이상훈
변호사/법률사무소 정비
필자는 지난 호에서 주택재개발사업은 도시 및 주거환경정비법 제47조 현금청산의 방법이 주택재건축사업과 다르다는 점과 이로 인하여 주택재개발 정비사업의 청산금관련 소송에서 유의할 점을 설명하였다.
현행 도정법 제47조제1항은 “사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”고 규정하고 있다.
이번 호에서는 주택재건축사업에서 청산방법인 매도청구 특히 가장 문제가 되고 있는 매도청구의 행사기간을 중점적으로 설명하고자 한다.
먼저 도정법 제39조에서 규정하는 매도청구는 주택재건축사업은 주택재개발사업과 달리 임의가입제를 취하고 있어 조합설립에 동의하지 않아 조합원자격이 없는 자를 상대로 조합이 재건축사업을 위해 부동산의 매도를 청구하는 제도로 주택재개발사업에는 없는 재건축사업에만 인정되는 제도이다. 즉 현행 도정법에서는 정비사업에 동의하지 않는 자 등을 청산하는 방법으로 주택재개발사업에서는 수용절차로, 주택재건축사업에서는 매도청구의 방법으로 하는 것이고, 이러한 점은 주택재개발과 주택재건축의 차이를 이해하는데 가장 중요하고도 기본적인 사항인 것이다.
한편 도정법 제39조의 매도청구는 재건축사업을 시행함에 있어 ‘조합설립의 동의를 하지 아니하는 자’, ‘건축물 또는 토지만 소유한 자’ 등 조합설립 미동의자 또는 조합설립동의자격이 없는 자의 토지 및 건축물에 대하여 사업시행자가 소유권을 매도할 것을 청구하는 형성권이다.
그런데 매도청구권의 행사기간과 관련하여 도정법 제39조에 따른 매도청구권을 그 행사기간 내에 행사하지 아니하면 효력이 상실되는 것이고(대법원 2000.6.27. 선고 2000다11621 판결, 대법원 2002.9.24. 선고 2000다22812 판결 참조), 이러한 법리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제1항 소정의 최고 절차를 요하지 않는 자에 대하여도 마찬가지이다(대법원 2008.2.29. 선고 2006다56572 판결). 결국 사업주체는 도정법 제39조에서 정한 매도청구권의 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 않으면 매도청구권을 상실하게 된다.
다만 최근 대법원은 “조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받은 경우, 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다”고 판시했다(대법원 2013.2.28. 선고 2012다74816 판결).
조합이 최초 조합설립인가를 받은 이후, 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 조합설립변경인가를 받은 경우에는 그 조합설립변경인가에 근거하여 매도청구권을 행사하는 것이 가능하다는 판결이다. 또한 주택재건축사업에서 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산대상자가 된 자에 대하여도 도정법 제39조를 준용하여 매도청구를 행사할 수 있다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결).
위와 같이 주택재건축 정비사업에서는 사업시행자인 조합의 입장에서는 재건축사업에 동의하지 않는 자에 대하여 매도청구라는 방법을 통하여 청산하는 것으로 이는 재개발사업과의 가장 큰 차이점이라는 것을 유의해야 한다.
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