제한경쟁은 시공능력·신용평가·실적으로 한정해야

 

 

조합이 시공자를 선정할 때에 자기 마음에 드는 건설회사를 일방적으로 총회에 상정하여 선정할 수 있는 것이 아니라 반드시 입찰공고를 하고 현장설명회를 하는 등 일정한 절차를 거쳐야 한다.

그리고 선정하는 경우에도 경쟁입찰을 통하여 선정하여야 하는데, 경쟁입찰에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 등의 방법이 있다. 이 입찰방법의 차이점 및 장단점은 무엇일까? 그리고 입찰방법의 결정은 이사회에서 하는 것인지, 아니면 대의원회에서 하는지, 또 아니면 총회에서 해야 하는지에 관하여 알아보도록 하자. 이를위해 조합 집행부 임원간의 대화를 가정해 설명하기로 한다.

 

4. 제2차 이사회 개최

4) 입찰방법에 관한 국토부와 서울시의 기준 내용

“그러면 다음 안건인 입찰방법 결정에 관한 심의를 하도록 하겠습니다. 입찰방법에는 3가지가 있습니다. 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이 있습니다. 우리 조합에서 이 3가지 방식중 어떤 방식을 정해야 할지에 관하여 의견을 말씀해 주시기 바랍니다.”

“조합장님, 우리는 위 3가지 방식에 대하여 구체적으로 잘 알고 있지를 않으니 조합장님께서 상세하게 설명을 좀 해 주시기 바랍니다.”

“네, 먼저 시공자선정기준에 어떻게 규정이 되어 있는지부터 말씀을 드리도록 하겠습니다. △국토해양부 고시 제2012-458호(2012.8.2.). △정비사업의 시공자선정기준 제5조부터 제7조, △서울특별시 공공관리에 적용되는 ‘공공관리 시공자 선정기준’(서울특별시 고시 제2012-163호(2012.56.28)에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.”

아래에서 먼저 기재된 내용이 국토해양부 내용이고, 추가로 기재된 부분이 해당 조문의 서울특별시 내용입니다. 서로 다른 부분은 밑줄을 쳐 놓았습니다.
 
■ 국토해양부 정비사업의 시공자 선정기준
제5조(입찰의 방법) ① 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 다만, 지명경쟁입찰의 방법은 조합원이 200명 이하인 정비사업으로 한정한다.

② 제1항에도 불구하고 미 응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있으며, ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 제19조의2에서 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.

 

■ 서울특별시 공공관리 시공자 선정기준
제4조(입찰의 방법) ① 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 다만, 지명경쟁입찰의 경우에는 조합원이 200명 이하인 정비사업으로 한정한다.

② 제1항에도 불구하고 미 응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다.

③ 조합은 제1항에 따라 제한 또는 지명경쟁으로 입찰에 부치고자 하는 경우에는 입찰에 참가할 건설업체등을 부당하게 제한할 수 없으며, 입찰참여자격을 제한하거나 건설업자등을 지명하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

 

☞ 해설 : ①국토부 제5조제2항 밑줄 친 부분이 서울시에는 없으나, 도시 및 주거환경정비법 제11조제1항 단서조항에 “다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다”라고 규정해 놓았기 때문에, 서울시 내용에 위 단서조항이 없더라도 서울시 고시 내용보다 법이 먼저 적용되기 때문에 국토부 내용과 서울시 내용은 동일하며, ②서울시 제4조제3항의 내용이 국토부 내용에는 없으나, 국토부 제3조. 제4조가 있기 때문에 결국에는 동일한 내용이라고 할 것이다. 

 

■ 국토부 기준
제6조(제한경쟁에 의한 입찰) ① 조합은 제5조의 규정에 의하여 건설업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 조합의 신청으로 시장·군수·구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

 

■ 서울시 기준
제5조(제한경쟁에 의한 입찰) 조합은 건설업자등의 자격을 시공능력평가액·신용평가등급(회사채 기준), 해당 공사와 같은 종류의 공사실적(건설예정세대수 이내 범위), 그 밖에 조합의 신청으로 구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참여 신청 및 응찰이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다.

