이철현
하나감정평가법인 이사
조합원분양가 평가에 대해서는 일관되게 원가법 이외의 다른 감정평가 방법을 적용하는 것이 법률상 허용되지 않는 것으로 해석되어 왔다.
제정 도시재개발법 시행령 제53조 제3항은 “분양받을 대지 또는 건축시설에 대하여는 공사착수전의 가격에 당해 공사에 소요된 비용중 대통령령이 정하는 비용을 가산한 가격을 기준으로 정하여야 한다”고 규정하여 “종후자산평가총액=분양대상자의 종전자산평가총액+대통령령이 정하는 비용-보조금”이라는 공식을 확인하고 있다.
이러한 ‘조합원분양가=원가’ 공식은 지난 수십년 동안 재개발투자를 유인하는 가장 큰 원동력으로서 순기능을 발휘하였음을 부인할 수 없다. 분양대상자로 확정되는 순간 원가와의 차이는 시장에서 바로 ‘프리미엄’으로 형성되고 이것이 종전자산가격에 투영되는 가격구조를 가지게 된 것이다. (이러한 ‘프리미엄’은 사업손익을 회계적 관점에서 접근한 ‘비례율’개념에도 포함되지 않는다 할 것이다.
당해 정비사업에 따른 개발손익의 합리적·형평성있는 배분기준 설정이라는 종전자산평가의 근본목적에 비추어 볼 때 종전자산 평가시 이러한 ‘프리미엄’은 일정 정도 제외하는 것이 불가피한데, 종전자산평가를 둘러싼 조합원들의 숱한 불만은 이를 제대로 이해하지 못해 발생한 것이다)
이러한 가격형성메커니즘이 정상적으로 기능할 수 있었던 것은 그동안 우리나라 부동산시장이 끊임없이 상승국면을 유지하였기 때문임은 주지하는 바이다.
하지만 현재의 부동산시장은 그 반대임은 누구나 다 아는 사실이다. 그동안의 선순환을 가능하게 했던 ‘시장에 대한 믿음’이 사라져버린 상태라 할 것인데 그렇다면 주택공급법제 및 관련 규정은 시급히 이러한 변화에 맞추어 그 적절성을 재검토하여야 할 것이다.
재개발아파트 종후자산 평가규정의 타당성을 다시 검토하여야 하는 이유가 바로 이 지점이다. 이제 서울 강북지역 재개발구역에서 기존 도시 및 주거환경정비법 규정에 따라 원가방식으로 종후자산평가를 한다면 인근아파트의 시세를 상회하는 지역이 한 둘이 아님은 주지의 사실이다.
이는 곧 그만큼 사업성이 악화되었다는 것인데 사업성개선과 원가절감을 위해 많은 노력이 필요함은 별론으로 하고, 종후자산 평가규정의 해석에 있어 원가법 외의 다른 평가방법은 과연 불가능한 것인가에 대한 진지한 고민이 필요한 시점이라 생각한다.
도정법 시행령은 구 도시재개발법 당시와는 달리 가산할 비용과 보조금 차감만을 규정하고 있을 뿐이어서 이것만으로는 구 도시재개발법에서 정하는 것과 같은 방식의 원가법 평가로 해석하기에는 부족한 것으로 보이며, 감정평가에 관한 일반원칙을 규정한 ‘감정평가에 관한 규칙’은 대상 물건의 성격과 평가목적 등에 따라 주방식에 의한 시산가액과 다른 평가방법에 의한 시산가액의 비교·조정을 평가방법의 원칙으로 삼고 있는 점, 일반적으로 공동주택은 모두 원가법이 아닌 거래사례비교법으로 평가하고 있는 점, “사업시행자가 제시한 원가산출근거에 따라 평가한다”라는 조례규정은 재건축에는 적용되지 않고 재개발공동주택만을 그 규율대상으로 하는데, 그 태생이 공익사업, 도시계획사업임에 따라 만들어진 이러한 원가주의 규정은 위에서 보았듯이 부동산시장의 지속적인 상승을 전제로 하는데 이미 그 전제를 상실한 이상 재개발 종후평가와 재건축 종후평가를 차별적으로 취급할 이유가 없다고 볼 수 있는 점 등에서 이제는 수십년동안 지속된 ‘원가주의’에서 벗어날 때가 되었다고 생각된다.
국공유지 무상양도 및 매각에 대한 행정청의 태도를 보면 재개발사업을 더 이상 공익사업으로 인정하는 것 같지도 않은데 굳이 조례로 원가주의를 고집할 필요성이 있는지 의문이다. 시대의 변화에도 불구하고 지켜야 할 원칙이 있으면 시대의 흐름에 맞추어 적절히 변화를 주어야 할 규정도 있기 마련이다. 재개발아파트 종후자산 평가에 있어서 원가주의 평가원칙이 과연 지금 이 시점에서 우리가 고수하여야 할 원칙인지, “시장을 이길 수 있는가”라는 평범한 질문에 대한 현명한 답이 무엇인지 고민할 때이다.
