부동산 호경기와 아파트가격이 지속적으로 상승하던 시기의 사업전략은 원가를 조금 더 지출하더라도 품질을 향상시키거나 인지도 높은 브랜드의 시공사를 선정하여 분양가를 높이는 방법을 택할 수 있었습니다.
그러나 이와 반대의 시장상황에서도 이런 사업전략이 통할 수 있을까 하는 것을 생각해 보자는 것이 지난 몇 차례에서 주제로 삼았던 것들입니다.
지난 2~3년간 관리처분계획을 통해서 조합원의 분양가와 일반분양가를 정했던 많은 재개발ㆍ재건축사업들이 몸살을 앓고 있습니다.
그 이유는 2~3년 전에 예상했던 일반분양가가 지금은 적용되기 어렵기 때문입니다. 일부 사업장에서는 분양가 조정의 폭이 10%를 훨씬 넘어서는 곳도 적지 않아 보입니다. 일반분양분이 상당한 물량인 정비사업에서 일반분양가의 하향 조정은 조합원의 비례율을 현저히 낮추는 문제로 나타납니다. 이런 사유로 많은 재개발ㆍ재건축사업들이 관리처분을 완료하고 이주가 진행 중이거나 철거가 완료된 상태에서 사업추진을 더 이상 못하게 되는 것입니다.
일반분양가를 조정하면 조합원의 분담금이 눈덩이처럼 늘어나 재개발ㆍ재건축사업을 지속할 동력을 상실하고, 계속 추진하자니 이미 이주를 완료하거나 진행하고 있어 되돌릴 방법도 마땅치 않은 진퇴양난에 빠진 경우가 생기는 것입니다.
재개발ㆍ재건축조합에서 이런 문제를 해결하기 위하여 관리처분계획의 변경을 추진하게 됩니다. 일반분양가 조정으로 비례율이 낮아지고 그래서 분담금이 높아지는 것을 만회하기 위하여 정부나 지자체가 추가로 제공하는 용적률 인센티브를 확보하고, 합리적인 토지이용계획을 통해 사업성을 개선하려는 것입니다.
사업지연에 따른 비용증가를 고려하여도 관리처분계획 변경으로 조합원의 분담금을 높이지 않을 수 있는 사업구조를 만들 수 있다면 조합에서는 당연히 관리처분계획을 변경하려 할 것입니다.
관리처분은 사업초기부터 추진했던 모든 선행업무들을 종합하여 종전 조합원의 재산을 새로운 아파트와같은 종후 재산으로 전환하는 업무를 말합니다. 관리처분을 통해서 사업성을 개선하는 것은 단순히 관리처분만의 변경을 통해서 해결되지 않은 경우가 일반적입니다.
사업성 개선을 동반하는 관리처분의 변경은 이전 수행했던 중요한 인허가 절차를 다시 거쳐야 가능할 수 있다는 의미입니다.
〈그림〉은 관리처분변경시에 수반될 수 있는 선행업무들을 보여주고 있습니다. 물론 이 중에서 반드시 포함되지 않는 절차도 있을 수 있습니다.
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정비구역지정과 건축심의, 사업시행인가 그리고 이미 마친 조합원분양신청 절차까지 모두 변경이 필요할 수 있습니다. 이런 과정을 모두 거쳐서 관리처분 변경에 이를 수 있는 것입니다.
정비구역지정부터 관리처분 변경까지 마치기 위해서는 대략 1년여 시간이 소요될 것입니다. 이로 인하여 이미 집행한 사업비와 이주비 금융비용이 추가로 소요되는 것은 불가피한 것입니다.
그렇다고 하더라도 시간과 비용을 들여 관리처분계획을 변경할 경우, 일반분양가 하향조정이 조합원의 부담금을 올리지 않아도 된다면 당연히 시도해야 할 업무 프로세스입니다.
만일 시간과 비용을 들여 관리처분을 변경하는 경우에도 조합원의 분담금 증가가 불가피할 수도 있습니다. 이는 사업성을 개선하는 데 한계가 있기 때문입니다.
이런 경우에도 관리처분변경을 거치는 것이 더 이익인 것인지 검토해야 합니다. 만일 반대의 경우라면, 사업추진을 위해서는 부득이 조합원이 분담금 증가를 받아들이는 수순을 거치는 수밖에 없는 것입니다.
관리처분변경은 많은 시간과 비용을 수반할 수 있습니다. 그러나 지금 시장여건과 상황에 맞는 사업구조를 위해서는 신중하게 검토해 볼 필요가 있습니다. 조합원의 부담금을 조금이라도 줄일 수 있다면 말입니다.
