국토해양부 고시 제2009-550호(2009. 8. 13) ‘정비사업의 시공자 선정기준’이 개정되어 2012년 3월 8일 국토해양부 고시 제2012-93호로 개정되어 고시되었고, 고시 당일인 2012년 3월 8일에 바로 시행되었다. 약 2년 반만의 개정인데, 이번에는 예전과 실무상 상당히 차이가 나는 내용이 있어 관심있게 지켜보아야 할 것이다.
국토해양부에서 발표한 개정 이유와 주요내용을 살펴보면 다음과 같다.
1. 개정 이유 정비사업 시공자 선정의 공정성 및 투명성을 제고하여 우수 건설업체의 참여를 촉진하고, 부조리를 효과적으로 차단하는 등 그간 정비사업 시공자 선정 제도의 운영상 나타난 미비점을 보완하려는 것이다.
2. 주요 내용 1) 지명경쟁입찰은 조합원 수가 200명 이하인 정비사업에만 적용하고, 조합은 제한경쟁입찰시 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 같은 종류의 공사실적, 그 밖에 시장·군수·구청장이 인정한 것으로만 자격을 제한할 수 있도록 했다(안 제5조 및 제6조).
2) 시공자 선정을 위한 입찰공고시 입찰참가에 따른 준수사항 및 준수사항 위반시 자격박탈에 관한 사항을 포함하도록 했다(안 제9조).
3) 대의원회에서 총회에 상정하는 업체를 3개 이상에서 6개 이상으로 하고, 5인 이하인 때에는 모두 총회에 상정하도록 했다(안 제12조제2항).
4) 조합은 건설업자의 합동홍보설명회시 시공능력, 공사비 등이 포함되는 객관적인 비교표를 작성하여 조합원에게 제공하도록 했다(안 제13조제1항).
5) 시공자 선정을 위한 총회 의결시 서면의결권을 인정하되, 조합에서 지정한 기간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하도록 했다(안 제14조제1항부터 제4항).
그러면 개정된 내용을 위주로 개정 전과 개정 후를 비교하여 이에 대한 설명을 하도록 하겠다.
■ 제5조 (입찰의 방법) 개정 전 조문 제5조 (입찰의 방법) 조합은 시공자를 선정하고자 하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 하며, 건설업자등의 자격을 제한하거나 지명하여 경쟁에 부칠 수 있다. 다만, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다.
개정안 (2012.3.8 시행) 제5조 (입찰의 방법) ① 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다. 다만, 지명경쟁입찰의 방법은 조합원이 200명 이하인 정비사업으로 한정한다. ② 제1항에도 불구하고 미응찰등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약으로 할 수 있으며, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조의 2에서 정하는 규모이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
기존에는 조문자체에 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰의 2가지 용어가 나오지만 해석상 당연히 일반경쟁입찰의 방법이 있다고 해석해 왔었다. 그래서 이번에 개정하면서 조문자체의 표현상으로도 일반경쟁입찰이 있음을 명기하여 경쟁입찰의 방법은 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지면경쟁입찰의 3가지 방법이 있음을 확실하게 규정하였다.
그리고 위 경쟁입찰의 방법중 1가지를 조합에서 선택을 할 때에 일반경쟁입찰 방식보다 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰방식을 더 선호하였고, 이 입찰방식을 결정하는 것은 대의원회에서 결정하는데, 이 중에 특히 지명경쟁입찰방식을 결정하게 되면 대의원들부터 벌써 시공자의 로비를 받은 것이 아니냐는 의혹이 제기되는 경우도 있었다.
따라서 이번 개정안에는 지명경쟁입찰방식을 조합원이 200명 이하인 정비사업의 경우에 선택할 수 있도록 한정하게 된 것이다. 물론 조합원이 200명 이하인 조합이라고 하더라도 지명경쟁입찰방식을 선택하지 않고 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰방식을 선택할 수는 있다. 다만 조합원 200명을 초과하는 조합의 경우에는 지명경쟁입찰방식을 선택할 수가 없게 만든 것이다.
제2항의 내용중 “미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약을 할 수 있다”’는 내용은 기존의 것과 동일한데, 그 다음에 있는 “도시 및 주거환경정비법 시행령 제19조의 2에서 정하는 규모이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다”는 내용은 불필요한 내용을 기재한 것에 불과하다. 왜냐하면 도시정비법 제11조 제1항 단서조항에는 이미 “다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다”고 규정되어 있고, 도시정비법 시행령 제19조의2에는 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우에는 위 단서조항에 해당될 수 있도록 규정하고 있기 때문에, 시공자선정 기준에서 이와 같은 조문을 둘 필요가 없기 때문이다. 따라서 조합원이 100명 이하인 정비사업조합의 경우에는 이 시공자선정기준 전체를 적용할 필요가 없이 조합총회에서 정관이 정하는 바에 따라 선정할 수가 있는 것이다.
여기서 조합원 100명 이하인 조합에서 유의하여야 할 점은 ①국토부 시공자선정 기준에서 정하는 바에 의하지 않고 조합정관에서 정하는 바에 따라 선정은 하되 반드시 그 선정은 조합총회에서 하여야 한다는 점 ②그리고 위 조합에서는 정관을 제정할 때에 규모가 적은 관계 등으로 정비사업전문관리업자등을 선정하지 않거나 하여 일반적으로 국토해양부가 발표한 표준정관을 그대로 이용하게 되는 경우가 있는데, 이 중 주택재건축정비사업조합 표준정관 제12조에는 “법 제11조 제2항에 의하여 고시된 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정하여야 한다”라고 규정되어 있어 이 내용대로 정관을 제정하게 되면 결국에는 본 시공자선정기준을 따라야 한다는 점을 유념하기 바란다.