 

☞ 해설 : ①국토부 제6조제2항이 서울시에는 없으나, 서울시의 경우에는 위 제4조제3항에서 일괄적으로 규정하였기 때문에 동일한 내용이 되며 ②서울시의 경우에 제5조 ‘해당공사와 같은 종류의 공사실적(건설예정세대수 이내 범위)’라고 하여 밑줄친 부분이 추가되어 있는데, ‘건설예정세대수 이내 범위’의 의미는, 예를 들면 신축예정세대수가 500세대인 조합의 경우에 시공자입찰에 제한을 두면서 최근 3년 이내 재건축, 재개발 사업장 3천세대 이상 신축실적이 있는 업체라고 하는 등 조합의 신축예정세대수인 500세대를 초과하여 부당하게 제한을 가하여 일정회사를 유리하게 하게끔 하는 것을 방지하기 위한 것으로서, 그 조합의 신축예정세대인 500세대 이하의 범위에서 공사실적이 있는 것으로 제한을 할 수 있다는 의미이다.

 

따라서 위 조합의 경우 300세대 실적, 500세대 실적으로 제한은 가능하나, 500세대를 초과하는 700세대 실적, 1천세대 실적 등으로 제한하는 것은 불가능하다. ③그리고 국토부의 경우에는 ‘입찰참가신청’이라고 기재되어 있는데, 서울시의 경우에는 ‘입찰 참가 및 응찰’이라고 기재되어 있다. 그런데 입찰참가신청이라는 것은 결국 입찰참가서류를 제출하는 것을 의미하는 것이기 때문에 위 양자는 동일한 의미라고 할 것이다.
 
■ 국토부 기준
제7조(지명경쟁에 의한 입찰) ① 조합은 제5조의 규정에 의하여 지명경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 지명하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다』

 

■ 서울시 기준
제6조(지명경쟁에 의한 입찰) 조합은 지명경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참여 신청이 있어야 한다.

☞ 해설 : 국토부 내용과 서울시 내용이 동일한 내용이라고 할 것이다.

 

5) 위 기준을 꼭 지켜야 하는가?
“아하~, 벌써 정부와 서울시에서 경쟁입찰을 어떻게 하여야 하는 것인지, 그리고 어떻게 하여야 하는지에 관하여 다 규정을 하여 놓았군요. 그런데 조합장님, 우리가 이것을 꼭 지켜야 합니까? 아니 우리 조합에서 우리 조합원이 살 집을 짓기 위하여 시공사를 선정하는 것인데 정부나 시에서 왜 통제를 하는 것인가요?”

“네, 이사님의 말씀도 일리가 있는데, 이사님께서도 아시는 바와 같이 어떤 시공사를 선정할 것인가 하는 것은 조합원들에게 상당히 중요한 일이고, 또 벌써 겪으신 바와 같이 공사금액이 많다 보니 시공사선정과 관련하여 각종 유언비어와 로비 등이 벌써 행하여지고 있습니다. 이런 것이 일반적이기 때문에 과거에 조합에서 알아서 시공사를 선정하도록 자유롭게 해 놓았더니 각종 로비와 불법행위를 통하여 시공사를 선정하는 경우가 발생하고, 이는 결국에는 조합원들에게 손해가 발생하는 결과가 되기 때문이지요.”

“그래도 우리가 꼭 이것을 지킬 필요는 없지 않나요, 우리가 알아서 선정해 버리면 그만 일 것 아닙니까?”

“네, 그랬으면 얼마나 좋겠습니까? 하지만 도정법에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.”

 

제11조(시공자의 선정 등) ① 조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.

제84조의3(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제11조의 규정을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자.
2. …

 

“그런데 국토해양부의 정비사업의 시공자선정기준은 제11조에 따라 국토해양부장관이 정한 입찰방법이기 때문에 이를 위반하여 시공자를 선정하면 선정한 우리 조합이 형사처벌을 받게 됩니다. 그것도 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 말입니다.”

“와~ 쎄네! 그럼 우리 다른 말은 하지 말고 빨리 이 기준에 따라 어떻게 정할 것인지 회의를 진행합니다 그려. 허허~”

 

6) 각 입찰방법의 장단점은?

“조합장님, 그러면 이제 보니 입찰방법이 3가지가 있는데, 우리가 이 중에 어떤 것을 선택하는 것이 더 유리합니까, 각 방법의 장단점이 있을 것 아닙니까?”

(1) 일반경쟁입찰
“네, 그러면 제가 아는 한도내에서 각 입찰방법의 장단점을 말씀드리도록 하겠습니다. 먼저, 일반경쟁입찰이라는 것은 우리 조합의 입찰에 참가할 수 있는 건설회사 등에 대하여 실적이나, 시공능력, 신용평가 등에 대하여 아무런 제한을 가하지 않고 아무 회사나 입찰에 참가할 수 있는 방법입니다. 물론 법이 정하는 건설업자 또는 등록사업자의 자격은 최소한 갖추고 있어야 하는 것입니다.”

