15층 층수제한으로 사업성 크게 줄어
인근 렉스아파트 56층 단지와 대조적

 

 

 

서울 용산구 이촌동 왕궁아파트(조합장 이일현)가 서울시의 무책임한 정책에 따른 희생양이 될 위기에 놓였다. 오세훈 전 서울시장이 추진한 ‘한강변 르네상스 프로젝트’가 사실상 폐지됨에 따라 사업성이 하락하는 것은 물론 사업단계를 다시 밟아야 하는 난관에 부딪치게 된 것이다. 당초 왕궁아파트는 한강변 르네상스 정책에 따라 지상 48층 높이 2개동으로 건설할 예정이었다. 하지만 박원순 시장이 지난 4월 ‘한강변 관리방향 및 현안사업 가이드라인’을 통해 최고 층수를 35층으로 제한하겠다고 발표함에 따라 용적률 하락이 불가피할 전망이다. 여기에 인근 렉스아파트의 경우 무려 56층에 달하는데 반해 왕궁아파트는 35층에 머물러 ‘초고층 프리미엄’에 대한 상대적 박탈감도 느끼고 있는 상황이다.

▲‘최고층수 48층·용적률 294%’→‘최고층수 35층·용적률 210%’로 사업계획 변경… 사업성 하락 불가피=왕궁아파트는 서울시 용산구 이촌동 300-11번지 일대로 사업면적은 1만7천621.5㎡인 소규모 아파트 단지다.

지난해 조합이 작성한 사업계획안에 따르면 사업면적의 약 22.4%를 기부채납하는 조건으로 용적률 294.27%를 적용해 48층 높이의 아파트 2개동을 건립할 예정이었다. 아파트는 전용면적 112㎡의 단일 면적으로 총 250가구를 건립할 계획이었다. 용적률 산정용 연면적은 약 4만190㎡이다.

하지만 박 시장이 한강변 르네상스 계획을 백지화하고, 새로운 한강변 관리방향을 발표하면서 사업성에 타격을 받게 될 전망이다. 한강변의 고층 계획을 중·저층 위주로 변경함에 따라 용적률 하락 등이 불가피할 것으로 예상되기 때문이다. 실제로 조합 측이 이번 한강변 관리방안을 적용해 개략적인 설계안을 수립해 본 결과 건축제한에 걸려 현행 제도상의 용적률조차 모두 적용하지 못할 가능성이 큰 것으로 예상됐다.

조합은 지난 4월 시가 발표한 한강변 관리방안에 따라 한강변 15층에 최고 35층 3개 동으로 구성된 개략적인 설계안을 적용해 총 3개의 대안을 작성했다.

먼저 한강변부터 15층, 35층, 20층 등 3개 동으로 구성된 제1안의 경우 용적률 210.46%를 적용해 총 269가구를 건립하게 된다. 종전 설계안과 비교해 신축가구수가 19가구 늘어나지만, 아파트의 전용면적이 84㎡(19가구)와 99㎡(250가구)로 감소하게 된다. 연면적으로 산정할 경우 약 4천500㎡ 가량이 사라지게 되는 셈이다.

제2안인 한강변부터 15층, 35층, 17층으로 구성해 주택면적을 중소형으로 적용한 설계안의 경우에도 사업성 하락이 예상되고 있다. 2안의 경우 전용면적을 기준으로 △59㎡ 81가구 △84㎡ 139가구 △114㎡ 59가구를 건설해 전체 가구 수는 279가구로 종전보다 29가구 늘어난다. 하지만 용적률이 190.18%에 불과하기 때문에 연면적은 종전보다 무려 8천㎡나 손해를 보게 되는 셈이다.

제3안은 2안과 동일하지만 3번째 동 옆에 11층 높이로 별도의 아파트 동을 건립하는 계획이다. 이 경우 용적률이 200.34%까지 상향되지만, 건축심의를 통과할 가능성이 낮다는 것이 설계업체 측의 의견이다.

김인구 해안건축 상무이사는 “제3안의 경우 조합의 요구에 따라 중소형 위주의 주택과 용적률을 최대한 확보하기 위한 대안이지만, 사실상 건축심의를 통과하긴 어려울 것”이라며 “1안이나 2안이 현실적인 대안인 점을 감안하면 한강변 르네상스 정책이 폐지됨에 따라 적지 않은 피해가 예상된다”고 말했다.
이어 “다만 이번 대안은 조합원에게 설명하기 위해 작성된 것으로 확정된 설계안은 아니다”고 덧붙였다.

 

 

 

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‘한강 르네상스’ 폐지로 층수·용적률 모두 하락

 ■ 한강변 관리방안이 뭐길래
왕궁아파트 문제는 박원순 시장이 ‘한강변 관리방향 및 현안사업 가이드라인’을 발표함에 따라 발생했다. 한강변 관리방향은 오세훈 전 서울시장의 한강변 고층화 계획인 ‘한강변 르네상스’ 사업을 폐지하고, 중저층으로 한강변을 관리하겠다는 것이다.

박 시장이 들어선 후 발표된 이번 ‘한강변 관리방향’은 한강변 건축물 층수 제한을 통한 스카이라인 관리를 공공성 회복의 핵심으로 뒀다. 대신 기부채납은 15% 이하로 낮추고 통합개발이 아닌 아파트 단지별 개발로 변경했다. 사실상 ‘한강변 르네상스’ 사업의 종지부를 찍은 셈이다.