■ 제6조 제한경쟁입찰에서의 제한의 내용 개정 전 조문 제6조 (제한경쟁에 의한 입찰) ①조합은 제5조의 규정에 의하여 건설업자등의 자격을 도급한도액·시공능력 또는 당해 공사와 같은 종류의 공사실적 등으로 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다. ② 제1항의 규정에 의하여 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.
개정안 (2012.3.8 시행) 제6조 (제한경쟁에 의한 입찰) ①조합은 제5조의 규정에 의하여 건설업자등의 자격을 시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당공사와 같은 종류의 공사실적, 그밖에 조합의 신청으로 시장·군수·구청장이 따로 인정한 것으로만 제한할 수 있으며, 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다. 이 경우 공동참여의 경우에는 1인으로 본다. ② 제1항의 규정에 의하여 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.
기존의 제한경쟁입찰의 방식에서는 제한할 수 있는 자격의 내용을 “도급한도액·시공능력 또는 당해 공사와 같은 종류의 공사실적 등으로” 제한할 수 있도록 하였다.
따라서 조합에서 제한의 내용을 정함에 있어 특정 시공자에게 유리하도록 고의적으로 제한을 하는 경우가 더러 발생하여, 그러한 불합리한 제한을 못하도록 하기 위하여 이번 개정안에서는 제한을 할 수 있는 내용을 한정하였는 바, ‘시공능력평가액, 신용평가등급(회사채 기준), 해당공사와 같은 종류의 공사실적, 그밖에 조합의 신청으로 시장·군수·구청장이 따로 인정한 것으로만 ’제한을 할 수 있도록 한정을 하게 된 것이다. 따라서 이와 다른 내용으로 제한을 하면 시공자선정 기준에 위배된다고 생각을 하면 될 것이다.
■ 제9조 입찰공고 포함내용 개정 전 조문 제9조 (공고 등의 내용) 제8조의 규정에 의한 공고 등에는 다음 각호의 사항을 명시하여야 한다. 1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등) 2. 입찰의 일시 및 장소 3. 현장설명회의 일시 및 장소 4. 입찰참가 자격에 관한 사항 〈신 설〉 5. 그 밖에 조합이 정하는 사항
개정안 (2012.3.8시행) 제9조 (공고 등의 내용) 제8조의 규정에 의한 공고 등에는 다음 각호의 사항을 명시하여야 한다. 1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등) 2. 입찰의 일시 및 장소 3. 현장설명회의 일시 및 장소 4. 입찰참가 자격에 관한 사항 5. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(제13조를 위반하는 경우를 포함한다)시 자격박탈에 관한 사항 6. 그 밖에 조합이 정하는 사항
시공자선정 기준 제13조에 보면 건설업자등의 홍보에 관한 내용이 있는데, 이러한 내용을 포함하여 입찰참가시 준수할 사항 등을 미리 입찰공고에 기재하고, 이를 위반시 자격박탈을 하겠다는 내용을 공고하도록 하였다.
■ 제12조 총회상정업체 숫자 증가 개정 전 조문 제12조 (대의원회의 의결) ①조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정하여야 한다. ②대의원회는 총회에 상정할 3인 이상의 건설업자등을 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자등이 2인인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다. ③제2항의 규정에 의한 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결하여야 한다. 이 경우 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 아니한다.
개정안 (2012.3.8 시행) 제12조 (대의원회의 의결) ①조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정하여야 한다. ②대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자등이 5인 이하인인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다. ③제2항의 규정에 의한 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결하여야 한다. 이 경우 서면 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 아니한다.
예전에는 총회에 상정할 업체의 숫자를 3인 이상으로 하도록 하였고, 일반경쟁입찰의 경우에 한하여 2인만이 입찰에 참가하였을 경우에는 그 2인을 총회에 상정하면 되도록 되어 있었다.
제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인이 입찰하면 그 자체로 유찰이 되기 때문에 2인을 총회에 상정할 수가 없고 일반경쟁입찰의 경우에만 가능한 것이었다.
그런데 이번 개정안을 보면 총회에는 6인 이상을 상정하도록 하였고, 만약에 5인 이하인 때에는 그 모두를 총회에 상정하도록 강화하였다.
경쟁입찰의 방식에 따라 그 내용을 해석해 보면. ① 일반경쟁입찰의 경우에 만약에 2인 이상 6인까지 입찰에 참가한 경우에는 입찰참가자 전원을 상정하여야 하고, 7인 이상이 입찰한 경우에는 대의원회에서 6인까지 또는 그 이상의 숫자를 정하여 상정할 수 있다. 대의원회에서 의결하여 전원을 상정하여도 당연히 무방하다.
② 제한경쟁입찰의 경우에는 5인 이상의 입찰참가신청이 없으면 유찰이기 때문에(제6조) 4인 이하 입찰참가하면 그 전원을 총회에 상정하는 것이 아니라 유찰이 될 것이고, 5인 이상 6인까지 입찰참가한 경우에는 참가자 전원을, 7인 이상이 입찰한 경우에는 대의원회에서 6인까지 또는 그 이상의 숫자를 정하여 상정할 수 있다. 이 경우도 대의원회에서 의결하여 전원을 상정하여도 당연히 무방하다.
③ 지명경쟁입찰의 경우에는 5인 이상 입찰대상자를 지명하여 3인 이상 입찰참가신청이 있어야 하기 때문에 2인 이하 입찰참가신청을 한 경우에는 유찰이 될 것이고, 3인 이상 6인 이하 입찰참가를 하였을 경우에는 그 전원을, 7인 이상이 입찰한 경우에는 대의원회에서 6인까지 또는 그 이상의 숫자를 정하여 상정할 수 있다. 대의원회에서 의결하여 전원을 상정하여도 당연히 무방하다.
