유재관
동양법무사합동사무소 대표법무사
A재건축사업구역내 토지등소유자인 갑은 조합설립에 동의하지 아니한 자로서, A조합으로부터 조합설립동의 여부를 묻는 최고서를 수령하고도 그로부터 2월이 지나도록 회답하지 않았다.
이에 조합은 도시 및 주거환경정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의하여 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사했다. 위 ‘최고’는 조합설립인가 후 1년이 지난 이후였고, 또한 ‘최고서’에 조합설립의 동의내용이 구체적으로 적시돼 있지 않아 효력 및 매도청구권이 소멸된 경우 구제방법이 있을까?
1. 매도청구권의 행사요건(최고)
매도청구권의 행사요건으로서 ‘최고’는 재건축 결의 후 지체없이 해야 하지만, 집합건물법 제48조 제1항에서 재건축결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 ‘지체없이’ 최고하도록 규정하고 있다.
이렇게 규정한 취지는 재건축 미동의자의 정당한 이익을 보호하고 불안정한 지위에서 조속하게 벗어날 수 있도록 하기 위한 것이기는 하나, 그것은 재건축결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미는 아니고, 재건축사업의 진행 정도 등에 비추어 적절한 시기에 최고가 이루어져야 한다는 의미로 해석하는 것이 타당하다.
이 사안의 경우 매도청구를 위한 최고가 기재된 ‘최고서’에는 조합설립의 동의내용이 구체적으로 적시돼 있지 않지만, 조합 설립의 동의내용이 조합설립 추진과정에서 총회의 결의나 조합설립에의 참여 권유, 또는 종용 등을 통하여 최고의 대상자인 피고에게 알려져 있었다.
그리고 매도청구소송의 변론과정에서 조합설립의 동의내용에 대하여 주장이나 입증을 통해 그 내용이 피고에게 알려짐으로써 조합설립에의 참가의 기회가 충분히 부여된 경우라면, 위 최고서에 조합설립의 동의내용이 구체적으로 적시되어 있지 아니한 경우라도 매도청구를 위한 최고방식은 적법하다고 할 것이다.
조합이 재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도정법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 미동의자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것이다.
이때의 ‘시가’란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적인 거래가격으로서, 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다.
따라서 사안의 경우 ‘최고’는 조합설립인가 후 1년이 지난 이후라도 최고의 효력이 없다고 볼 수 없으며, 또한 ‘최고서’에 조합설립의 동의내용이 구체적으로 적시되어 있지 아니하였더라도 그 효력을 인정할 수 있을 것이다.
2. 매도청구 기간(제척기간)이 도과한 경우의 구제방법
매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이어서 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하는 것이 원칙이지만, 제척기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 종국적으로 소멸한다고 볼 것은 아니다.
재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다.
즉, 최초 조합설립에 필요한 동의서를 징구하는 것과 동일한 방법으로 새로운 동의요건을 갖추어 인가청으로부터 조합설립변경인가를 받은 조합은 특별한 사정이 없는 한 이에 기하여 미동의자 등을 상대로 새로 매도청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다(대법원).
이와 같은 법리는 최초 조합설립인가처분에 흠이 있는지 여부와 관계없이 적용될 수 있는 법리라고 봄이 타당할 것이다.
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