건설사에 사전 홍보금지 통보하고 유언비어 막아야
조합의 시공사를 선정하여야 할 단계에 이르자, 주위에서 각종 로비 및 루머가 돌고 있어 고 조합장은 여간 마음이 불편한 것이 아니다. 창립총회에서 조합장으로 입후보하여 소견을 밝힐 때에, 조합의 투명한 운영과 조합원들의 이익을 최고의 목표로 삼고 조합장의 일을 하겠다고 조합원들에게 약속을 하고 조합장으로 당선이 되었기 때문에, 무엇보다도 시공자선정을 공정하고 명확하게, 그리고 조합원들에게 이익이 되도록 해야 할 상황이다. 그런데 시공자 선정이 결코 쉬운 것은 아니다.
1. 시공사들의 사전 홍보활동
조합의 최사무장이 조합의 사무실로 헐레벌떡 들어오면서 조합장에게 다급하게 말했다.
“아니, 최사무장님 무슨 일인데요?”
“조합장님, 지금 아파트 단지 입구로 나가 보십시오. 모 건설회사에서 홍보요원들이 나와서 회사를 홍보하는 전단지를 주민들에게 나눠주고 있습니다. 아마도 우리 조합이 시공사를 선정하려고 하니까 사전에 미리 나와서 홍보를 하는 것 같습니다.”
“참, 그 사람들 정보력이 빠르네~. 우리 조합에서 시공사를 선정하려고 한다는 것은 어떻게 알았을까요?”
“조합장님도 참~, 건설회사에서 초미의 관심사가 그것인데 아 그것도 모르겠습니까? 소문에는 건설회사에서 이미 대의원들을 대상으로 로비작업을 한다는 소문도 돌고 있습니다. 누구는 어느 회사의 사람들과 저녁을 먹었다. 누구는 언제 어느 회사 직원들과 운동을 하였다. 이런 소문이 벌써 돌고 있습니다.”
“그래요? 참 큰일이네요. 일단은 아파트 입구에서 홍보를 하고 있는 회사직원들에게 홍보를 중단해 달라고 말을 하고 오세요, 만약에 그 사람들이 말을 듣지 않으면 다음 시공사선정 절차에서 불이익을 입을 수도 있으니 당장 중단하라고 강력히 경고하고 오세요.”
“예, 알겠습니다. 조합장님!”
최사무장은 그 즉시 나가서 건설사 홍보요원들에게 조합장이 말을 전하고 홍보를 중단하게 하였다.
2. 이사회 소집
“안녕하세요. 이사님들! 오늘 이사회를 긴급하게 소집한 이유는 현재 우리 조합에서 시공사를 선정하려고 하는데 벌써 일부 건설회사가 홍보요원들을 동원하여 개별적인 홍보를 시작하고 있습니다. 이러한 상황이 앞으로도 계속될 수도 있을텐데, 이를 어떻게 하여야 할지 의논을 하기 위하여 이사회를 소집하게 됐습니다. 이 점에 관하여 의견이 있으시면 말씀해 주시기 바랍니다.”
“강 이사입니다. 비록 우리 조합이 아직까지 시공자선정 공고를 하지는 않았지만 만약에 현재와 같이 시공사들이 개별적으로 홍보를 하기 시작하면 여러 가지 잡음이 일어 날 수가 있습니다. ‘조합집행부가 그 회사와 결탁한 것이 아니냐?’ 라고 시작하여, ‘벌써 누가 얼마를 받았다더라’라는 식으로까지 소문이 돌 수 있습니다. 따라서 개별적인 홍보는 지금 이 시각부터 절대적으로 금지시켜야 합니다.”
“김 이사입니다. 그런데, 시공사들이 나와서 개별적으로 홍보하는 것을 막을 방법이 있는가요? 우리가 하지 말라고 해도 그 회사에서 계속 하면 어쩔 수가 없지 않겠습니까? 조합장님은 어떻게 생각하세요?” 고 조합장은 마음이 착잡하였다. 벌써 근거 없는 루머가 돌기 시작하였고, 앞으로 또 유언비어에 시달릴 생각을 하니 너무 걱정이 되었던 것이다.
