| 박순신
이너시티 대표이사
재개발사업과 재건축사업으로 대변되던 도시정비사업이 중대한 기로에 섰습니다. 이번에 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제16조의2(조합설립인가등의 취소)에 따라 조합원의 과반수의 동의를 얻어 조합설립인가 취소를 신청하였다는 기사를 접했습니다. 정비사업의 출구전략이 논의될 때부터 이미 알려진바 있었던 추진위원회와 조합설립인가 취소규정이 본격적으로 적용되고 있는 것입니다.
개정 도정법에서는 재개발사업이나 재건축사업의 조합원이 지나친 부담금으로 더 이상이 사업을 지속할 수 없을 경우 조합원의 과반수이상의 동의를 얻거나, 조합설립인가에 동의한 사람의 1/2이상 3/2범위내의 동의로 사업을 중단할 수 있도록 하여 토지등소유자의 재산권을 보호할 수 있도록 하고 있습니다.
하지만 조합설립인가 등의 취소 규정은 부담금 등의 규모로 보거나 주거환경 등의 여건으로 볼 때 사업을 추진하는 것이 더 좋은 결과를 가져올 수 있는 사업에서도 조합집행부를 위협하는 수단으로 이용될 수 있어 문제입니다. 또한 소수의 사람들이 보다 많은 보상을 얻기 위한 방편으로 일몰제를 이용할 수 있는 문제를 가지고 있습니다.
따라서 일몰제의 본격 시행이 재개발·재건축사업과 같은 정비사업에 앞으로 어떤 영향을 미칠지에 대해서 논의해보는 것도 의미가 있을 듯 싶습니다.
먼저 일몰제 시행은 재개발·재건축시장을 더욱 사업성 위주의 시장으로 빠르게 재편할 것으로 분석됩니다. 많은 전문가들은 정비사업이 사업성 위주로 추진되어 많은 문제를 가져온다고 지적하고 있습니다만, 일몰제 시행으로 사업성이 의심스러운 정비사업에 대해서는 건설사는 물론 정비업체 등을 비롯한 용역업체들도 참여를 신중히 고려하게 될 것입니다.
재개발·재건축사업의 가장 큰 문제가 사업초기의 재원조달이라는 것은 많은 사람들이 공감하는 주제입니다. 그리고 그동안 이 초기 사업비 조달을 정비업체가 상당부분 부담하였고 여타 협력업체들이 힘을 보탰던 것이 사실입니다.
그리고 시공사 선정이 완료된 이후에는 시공사로부터 자금을 조달한 조합이 그 동안의 차입한 자금과 밀린 용역비를 지급하는 형태로 사업이 운영되어 왔습니다.
하지만 앞으로는 사업이 중도에서 언제 중단될지 모른다는 위험이 도사리고 있어 사업추진을 전제로 해서 사업비를 대여해 주던 관행은 급속히 줄어들 것입니다.
이런 경향은 사업성이 아무리 좋은 곳이라 할지라도 피해가기 어려울 것입니다. 사업성이 좋은 곳은 조합원들이 사업을 중단할 가능성이 상대적으로 낮지만 언제든지 사업중단은 가능하기 때문입니다.
정비사업은 한번 시작하면 우여곡절을 겪고 시간은 더 걸리지만 준공까지 마친다는 확신으로 추진되던 사업이었습니다. 하지만 일몰제 도입은 이런 정비사업에 대한 확신을 약화시킬 것입니다.
이로 인하여 뉴타운사업과 같은 광역적 사업은 물론 재개발사업의 시행으로 확보하려던 기반시설의 확충이 어려워질 것입니다. 이로 인하여 지자체와 국가의 책임이 점점 무거워질 것입니다. 사업성이 없어 추진되지 않는 정비사업구역이 많은데 어떻게 도시기반시설의 확충을 위하여 대규모 재정을 투입할 수 있겠습니까?
일몰제 시행은 또한 정비기본계획을 비롯한 촉진계획 그리고 정비계획을 무력화시킬 것입니다. 많은 시간과 비용을 들여 수립한 정비사업 관련한 각종 공공계획이 사업중단과 구역지정 해제 그리고 조합인가 취소 등이 많아질 경우 결국 무의미하게 될 것입니다.
일몰제 시행으로 당분간 구역지정해제와 조합설립인가최소 등이 나타날 것입니다. 그러나 이는 결국 사업추진이 가능한 사업성인 양호한 사업과 그렇지 못한 사업을 걸러내는 역할을 하게 될 것입니다. 과도하게 지정된 정비예정구역과 뉴타운구역이 없어진다면 살아남은 정비사업들은 비로소 빛을 발하게 될 것입니다.
일몰제 시행은 정비사업이 전국적으로 도시 전체에서 동시에 추진되는 최근 10여년간의 방식보다는 시장이 수용할 수 있는 적절한 규모와 적절한 수의 구역들이 지속적으로 추진되게 되는 구조로 바뀌게 될 가능성이 높습니다.
지금은 각 정비사업구역별로 현재의 토지등소유자들의 의견과 사업성 등을 정밀하게 분석해보는 계기로 일몰제를 활용하면서, 조합원의 의견을 정비사업에 충분히 반영하는 방법만이 가장 합리적인 결과를 얻어 내는 길이라 생각됩니다.
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