맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 분양예정자산의 감정평가에 대한 법적 근거
주택재개발사업에서 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 평가할 때에는 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(법 제48조 제5항).
주택재건축사업에서 사업시행자가 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액에 대하여 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(법 제48조 제6항).
서울시 도시정비조례에 의하면 주택재개발사업의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 산정방법 및 공동주택(대지지분 포함)의 평가방법에 관하여 정하고 있다(서울시 조례 제29조 제1항).
종후자산은 가격시점 현재 착공전 상태이므로, 종후자산평가는 평가대상 부동산(공동주택, 근린생활시설 등)이 적법하게 완성된 상태를 전제로 하여 행해지는 일종의 조건부평가이다.
2. 분양예정자산의 평가방식
분양가격은 일반적으로 원가방식, 비교방식, 수익방식 등 3방식으로 구분할 수 있는 데 이러한 각각의 방식으로 구한 가격을 조정하여 최종 분양가격을 결정하게 된다.
1) 원가방식에 의한 평가방식
원가방식은 부지가격에다 건물의 건축비용, 기타 부대비용 등의 원가를 더하여 산정하는 방식이다. 부지가격은 사업완료 후의 상태를 상정하여 결정하게 되는 데 개발이익을 포함한다. 다만 도로, 공원 등을 제외한 분양택지면적을 기준으로 하여야 한다. 따라서 축대나 옹벽의 설치, 성토 또는 절토 등과 같은 대지조성 공사비가 예상된다면 이들 비용을 모두 포함한 조성 후를 상정한 택지로 부지가격을 산정하는 것이다.
사업완료후의 택지가격은 인근 신축아파트의 공시지가 수준과 인근의 지가수준, 거래사례 등을 참작하여 결정한다. 건물은 시공할 설계의 내용에 따라 평당 건축비를 추산한다. 이때 건물에 체화되는 각종 설비 등의 가격이 모두 포함되어야 한다. 판매 및 일반관리비, 제세공과 등의 소요비용도 원가가 된다. 반면 아파트 등 총 분양예정가가 산정을 위한 계산에서는 학교부지 등의 매각으로 인한 수입액은 제외시켜야 한다.
2) 비교방식에 의한 평가방식
비교방식은 인근의 유사한 물건의 거래가격이나 최근에 분양한 분양가격을 비준하여 분양가격을 산정하는 방식이다. 사례자료는 최근의 것이면서 정상적인 것으로 하여 많이 수집할수록 정확도가 높아지게 된다. 사례와 비교할 요인으로는 아파트의 경우 단지의 규모(세대수) 및 건물평형, 준공년도와 용적률, 건물의 설비상태, 지역난방 등 공급시설의 정도, 단지의 진입도로 상황, 전철역 또는 버스정류장과의 접근성, 생활편의시설과의 접근성, 공원 등 휴식시설과의 접근성, 조망권의 정도, 재해 위험 또는 위험시설의 유무, 시공자의 브랜드, 학군 및 주차시설 등이 있다.
상가의 경우에는 상가 활성화 정도에 초점을 맞추어 비교하되, 아파트단지의 규모(세대수) 및 건물평형, 인근 경쟁 상가의 유무, 상가 내 업종 제한의 유무, 단지 밖의 고객 흡수 정도 등을 고려한다. 이때에도 사업추진 대상 아파트와 상가 등은 건물 준공완료 후를 상정하여 비교하여야 한다.
3) 수익방식에 의한 평가방식
수익방식은 당해 부동산이 임대 등을 통하여 발생하는 순수익을 환원이율로 환원하여 분양가격을 산정하는 방식이다. 아파트에도 적용이 가능하지만 상가의 경우에는 더욱 유효하다. 인근 유사물건의 수익사례의 순수익을 구한 후 사례물건과 대상물건을 비교하여 대상물건의 순수익을 추정하는 것이다. 그 순수익을 비교하여 추정할 때의 비교요인은 비교방식과 유사하다.
순수익은 연간 단위로 구하고, 총수입에서 총비용을 공제하여 구한다. 임대부동산의 경우 총수입은 실질임료로서 매월의 지불임료 이외에 보증금 운용이익, 실제 관리비를 초과하여 징수하는 금액 그리고 주차장 수입 등 모든 수입을 포함한다. 총비용은 임대물건의 유지관리를 위해 소요되는 제반 경비를 말한다. 감가상각비, 유지관리비, 공실(空室)손실상당액, 화재보험료, 대손준비비, 조세공과 등이 그것이다.
순수익을 환원하는 방법은 여러 가지가 있으나 일반적으로 직접법을 쓰고 있다. 환원이율은 종합 환원이율로서 금리수준, 부동산의 수익률 등을 고려하여 결정하는 데 일반적으로는 위험률 등을 고려하여 8~12%를 사용하고 있다.
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