정부는 지난 4월 1일 주택거래 정상화와 주거복지 증진을 통해 서민주거안정을 도모하기 위하여 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표했습니다. 정부의 발표내용 주요 골자는 부동산 가격상승기에 도입된 과도한 정부 개입ㆍ규제를 완화하고, 세제ㆍ금융지원으로 주택시장을 조기에 회복시킨다는 취지입니다.
정부의 종합대책이 주택시장에 긍정적인 결과를 가져오기를 기대하지만 이번 정부의 대책발표에 아쉬운 면이 없지 않습니다. 바로 재개발ㆍ재건축사업과 같은 정비사업 활성화 방안이 포함되어 있지 않다는 것입니다.
정부의 정책으로 수요과 공급이 적절히 조절되어 시장이 희망적으로 바뀌면 정비사업에도 일정정도 도움이 될 수 있지만, 고사 위기에 빠진 재개발사업에 대한 직접적인 대책이 포함되지 않은 것은 정부 정책의 효과에 제한적 요인될 듯 판단됩니다.
재개발사업은 주택시장의 침체에 따른 분양수익 감소로 조합원의 부담금이 가중되어 사업이 중단되거나 지연되는 일이 일반화 되어가고 있습니다. 뿐만 아니라 도로와 같은 기반시설의 설치를 조합원의 책임으로 하고 있어서 더욱 사업을 어렵게 하고 있습니다.
서울시에서 도입한 공공관리제도는 도입명분이었던 신속한 사업추진과 조합원 부담금을 줄이겠다는 약속은 없고, 오로지 공공의 개입만 남은 것은 아닌지 우려될 정도입니다. 공공관리제도를 통해 정비사업에서 중요한 사업참여자인 시공사의 선정 시기를 사업시행인가 이후로 하도록 하고 있어서 사업추진이 더딘 결과를 보이고 있는 현실입니다.
재개발ㆍ재건축사업은 단순히 조합원의 개발이익만을 기준으로 볼 수 있는 사업이 아니라는 것은 두말할 필요가 없는 일입니다. 정비사업을 통해서 기반시설을 확충하여 도시의 기능을 회복하도록 하고, 쾌적한 주거환경을 만듦으로서 도시의 경쟁력을 높이는 긍정적인 외부효과도 적지 않은 사업입니다.
정비사업은 도시내에서 양질의 주택을 공급할 수 있는 효과적인 수단이기도 합니다. 토지를 효율적으로 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 지하철과 도로, 교육시설과 같은 기반시설이 이미 잘 갖추어진 도시 내에서 주택을 공급할 수 있어서, 외곽에 대규모 투자를 통해 기반시설을 확충하는 것과 비교해 보면 그 비용이 저렴할 수 있기 때문입니다.
이렇듯 공익성과 많은 장점을 가지고 있는 재개발사업과 같은 정비사업의 활성화를 위해서 정부가 대책을 마련하여 시행하는 것은 시급하고 중대한 일이라 할 것입니다.
재개발ㆍ재건축사업의 활성화를 위해서 정부가 우선 검토해야 사항들을 몇 가지 정리해 보겠습니다.
첫째, 재개발임대주택의 건립을 정비계획용적률 이외로 추가하여 확보하도록 제도를 바꿀 필요가 있습니다. 재건축사업에 있어서는 정비계획용적률 이외로 추가로 부여받는 용적률을 통해서 임대주택을 확보하고 있는 것에 반하여, 재개발은 정비계획 용적률 범위내에서 임대주택을 건립하도록 하고 있는 데 이를 개선할 필요가 있습니다. 재개발임대주택의 확보방법을 정비계획 용적률 이외에 추가로 부여하는 용적률로 하면서, 부속토지는 조합이 기부채납하는 방법으로 한다면, 조합과 공공 모두에게 도움이 될 수 있습니다.
둘째, 수도권에서도 재개발임대주택비율을 지자체의 임대주택공급량과 연계하여 공급비율을 조절할 수 있도록 할 필요가 있습니다. 수도권의 주택시장을 하나의 시장으로만 규정하는 하는 것은 지역적인 특성을 고려하지 않은 것으로, 지역적인 특성과 지역적인 수요를 감안하여 임대주택량을 조절할 필요가 있는 것입니다.
셋째, 현금청산을 위한 감정평가제도의 손질이 필요합니다. 현 제도는 시장·군수가 감정평가업자를 선정하여 평가한 금액을 기준으로 보상하도록 하고 있습니다. 그런데 이런 제도가 그동안 부동산가격 상승기에는 소수의 현금청산자를 보호하기 위하여 필요했으나, 요즘과 같은 여건하에서는 일부 부작용이 나타나고 있습니다. 현금청산을 위한 감정평가금액이 거래되는 시세보다 훨씬 높게 평가되는 일이 자주 나타나 사업이 중단 위기에 처하는 것입니다. 이를 개선하여 감정평가업자의 선정을 조합에서 하도록 할 필요가 있습니다.
넷째, 서울시의 시공사 선정시기를 도시 및 주거환경정비법의 기준에 따라 조합설립 인가이후로 조절할 필요가 있습니다. 이를 통하여 조기에 사업이 추진될 수 있는 구조를 만들어야 합니다.
이외에도 많은 부분들에 대하여 제도를 개선하거나, 정부의 지원제도를 확대하여 정비사업이 활성화 되도록 할 필요가 있습니다. 지속적으로 나빠지는 주거환경을 방치할 수는 없을뿐더러, 정비사업 관련 업무 종사자들의 안정적인 일자리 확보차원에서도 정비사업 활성화는 필요합니다.
정부의 신속하고 대폭적인 정비사업 활성화대책을 기대해 봅니다.