“제가 변호사님께 알아본 바로는 국토해양부 고시 제2012-458호. 정비사업의 시공자선정기준 제13조에 의하면, 건설업자등 관련자는 조합원을 상대로 개별적인 홍보(홍보관·쉼터 설치, 홍보책자 배부, 세대별 방문, 인터넷 홍보 등)를 할 수 없다고 규정이 되어 있기는 한데, 이때 개별적인 홍보가 금지되는 시기가 언제인지에 관하여는 명확하지 않다고 합니다. 개별적인 홍보가 금지되는 시점을 ‘시공자선정 입찰공고 뒤’라고 해석을 하기도 하고 또는 ‘대의원회에서 총회에 상정될 건설업자가 결정된 뒤’ 라고도 해석을 하며, 더 나아가 ‘시공자선정총회 소집공고가 나간 뒤’라고 해석을 하여 그 시점이 명확하지 않다고 합니다.”
“조합장님 그러면 우리 조합은 아직 시공자선정 입찰공고도 하지 않은 상태이기 때문에 더더욱 현재의 개별홍보를 막을 수는 없는 것 아닌가요?”
“네 그런 것 같습니다. 그런데 아직 입찰공고가 나가지 않았다고 하여 건설회사에서 개별홍보를 하는 것을 방관하게 되면, 분명히 우리 조합집행부를 음해하는 세력들이 있을 것이고, 그렇게 되면 우리가 아무리 공정하게 시공자선정을 한다고 하여도 그 신뢰성이 떨어지게 될 것입니다.”
“조합장님, 그러면 어떻게 해야 합니까, 가만히 있자니 안 되겠고, 그렇다고 다른 방법이 있는 것도 아니고. 참 큰일 났네요?”
“제가 변호사님께 그러한 고민을 말씀드렸더니 변호사님이 한 가지 방법을 가르쳐 주었습니다. 물론 법적으로 정당한 것은 아닌데 해결할 수 있는 방법이 될 수도 있습니다.”
“아니, 그 방법이 뭔데요?”
고 조합장이 해결방법이 있다고 하자 이사들이 고 조합장을 향하여 귀를 쫑긋하게 세웠다.
“이사회에서 결의를 하는데 그 내용은 ‘우리 조합이 곧 시공자선정을 할 예정이다. 그런데 시공자선정을 하기 위하여 입찰공고를 할 때까지는 아직 시간이 있는데, 그 사이에 건설회사에서 개별적인 홍보를 하게 되면 향후 그 건설회사에 대하여는 선정과정에서 감점을 주어 불이익을 입힐 수 있다. 조합이 공식적으로 홍보를 하도록 시기를 정하기 전까지는 절대로 홍보활동을 하지 말라’라고 이사회에서 결의를 하고 그 결의내용을 홍보하는 건설회사에 통보를 하면, 그 건설회사는 입찰과정에서 불이익을 입게 될까봐 홍보를 안 할 것이라는 것이지요.”
“네~, 그것 좋은 방법이네요. 우리 이사회에서 그렇게 결의를 합시다. 그리고 홍보하는 회사에 그것을 통보하면 되겠네요. 또 이 참에 우리가 예상 선정회사로 생각하고 있는 건설회사들 수 십곳에도 공식적으로 공문을 보내서, 이러한 이사회 결의를 통보하면, 건설회사에서는 우리 조합이 시공사선정을 할 것이라는 점을 알게 되어 더 많은 관심을 가지고 입찰에 참여를 할 수도 있으니 그렇게 하는 것이 좋겠습니다.” 이사들이 너도 나도 그러한 방법에 찬성을 하자 고 조합장은 결정을 하였다.
“이사님들 그러면 사전홍보를 금지하는 결의를 하고, 이러한 내용을 2012년도 도급순위 50위까지의 회사에 통보를 하는 것이 어떻겠습니까?”
