이상훈
변호사/법률사무소 정비
최근 부동산 경기 침체가 정비사업에도 영향을 미치면서 조합원과 조합간의 분쟁 유형에도 많은 변화가 있었다.
그 중 하나가 과거에는 정비사업의 높은 수익성을 보고 조합원 지위 확인, 분양권 관련 소송 등 조합원들이 정비사업에 적극 참여하고자 하는 소송 유형이 다수 있었는데 비하여, 최근에는 오히려 조합을 상대로 현금 청산을 받고 정비사업에 이탈하고자 하는 청산 관련 소송 등이 다수 발생하고 있는 것이다.
그런데 이러한 청산금 소송에 대하여는 조합원들은 물론 변호사들도 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령을 제대로 이해하지 못하고 무작정 소를 제기하여 본안 판단 전에 각하되는 사례가 발생하곤 한다.
이에 아래에서는 주택재개발 정비사업에서 현금청산에 대하여 간략한 설명을 하고자 한다.
▲도시 및 주거환경정비법 제47조 현금청산의 의미=먼저 도정법 제47조에서 말하는 현금청산은 같은 법 제57조의 청산금과는 구별되는 것으로 여기에 해당하는 현금청산은 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자 등 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치로서 현금청산을 의미하는 것이다.
따라서 청산금 소송을 제기하기 전에 선결하여 해당 조합원의 지위가 어디에 해당하는 가를 반드시 확인해야 하는 것이며 막연히 청산금을 받고 정비사업에서 빠져 나가겠다는 의도로 무작정 조합에 청산금 소송을 제기하였다가는 낭패를 볼 수 있는 것이다.
이와 관련하여 최근 서울고등법원 판결에서는 “분양계약을 체결하지 아니한 경우의 조합과 조합원의 법률관계는 도정법 제57조에 따라 청산되어야 한다. 그러므로 원고의 주장은 모두 청구권의 근거가 공법규범에 근거하고 있고, 주택재개발정비사업에서의 조합원에 대한 현금청산은 주택재개발사업의 일련의 과정에 포함되는 것으로서 후속절차에도 영향을 미치므로 주택재개발정비사업에서의 현금청산 소송은 공법상 당사자소송으로 다루는 것이 합리적이고 합목적적이다”(서울고등법원 2013.4.17. 선고 2012나94843 판결)라고 판시하고 있는 바 있다.
이처럼 관할의 문제를 위해서라도 반드시 당사자의 법적지위를 우선하여 검토할 필요가 있는 것이다.
▲도시정비법 제47조 현금청산의 방법=도정법 제47조 현금청산 방법에 관하여 먼저 주택재건축과 주택재개발은 달리 보아야 하는데, 도정법 하에서 현금청산 소송과 관련한 기존 판결들은 주택재건축과 관련된 것이 대부분이라는 점을 유의해야 한다.
즉 도정법 제38조에서는 주택재개발에서는 주택재건축과 달리 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용 또는 사용을 할 수 있도록 규정하고 있어 현금청산 대상자들에 대한 청산금의 협의가 성립되지 않는 경우 공익사업보상법에 의한 수용절차를 예정하고 있는 것인바, 공익사업보상법에 의한 수용절차를 거치지 아니하고 직접 청산금의 지급을 구하는 것은 허용될 수 없어 그 청산금 청구는 부적법 청구가 되는 것이다(서울서부지방법원 2013.4.19. 2011가합16233 판결).
위와 같이 주택재개발 정비사업에서 조합원들이 현금청산을 받기 위해서는 원칙적으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용절차를 통하여 다투어야 하는 것이지, 수용절차를 거치지 않고 바로 청산금지급을 청구 할 수 없는 것임을 유의해야 한다.
〈문의:02-455-5504〉
