공람 관련 절차 개정
1) 현행 규정=도정법 제48조 이하의 관리처분계획수립 및 인가절차를 살펴보면, 관리처분계획을 수립하게 되면 관리처분총회를 개최하게 되는데, “관리처분총회 1개월 전에 제48조제1항제3호 내지 5호 통지 → 관리처분계획 수립 → 관리처분총회개최, 관리처분계획의결 → 관리처분계획내용에 대한 공람 → 관리처분계획인가”의 절차로 진행되도록 되어 있습니다.

 

2) 개정 방향=하지만 조합원들을 위한 제대로 된 관리처분계획을 수립하고 의결하기 위하여는 “관리처분계획 수립 → 조합원들 및 세입자등 관계인들에게 통지 및 공람, 의견수렴 → 의견을 반영한 관리처분계획수정안 수립 → 관리처분총회개최, 의결 → 관리처분계획인가”의 순서로 나아가야 할 것입니다.
따라서 위와 같은 절차대로 진행을 하는 것으로 개정을 하는 것이 타당하겠습니다.

 

※ 이상에서 도정법의 개정방향에 관하여 간단히 살펴보았습니다. 이외에도 개정하여야 할 것이 많이 있으나, 지면관계상 생략을 하였고, 또 많은 분들이 이미 개정하자고 건의안을 내놓은 상태이니 도정법 개정안에 대한 기고는 이것으로서 마감하겠습니다.
 

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