맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 도로의 평가기준=도로부지에 대한 평가는 다음과 같다.
① 사도법상 사도부지 : 인근토지에 대한 평가금액의 1/5 이내
② 사실상의 사도부지 : 인근토지에 대한 평가금액의 1/3 이내
③ 그외의 도로부지 : 공도부지 : 공시지가 기준 평가(미불용지인 경우 미불용지 기준 평가)
기타도로부지 : 공시지가 기준 평가
2. 사실상의 사도=사실상의 사도라 함은 〈사도법〉에 의한 사도외의 도로로서 ①도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로 ②토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 ③〈건축법〉 제35조의 규정에 의하여 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로 ④도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로를 말한다. ‘국토계획법’에 의한 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도부지에서 제외한다.
‘도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’인지 여부는 인접토지의 획지면적, 소유관계, 이용상태 등이나 개설경위, 목적, 주위환경 등에 의하여 객관적으로 판단하여야 한다.
‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’에는 법률상 소유권을 행사하여 통행을 제한할 수 없는 경우뿐만 아니라 사실상 통행을 제한하는 것이 곤란하다고 보이는 경우도 해당한다고 할 것이다. 그러나 적어도 도로로의 이용상황이 고착화되어 당해 토지의 표준적 이용상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은 상태에 이르러야 할 것이어서 단순히 당해 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정만으로는 사실상의 도로에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2007.4.12.선고 2006두18492 판결).
3. 사실상의 사도 판단기준='사도법에 의한 사도 외의 도로'가 사실상 도로인 경우 그 도로의 개설 경위, 목적, 주위 환경, 인접 토지의 획지면적, 소유관계, 이용 상태 등의 제반 사정에 비추어 당해 토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 공중의 통행에 제공하는 등 인근 토지에 비하여 낮은 가격으로 보상하여 주어도 될 만한 객관적인 사유가 인정되는 경우에만 인근 토지의 3분의 1 이내에서 평가하고 그러한 사유가 인정되지 아니하는 경우에는 위 규정의 적용에서 제외한다(대법원 1997.4.25.선고 96누13651 판결).
4. 도로를 인근토지보다 낮게 평가하는 이유= 도로의 감정평가시 ‘인근토지’라 함은 당해 도로부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.
도로의 평가를 함에 있어 인근토지보다 낮게 평가한다고 규정한 취지는 현실 이용상황이 도로로 되었기 때문에 이를 감가한다는 것이 아니라, 도로의 가치가 그 도로로 인하여 보호되고 있는 토지의 효용이 증가됨으로써 보호되고 있는 토지의 가치에 화체되었기 때문에 그 평가액은 당연히 낮아야 한다는 이유를 배경으로 일반토지에 비해 저가평가하고 있다.
5. 종전토지의 면적 확정=정비구역내 토지의 공부상 면적이 실제 면적과 불일치하는 하는 경우가 있다. 토지등소유자가 국·공유지를 점유·사용함으로서 토지면적이 증가되거나 1필지의 일부가 도로로 이용됨으로서 토지면적이 감소되는 경우에 발생한다. 이 경우 감정평가는 측량결과에 의한 이용상황별 지적에 따라야 할 것이다.
종전 토지의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 〈지적법〉 제2조 제1호에 따른 소유토지별 지적공부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)에 따른다. 다만, 1필지의 토지를 수인이 공유로 소유하고 있는 경우에는 부동산등기부(사업시행방식전환의 경우에는 환지예정지증명원)의 지분비율을 기준으로 한다(서울시 조례 제26조 제1호).
국·공유지의 점유연고권은 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량 성과에 따라 관계법령과 정관 등이 정하는 바에 따라 인정한다(서울시 조례 제26조 제2호).
구분소유적 공유관계에 있는 토지에 대한 평가의 경우에도 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다(대법원 1998.7.10.선고 98두6067 판결).
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