이전고시와 관련하여 대법원은 “이전고시의 효력 발생으로 이미 대다수 조합원 등에 대하여 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속 관계를 모두 무효화시키고 다시 처음부터 관리처분계획을 수립하여 이전고시 절차를 거치도록 하는 것은 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치된다고 할 것이므로, 이전고시가 그 효력을 발생하게 된 이후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 봄이 타당하다”고 판시하고 있다(대법원 2012.3.22.선고 2011두6400 전원합의체 판결 참조).

유효한 관리처분이 있고 이를 기초로 한 이전고시가 효력을 발생하면 정비사업으로 신축된 대지와 건축물에 새로운 권리를 부여하는 형성적 행정행위로써, 행정행위가 가지는 일반적 성격에 따라 이전고시의 성립에 하자가 있어도 그것이 중대하고 명백하여 무효로 인정되는 경우를 제외하고는 잠정적인 통용력이 인정되어, 권한 있는 기관이 취소하기 전까지는 조합원이나 제3자 및 국가기관까지 구속하는 권능을 가지고 있어 일정한 기간이 지나면 그 효력을 더 이상 다툴 수 없게 된다.

따라서 조합과 조합원은 물론 이해관계인은 관리처분계획의 변경을 구할 수 없게 되지만, 종전 건축물의 소유자를 오인하여 다른 사람에게 이전고시를 하더라도 오인된 다른 사람이 신축된 건축물의 소유권을 취득하는 것은 아니다.

대법원은 “재개발 사업시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 분양처분을 한 경우 그러한 분양처분이 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다”고 판시하고 있다(대법원 1995.6.30. 선고 95다10570 판결).

이는 이전고시의 효력이 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이므로 비록 형성적 행정행위로서 공용환권의 성격을 가지고 있지만, 권리의 귀속에 관하여는 종전 토지 및 건축물에 대한 권리가 이전고시로 인하여 정비사업으로 새로 신축된 대지 또는 건축물에 변환되는 것이다. 이와 같이 이전고시는 정비사업의 완료단계로 볼 수 있다.
이전고시 이후 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 그 차액에 상당하는 금액인 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

그런데 실무상으로는 조합이 각 조합원과 분양계약을 체결하여 계약금·중도금·잔금 순으로 분담금을 납입하도록 하여 정비사업비용에 충당함으로써 사실상 청산금 징수 또는 지급절차를 취하고 있다.

또한 청산금은 가격산정기준이 필요한데 주거환경개선사업, 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 관리처분계획에 있어서의 평가방법과 동일하다. 주택재건축사업과 가로주택정비사업은 사업시행자가 정하는 방법에 따라 평가하지만 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 관리처분계획에 있어서의 평가방법과 동일하다 할 수 있다(도시정비법 제57조).

만약 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우에는 시장·군수가 아닌 사업시행자는 시장·군수에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있고. 이 경우 지방세 체납처분의 예에 의하여 이를 부과·징수할 수 있다(도시정비법 제58조). 조합원이 사업시행자로부터 부과된 청산금에 대하여 이의가 있는 경우에는 그 청산금 부과처분에 관하여 항고소송 제기 등을 통하여 권리를 구제받을 수 있다.

 ☞ 문의 02- 583 - 9414

하우징헤럴드 다른기사 보기