“아니, 조합장님, 그러면 이 방법이 가장 좋은 방법이 아닐까요? 많은 회사들이 입찰에 참가하여 그 중에 가장 조건이 좋은 회사를 선정할 것 아닙니까?”

“네, 물론 그런 면이 장점이기는 합니다. 그런데 입찰에 참가하는 회사의 경우에 우리에게 일반적으로 알려진 대기업들도 있고 또 알려지지 않은 중소기업도 있을텐데, 중소기업의 경우에는 대기업에서 제시하는 조건과 비슷한 조건으로 입찰에 참여했다가는 시공자로 선정될 가능성이 매우 적기 때문에 대기업이 제안할 입찰조건보다는 더 가격이 저렴하게 입찰에 참여할 가능성이 놓습니다.”

“아니 그러면 우리 조합은 더 좋지 않나요? 요즈음 대기업들 보니까 부동산경기가 좋을 때에는 서로 공사를 수주하려고 난리들이더니만 부동산경기가 안 좋으니까 조합에 지급하는 운영비조차 지급을 하지 않아 내가 아는 조합의 경우에도 지금 3달째 직원들이나 임원들 월급을 주지 못하고 있어요. 물론 대기업도 어렵겠지만 자기회사 직원들 월급 다 주고 있잖아요? 그러고서는 조합에만 월급을 못 주도록 하여 아예 조합이 건설회사에 매달리도록 만들고 있는 거예요. 정말 치사한 일이지요.”

“네, 조합장인 저도 이사님 말씀에 전적으로 동감합니다. 그런데 중소기업이 대기업과 경쟁하기 위하여 자기 회사의 이익을 줄이는 정도에서 저가로 입찰에 참가하면 좋은데, 이것이 과당경쟁이 되어 일단 공사를 수주하고 보자는 심정에서 거의 덤핑가격으로 입찰에 참여하게 되면, 조합원들은 아무것도 모르고 무조건 가격이 저렴한 회사를 선정할 가능성도 배제할 수가 없는 것이지요. 그래서 공사를 저가로 수주한 뒤 공사를 진행중에 공사비 인상을 요구하면서 공사를 중단하는등 결국에는 공사비를 더 받아 가게 되는 것이지요.”

이때 갑자기 김 이사가 큰소리로 말했다.

“맞아요, 조합장님. 내가 작년에 8층짜리 건물을 하나 지었잖아요. 그때 처음 공사비를 15억원으로 하여 계약을 체결하였지요, 그런데 이 놈의 자식들이 공사를 하다가 중단쯤에 공사를 갑자기 중단하더니만 추가 공사가 있으니 공사비를 3억을 더 올려 달라고 하더군요. 제가 처음에는 거부하다가 나중에 어쩔 수 없이 3억원을 올려 주었어요. 아 그런데 그것으로 그치는 것이 아니라 얼마 후에 또 2억원을 올려달라고 하였는데, 공사를 중단하고 다른 시공사를 선정하면 더 금액이 올라갈 가능성이 있어서 어쩔 수 없이 내가 총 5억원을 올려주고 공사를 완료 하였었습니다. 그 때 정말로 피를 토하는 심정이었어요. 건설회사들 전부 나쁜 놈들이에요. 겉으로는 아닌 척 하면서 실제로는 전부 지네들 배속 이익만 챙기는 놈들이에요. 아이구~”

“하하. 김 이사님 심정을 충분히 알겠습니다. 하지만 모든 건설회사들이 다 그런 것은 아니니까요, 참으시고요. 하지만 일반경쟁입찰을 하면입찰에 참가하는 업체가 많기 때문에 대기업의 경우에도 자칫 잘못하면 자기들이 대기업인데도 불구하고 선정되지 않을 가능성이 충분히 있기 때문에 비교적 저렴한 가격으로 입찰제안을 할 가능성도 충분히 있으며, 또 뒤에서 보는 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰처럼 업체수가 한정되지 않기 때문에 건설회사간에 담합을 할 가능성은 매우 적다고 하겠습니다. 실제로 어느 조합의 시공자선정 과정에서 입찰에 참가한 회사의 사업제안서를 보니까 A업체가 평당 공사비로 392만5천원을 제한하였는데, B업체의 경우에는 392만3천원을 제시하여 보는 사람들이 전부 다 담합하였다고 평을 하던군요. 자 그러면 일반경쟁입찰에 대해서는 이 정도 알아보고 그 다음으로 넘어 가도록 하겠습니다.”

※ 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰등에 관하여는 다음 호에서 알아보도록 하겠습니다.

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