“좋습니다~!”
“네, 그러면 그렇게 결의하고 실행하도록 하겠습니다.”
3. 사전홍보 금지 통지 이후의 변화
위와 같이 이사회에서 결의를 하고, 그러한 내용을 도급순위 50위까지의 회사에 통지를 하였더니, 신기하게도 개별홍보를 하던 회사들도 보이지 않고 조합에 수시로 문의전화가 많이 걸려 왔다.
시공자선정 일정이 어떻게 되며, 조합의 사업내용은 어떤지, 그리고 조합원들의 희망평형대는 어떤 것인지 등등을 물어보는 전화가 많아져서 건설회사들이 관심을 가지기 시작하게 된 것이다.
4. 제2차 이사회 개최
1) 안건
1. 시공자선정 입찰공고 일정 심의
2. 입찰방법 심의 (일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰)
3. 대의원회 개최일정 심의
“이사님들 안녕하십니까. 오늘 이사회에서는 위에 기재한 3건의 안건에 대하여 심의하고자 합니다. 먼저 시공자선정을 위한 입찰공고를 해야 하는데, 언제 입찰공고를 하는 것이 좋을 지부터 의논을 하도록 하겠습니다. 일정에 대하여 의견이 있으시면 말씀하시지요.”
2) 일정 결정
“그냥 빨리 공고를 하기로 하지요. 빠르면 빠를수록 좋은 것 아닌가요?”
“아~ 그러지요, 무슨 입찰공고 내는데 길일을 정해야 하는 것도 아닌데 빨리 공고를 하지요 뭐~.”
“그런데 입찰공고를 낸 뒤에 시공자선정총회를 하기까지 최소한 2개월은 걸린다고 제가 어디서 들었는데 그것이 무슨 말이지요, 조합장님?”
이사들이 서로 웃으면서 이야기를 하다가 입찰공고 후 2개월이 지나야 총회를 할 수가 있다고 말하자 갑자기 경색이 되어 서로 쳐다보았다.
고 조합장은 이사들에게 아래와 같이 설명을 시작하였다.
“국토해양부 고시 정비사업의 시공사선정기준을 보면 아래와 같이 일정을 정하는데 지켜야 할 기간들이 있습니다. 입찰절차를 보면, 입찰공고를 한 뒤에 현장설명회를 개최해야 하고, 현장설명회 뒤에 입찰서류를 제출할 기간을 두고, 그런 뒤에 입찰서류제출이 마감되면 대의원회에서 총회에 상정할 업체를 선정한 뒤에 합동설명회 등을 한 후 총회를 개최하게 됩니다.”
고 조합장은 이러한 절차에 관한 시공자선정기준 조문을 이사들에게 나누어 주었다.
제8조(공고 등) 조합은 시공자 선정을 위하여 입찰에 부치고자 할 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 1회 이상 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전에 내용증명우편으로 발송하여야 하며, 반송된 경우에는 반송된 다음날에 1회 이상 재발송하여야 한다.
제9조(공고 등의 내용) 제8조의 규정에 의한 공고 등에는 다음 각호의 사항을 명시하여야 한다.
1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)
2. 입찰의 일시 및 장소
3. 현장설명회의 일시 및 장소
4. 입찰참가 자격에 관한 사항
5. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(제13조를 위반하는 경우를 포함한다)시 자격 박탈에 관한 사항
6. 그 밖에 조합이 정하는 사항
제10조(현장설명회) ① 조합은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 현장설명에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 설계도서(사업시행인가를 받은 경우 사업시행인가서를 포함하여야 한다)
2. 입찰서 작성방법·제출서류·접수방법 및 입찰유의사항 등
3. 건설업자등의 공동홍보방법
4. 시공자 결정방법
5. 계약에 관한 사항
6. 기타 입찰에 관하여 필요한 사항
제11조(입찰서의 접수 및 개봉) ① 조합은 밀봉된 상태로 참여제안서를 접수하여야 한다. ② 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰서를 제출한 건설업자등의 대표(대리인을 지정한 경우 그 대리인) 각 1인과 조합임원 기타 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉하여야 한다.
