맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 주택재개발사업의 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 평가방법
주택재개발사업의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 산정방법은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다(서울시 조례 제29조 제1항 전문). 공동주택을 제외한 상가, 유치원 등은 거래사례비교법에 의하여 평가하고, 원가법에 의하여 평가가격을 검토후 시산가격을 조정한다. 정비구역내 상가등 복리시설의 평가에 있어서 거래사례비교법에 의한 비준가격의 적정여부를 원가법에 의한 복성가격으로 검토할 때에는 순수 복성가격에 어느 정도의 개발이익을 반영할 것인가를 염두에 두고 비교·검토하여야 한다.
주택재개발사업의 공동주택(대지지분 포함)의 경우에는 다음 기준에 따른다(서울시 조례 제 29조 제1항 단서).
① 재개발임대주택의 인수가격 중 건축비와 부속토지의 가격에 가산할 항목은 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 및 ‘임대주택법 시행규칙’ 별표 1에 따라 협의하여 정한다. 다만, 장기전세주택 건립 등을 위해 용적률을 완화받아 추가로 건립하는 임대주택의 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.
② ① 이외의 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가(대지비·건축비 및 그 밖에 사업시행에 소요된 제반 비용) 산출근거에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다. 이 경우 구청장이 추천한 2인 이상의 감정평가업자의 의견을 참작하여야 한다.
원가방식에 의한 공동주택의 추산액 평가는 조성완료후의 주택가격과 건축물의 평가가격을 합산한 금액으로 결정하되, 대지비는 조성전 토지의 소지가격에 택지조성에 소요되는 통상비용 등을 고려한 가격으로, 건축물의 가격은 건축설계도서 등에 의하여 표준적인 건축비와 그 부대비용 등을 산정하여 평가한다. 이 경우 원가방식에 의한 추산액과 거래사례비교법에 의한 평가가격을 비교하여 그 적정성 여부를 검토하는 것이 바람직할 것이다.
2. 주택재건축사업의 종후자산 평가방법
주택재건축사업에 있어 종후자산인 공동주택에 대한 평가는 제반 입지조건, 주위환경, 층별·향별·위치별 효용도와 건물의 구조, 용재, 부대설비, 시공정도, 현상 및 단지내 동류형 아파트의 정상적인 거래가격수준 등을 종합 참작하여 건물과 토지의 소유권 대지권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용한다.
공동주택 종후자산 평가에 있어 일조, 조망 등 환경권의 가치가 점점 중시되면서 3차원 영상분석 기법을 통해 일조·조망 등 세대별 주거환경에 대한 분석을 통해 각 세대별 효용격차를 반영하는 것이 일반적이다.
감정평가시 층별 효용지수와 위치별 효용지수를 모두 고려하며, 층별 효용지수란 건물의 층별로 효용의 차이가 발생하는 바, 구분소유건물에서 기준층을 기준으로 전용면적의 단위면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 의미하며, 위치별 효용지수란 동일층 내에서 전용부분의 위치의 효용차이가 발생하는바, 건물의 기준이 되는 전용부분의 단위면적당 효용에 대한 각 전용부분의 효용비를 의미한다.
층별 효용지수의 구성요소는 조망(환경, 녹지 등), 일조, 소음, Privacy, 압박감, 개방감, 채광의 정도, 주차장에의 접근성, 난방과 단열, 엘리베이터 및 계단의 접근 용이성, 도난가능성, 재해시 안정성 등이며, 위치별 효용지수의 구성요소는 조망, 일조, 소음, Privacy, 압박감, 채광의 정도, 내부구조(방의 구조, 배치, 규모 등), 마감의 정도, 유지관리상태, 엘리베이터 및 계약의 접근용이성 등이다.
3. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액(주택재개발사업)
사업시행자는 관리처분계획을 수립함에 있어 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 포함하여야 한다(법 제48조 제1항 제7호). 주택재개발사업의 경우 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 평가할 때에는 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(법 제48조 제5항 제1호).
세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액을 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다(법 제48조 제5항 제3호).
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