맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 종전건축물의 면적 확정
건축물관리대장에 기재된 건축면적과 실제 측량한 건축면적이 상이한 경우 종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유건축물별 건축물 대장을 기준으로 한다(서울시 조례 제26조 제3호). 종전 건물의 소유권은 관리처분계획 기준일 현재 건물등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다.
기존 무허가건축물의 경우 무허가건물확인원에 등재되어 있는 면적을 기준으로 평가한다. 기존 무허가건축물(미사용승인 건축물 포함)의 소유권은 관할구청장 또는 동장이 발행한 무허가건축물확인원 또는 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다.
관련법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 종전자산의 감정평가대상에서 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다(서울시 조례 제26조 제3호).
정관 제45조 제2호에서 “다만 건축물 관리대장에 등재되어 있지 아니한 종전 건축물에 대하여는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다”고 정한 경우 위 규정은 건축물관리대장으로 공부상 면적이 확인되는 건축물에 적용되지 않는다할 것이다(서울행정법원 2010.7.15.선고 2010구합14039 판결).
서울시의 경우 관리처분계획의 수립시 ‘분양설계’에 ‘관리처분계획대상물건 조서 및 도면’을 포함하도록 하고 있다(서울시 조례 제25조 제1호 가목).
2. 감정평가서의 위법 여부
토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정 명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 한다(대법원 1994.1.25.선고 93누11524 판결).
감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다(서울행정법원 2009.3.11.선고 2008구합41335 판결).
3. 감정평가서와 관리처분계획
관리처분계획의 기초가 된 감정평가의 평가방식이 부당하다 하더라도, 관리처분계획 수립 당시의 종전 자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 하다는 점에서, 그 평가방식의 부당함으로 인하여 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것이 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한하여 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다(서울고등법원 2008.11.4.선고 2008누8651 판결).
감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 작업으로서 그 본질적 속성상 감정평가업자의 주관적 판단이 어느 정도 개재될 수밖에 없으므로 감정평가액이 반드시 같은 액수로 산출되지 않았다 하더라도 개별 감정평가금액의 산정과정 자체가 적정하게 이루어진 이상 감정평가가 위법하다고 보기 어렵다.
감정평가서에 조합원들의 종전 각 토지의 평가 요소들을 구체적으로 특정하여 충분히 설명하고, 토지를 평가함에 있어 개별 토지의 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타 조건 등 가격 형성상의 제 요인을 구체적으로 수치화한 뒤 평가하여야 한다(서울행정법원 2009.9.4.선고 2007구합41895 판결).
서울고등법원(2008.11.4.선고 2008누8651 판결)은 “관리처분계획 수립 당시 제출된 감정평가서에 가격 산정요인에 관한 구체적 설시 없이 부동산 가격을 산출한 하자가 있었다고 하더라도, 관리처분계획의 위법 여부를 다투는 소송 중에 사실조회결과 등에 의하여 구체적으로 개별요인에 관한 품등비교의 수치 등 부동산 가격의 산출근거가 제시된 이상, 법원으로서는 관리처분계획 수립 후에 제출된 자료까지 종합하여 관리처분계획 수립 당시에 존재하였던 객관적 사정을 확정하고, 이에 기초하여 관리처분계획의 위법 여부를 판단할 수 있다”라고 판시하였다.
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