이동훈
무한건축사무소 소장
공동주택 리모델링 사업에 새로운 활력소가 생겼다. 지난 4월 1일 정부가 안전성 확보를 전제로 ‘리모델링의 수직증축 허용’을 발표했기 때문이다. 구체적인 허용범위와 안전성 확보 방안은 전문가 T/F에서 정하기로 하고 6월에 주택법 개정안을 국회에 제출하겠다는 일정까지 밝혔다.
두 달 후 이어진 정부의 후속 조치는 리모델링 시장의 예측보다 더 적극적이고 신속했다. 4월 종합대책 발표 이후 전문가 T/F를 구성하고 심도 있는 토의를 거쳐, 지난 6월 5일 국회에 주택법 개정안을 제출할 정도로 빠르게 움직였다.
주요 내용은 수직증축의 최대 허용범위를 15층 이상인 경우 3개층, 14층 이하는 2개층으로 하고, 세대수 증가 범위도 기존 세대수의 10%에서 15%로 확대하기로 한 것이다. 특히 세대수 증가 범위를 기존 10%에서 15%로 확대한 것은 리모델링 시장에서 예견하지 못한 획기적인 사항으로, 리모델링 활성화에 대한 정부의 의지를 충분히 보인 것으로 분석된다.
이제 리모델링 시장은 새로운 국면으로 접어들었다. 정부는 현 상황에서 최대한의 정책을 주민들에게 제공했으므로, 이제 리모델링 사업의 성공 여부는 주민들의 의지에 전적으로 달려있다고 할 수 있다. 일반분양 비율이 15%로 증가되고 수직증축이 허용되었으므로, 리모델링 사업성이 향상되는 것은 사실이다.
그러나 이 혜택을 누릴 수 있는 단지는 분양에 어려움이 없고, 분양 수익이 확보되는 지역에 한정된다. 이 지역 범위를 벗어나면 현실적으로 투자수익이 없어 사업을 추진하기 어렵다. 그렇다면 이번 주택법 개정은 또다시 실효성 없는 제도로 전락하고, 주민들은 수익이 보장되는 또 다른 제도를 요구해야 하는 것일까?
개인적인 생각이지만 이 정도면 정부의 규제 개선은 충분하다고 본다. 물론 세부적으로 좀 더 보완이 필요하겠지만, 이제 공동주택 리모델링의 큰 틀은 완성되었으므로 정부에게 더 이상의 제도개선 요구는 소모적인 논쟁만 일으킬 뿐, 리모델링 사업에 전혀 도움이 되지 않는다. 이번 주택법 개정의 주요 의미는 정부의 주택정책에서 리모델링이 배제되지 않고 관심 분야로 인식됐다는 점이다.
그렇다면 수익성을 보장하기 어려운 단지들은 어떻게 해야 할까? 리모델링을 포기하고 재건축을 기다려야 하는 것일까? 주택의 투자수익 하락이 재건축에 미치는 영향은 리모델링 보다 더 크기 때문에 재건축을 무작정 기다리는 것은 대안이라고 볼 수 없다. 주택보급률의 상승, 잠재적인 경제 성장률의 하락, 인구구조의 고령화 및 인구수 정체 등을 감안하면 앞으로 우리나라의 주택시장은 투자가치를 기대하기 어려운 상황이다. 우리나라보다 앞서 저성장시대를 경험한 일본에서는 재건축을 위한 합의 도출이 거의 불가능하다고 한다. 이 점은 우리에게 시사하는 바가 크다.
저성장시대에는 투자가치보다 이용가치에 관심을 기울여야 한다. 투자수익이 발생하지 않는데도 불구하고 막연한 기대감으로 불편함을 감내하는 것은 매우 어리석은 일이다. 적절한 비용으로 주거성능을 개선하여 주거생활의 불편함을 해소하고 이용가치를 향상시키는 것이 현명하다. 이용가치를 극대화할 수 있는 수단이 리모델링인 것은 확실하다. 아직까지는 리모델링이 주거환경 개선보다는 투자적인 관심 대상으로 여겨지고 있는 것이 사실이지만 이제는 제자리를 찾아야 한다.
해법은 각 단지의 여건에 맞는 리모델링 방법을 찾아야 한다. 단지별로 세대수 증가 여부, 증축방법(수직, 수평, 별동), 기존 주택의 증축범위(증축, 대수선) 및 평면 구성, 멀티홈(세대구분형) 등을 검토하고, 수반되는 비용을 산정하여 각자의 단지에 어떤 형태의 리모델링이 적합한지를 알고 추진해야 한다. 별다른 대안이 없으면 ‘수선’을 통해 주거환경을 유지하는 것도 고려해야 한다. 이것이 진정한 ‘맞춤형 리모델링’이고, ‘수직증축 허용’의 의미라고 생각한다.
