윤영선
한국건설산업연구원 연구위원
지난 6월 5일 정부가 수직증축 리모델링 방침을 확정하여 발표했다. ‘4.1부동산 안정화종합대책’을 발표한 지 두 달여 만에 구체적인 방침을 확정한 것이다. 그런데 아쉽게도 이번 6월 임시국회에서 확정된 방침을 담은 〈주택법〉 개정안이 통과되지 못했다. 예상대로 통과되었다면 내년 초부터 수직증축 리모델링을 시행할 수 있을텐데 이제 정확한 시기를 예측하기 어렵게 되었다.
그러나 수직증축 리모델링에 대한 정부의 추진의지가 확고하고 여야 간에도 의견 대립이 거의 없는 만큼 다음 기회에는 통과될 것이 거의 확실하다. 정부는 법 개정 후 공포기간을 단축해서라도 시행시기가 늦추어지는 것을 막겠다는 의지를 피력하고 있다.
이번 ‘주택법’ 개정안의 핵심은 세대수 증가 범위를 기존 세대수의 10%에서 15%로 확대한 것이다. 이를 통해서 리모델링의 사업성은 한 단계 더 높아지게 된다. 10% 세대 수 증가의 경우 주민 부담금은 대략 사업비의 25% 가량 경감될 것으로 예측되었다. 여기에 5%의 세대수 증가를 추가로 허용하면 주민 부담 경감액은 최대 35% 정도에 이를 전망이다.
그러나 이는 어디까지나 단순 계산에 따른 추정에 불과하다. 주민 부담금의 경감 정도에 영향을 미치는 변수는 여러 가지가 있다. 아파트 단지의 세대수 규모, 평형 크기 및 구성, 위치 등이 영향을 미치는 변수가 될 것이다. 무엇보다 결정적인 영향 변수는 현 아파트 가격, 즉 시세이다. 현 아파트 가격이 높다면 그만큼 분양수입이 증대될 것이고, 주민부담금은 줄어들 것이다. 반대로 그렇지 못한 단지의 경우에는 분양 리스크마저 감수해야 하는 부담을 안게 될 것이다.
정부의 세대수 증가 상향 조치에도 불구하고 사업성을 고려하면 수직증축 리모델링을 추진할 수 있는 단지는 생각만큼 많지 않을 것으로 예상된다. 아파트 시세가 높은 서울의 강남권과 분당 등 일부 수도권 신도시 지역에서 추진될 확률이 높다. 수도권 신도시의 경우에는 가격 지지세와 분양성이 양호한 역세권 지역을 중심으로 추진될 가능성이 높다.
대부분의 아파트에서 수직증축 리모델링의 사업성 확보가 용이하지 않는 본질적인 이유는 부동산시장의 장기침체이다. 지금과 같이 부동산 시장이 저성장 국면을 지속할 경우에는 정부의 리모델링 활성화를 위한 어떠한 대책도 한계를 가질 수밖에 없을 것이다. 혹자는 정부의 과감한 규제완화 정책이 부동산시장을 살릴 수 있을 것으로 내다본다. 그러나 이는 지나친 기대이다. 현재 우리나라 부동산 시장은 경기적 차원을 넘어서 구조조정의 단계를 겪고 있다. 이제 부동산 시장은 과거와 같은 투자가치를 기대하기 어려운 모습으로 변해 가고 있는 것이다.
리모델링사업 역시 이러한 부동산 시장의 근본적 한계를 벗어나서 추진될 수는 없을 것이다. 이런 측면에서 정부의 이번 수직증축 리모델링 허용이 아무리 전향적인 조치라 하더라도 시장에 미치는 영향력은 제한될 수밖에 없다. 정부가 세대수 증가 범위를 15%로 확대했음에도 불구하고 실질적으로 주민들이 부담해야할 분담금은 1억원이 훌쩍 넘을 것이고, 이러한 고비용의 사업비를 부담할 수 있는 아파트 단지는 많지 않을 것이다.
이런 관점에서 정부는 추가적인 대책 방안을 제시해야 한다. 그것은 당연히 주민들의 비용부담을 보다 더 경감시키는 정책이 되어야 한다. 크게 두 가지 측면에서의 방안이 제시되어야 한다. 첫째, 정부는 실현 가능한 리모델링의 범위와 유형을 보다 다양화하여 제시해야 할 것이다. 이와 관련해서는 정부는 이미 〈맞춤형 리모델링〉 방안을 제시한 바 있다. 정부는 빠른 시일 내에 아파트 단지의 특성에 따라 선택 가능한 다양한 리모델링의 가이드라인을 제시해야 할 것이다.
둘째, 정부는 보다 직접적인 조세 및 금융상의 지원책을 강구해야 한다. 리모델링 사업 중에서 보다 공익성이 높은 부분, 즉 에너지 절감이나 친환경성 또는 구조물의 안전성 강화와 관련된 부분들에 대해서는 금융 및 조세상의 지원책을 확대해 나가야 할 것이다. 선진국의 리모델링 정책이 이러한 부분에 초점을 맞추고 있다는 점을 참고할 필요가 있다.