“따라서 입찰서류를 제출하고 입찰서를 개봉하기까지 최소한 1달은 걸리는 것이지요, 그리고 입찰공고를 낼 때에 미리 ‘입찰의 일시 및 장소’와 ‘현장설명회의 일시 및 장소’를 정하여서 공고를 해야 하기 때문에 오늘 미리 그 일자를 정했으면 합니다.”
“조합장님, 그런데 이 일정을 우리가 마음대로 정해도 되는 건가요? 대의원회 결의를 거쳐야 하는 것 아닌가요?”
“네, 강 이사님 말씀처럼 이 모든 것의 결정은 대의원회에서 하기로 되어 있습니다. 시공자선정기준 제3조를 보면 ‘제3조(기준의 적용) 이 기준으로 정하지 않은 사항은 정관 등이 정하는 바에 따르며, 정관 등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회의 의결(대의원회를 두지 않은 경우 총회의 의결에 의한다. 이하 같다)에 따른다’라고 규정되어 있기 때문에 최종적으로 대의원회에서 결정을 해야 합니다. 그런데, 대의원회를 개최할 때에 아무런 내용도 미리 정하지 않고 대의원회를 개최할 수는 없으니까, 이사회에서 대략적으로 대의원회에 상정할 내용을 오늘 결정하자는 것입니다.”
“우리 조합이 시공자를 선정하려는 것은 조합의 안팎에 많이 알려져 있기 때문에 빨리 진행을 하였으면 합니다. 그리고 시일을 늦출 이유도 없고요. 그래서 입찰공고는 다음 주에 대의원회를 개최하여 결의가 되면 바로 입찰공고를 내고 진행을 했으면 합니다.”
그래서 고 조합장이 다음과 같이 의견을 내었다.
“자, 그러면 다음 주 목요일에 대의원회를 개최하는 것으로 하고, 대의원회에서 결의가 나면 공고문을 작성하여 다음 날 바로 입찰공고를 신문에 내는 것으로 하겠습니다. 그리고 현장설명회와 입찰일은 시공자선정기준에서 정하는 바와 같이 입찰공고후 7일 뒤의 날짜에 현장설명회 개최, 그리고 현장설명회 20일 뒤의 날짜에 입찰서류를 제출하는 것으로 정해서 대의원회에 상정하도록 하겠습니다.”
“네!” 이사들이 전부 찬성을 하여 이와 같이 결정을 하였다.
3) 입찰방법의 결정
“그러면 다음 안건인 입찰방법 결정에 관한 심의를 하도록 하겠습니다. 입찰방법에는 3가지가 있습니다. 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이 있습니다. 우리 조합에서 이 3가지 방식중 어떤 방식을 정해야 할지에 관하여 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.”
“조합장님, 우리는 위 3가지 방식에 대하여 구체적으로 잘 알고 있지를 않으니 조합장님께서 상세하게 설명을 해 주시기 바랍니다.”
“네, 먼저 시공자선정기준에 어떻게 규정이 되어 있는지부터 말씀을 드리도록 하겠습니다. 시공자선정기준 제5조부터 제7조에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.”
제5조(입찰의 방법) ① 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 다만, 지명경쟁입찰의 방법은 조합원이 200명 이하인 정비사업으로 한정한다. ② 제1항에도 불구하고 미 응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있으며, ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 제19조의2에서 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
제6조(제한경쟁에 의한 입찰) ① 조합은 제5조의 규정에 의하여 건설업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합의 신청으로 시장?군수?구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다. ② 제1항의 규정에 의하여 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.
제7조(지명경쟁에 의한 입찰) ① 조합은 제5조의 규정에 의하여 지명경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 지명하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.
※ 각 입찰방식의 장단점에 관하여는 다음호에서 계속하도록 하겠습니다.
전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사 02-592-9600 . www.r119.co.kr