한강변 관리방향에 따르면 △한강과 서울시내 전반에 적용될 스카이라인 관리원칙 △한강 중심의 도시공간 구현을 위한 4대 원칙 △한강변 공공성 확보를 위한 토지이용·접근성·경관 등에 대한 7가지 세부 관리원칙으로 구성된다.

특히 현안사업에도 제3종일반주거지역인 압구정·반포·이촌(서빙고)지구는 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 내용을 포함하고 있다. 또 수변이나 남산·관악산·현충원·용산공원에 인접한 건물은 10∼15층 이하 중·저층으로 관리하겠다는 방침이다. 이에 따라 왕궁아파트의 경우 한강변은 15층, 중심부는 35층의 높이제한을 받게 될 것으로 예상되고 있다.

 

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“정책 변경따른 피해는 서울시 책임
 사업성 확보 안되면 단체 행동 불사”

 

이일현  왕궁아파트 재건축 조합장

“서울시의 정책을 믿고 사업을 추진했는데, 이제 와서 정책을 변경한다는 게 말이나 되는 이야기입니까? 일관성 없는 정책으로 인한 피해는 시가 책임져야 합니다. 사업성이 확보되지 않는다면 조합원들과 합세해 단체행동도 불사할 것입니다.”

이일현 왕궁아파트 재건축조합장은 ‘한강변 르네상스 프로젝트’ 폐지로 인해 입게 될 피해에 대해 서울시의 책임 있는 자세를 요구했다. 특히 이 단지는 지난해 주민 250명이 탄원서를 냈을 정도로 한강변 르네상스를 지지했다. 하지만 시의 정책 변경으로 인한 피해자가 된 것에 대해 분노하고 있는 상황이다.

▲현재 아파트는 어떤 상태인가=우리 단지는 지난 1975년 입주를 시작해 올해로 준공한 지 약 40년이 됐다. 지난해 건물 외벽에 페인트칠을 새롭게 했기 때문에 외관은 비교적으로 양호해 보이지만, 내부는 엉망이다. 수리가 힘든 상황이기 때문에 녹물이 나오는 것을 참아가며 생활하는 가구도 적지 않다. 안전진단에서도 재건축판정을 받았다는 것은 건축물 자체에 문제가 있다는 것이다. 따라서 뼈대를 보강하는 리모델링도 불가능한 상태다. 재건축만이 해답인 셈이다.

▲한강변 르네상스 폐지로 인한 피해 규모는=아직 설계안이 확정되지 않았기 때문에 정확한 수치화를 하기는 어려운 상태다. 하지만 시가 정하고 있는 용적률을 확보할 수 있을지 여부도 불투명한 상태다. 한강변 측의 층수가 15층으로 제한되기 때문에 용적률을 적용하기가 쉽지 않다. 여기에 한강변 르네상스가 폐지되면서 집값이 하락하고 있다는 부분도 심각한 문제다. 평형대가 작은 인근 단지보다 가격이 떨어진 상태다. 사업 내부적인 문제는 물론 외부적인 문제까지 발생하고 있는 상황이다.

▲조합원들 반응은=실망감이 큰 상태다. 서울시의 한강변 르네상스 정책만 믿고 사업을 추진해 왔다. 하지만 손바닥 뒤집듯 정책을 변경하는 시를 믿을 수 없다고 분노하고 있다. 특히 단지와 불과 10m도 떨어져 있지 않은 렉스아파트와 비교를 당하게 될 것에 대해 심리적인 박탈감마저 느끼고 있다. 렉스아파트의 경우 용적률 328%에 층수가 무려 56층이나 된다. 사업성이 하락하는 것도 문제지만, 향후 비교대상이 된다는 것도 걱정되는 부분이다. 형평성에서도 문제가 될 수밖에 없다.

▲시에 바라는 점은=사업이 피해를 받는 부분에 대해 시의 책임 있는 자세를 요구한다. 한강변 르네상스를 적용해 달라는 것이 아니다. 다만 현행 제도에서 융통성을 가지고 사업성을 확보해 달라는 것이다. 규제 완화가 가능한 부분이 있다면 최대한 협조해 달라는 것이다. 박원순 시장이 발표한 ‘한강변 관리방향’으로는 법이나 조례에서 정하고 있는 용적률을 확보하는 것마저 쉽지 않은 상황이다. 따라서 사선제한이나 동별 간격 등을 완화해 사업성을 높여주는 방안에 대해 검토해 주길 바란다. 정책 변경으로 인한 피해는 시도 책임을 져야 한다.

▲향후 계획은=아직 정확한 계획을 잡기는 어려울 것 같다. 기존 계획이 백지화된 상황인 만큼 원점으로 돌아가 사업을 추진해야 할 것이다. 사업계획 내용에 따라서는 구역지정 변경 절차부터 시작해야 할 수도 있다. 시의 정책 변경으로 인해 발생된 상황인 만큼 인·허가 과정에서 시의 협조가 필요하다고 본다. 계획이 수립 되는대로 신속하게 사업을 추진할 계획이다. 만약 시가 책임 있는 자세를 보여주지 않을 경우 조합원들과 함께 물리력도 동원할 계획이다.

▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=한강변 르네상스가 폐지되면서 좋지 않은 상황임에는 틀림이 없다. 하지만 조합원들이 단합한다면 보다 좋은 결과를 낼 수 있을 것이라 확신한다. 현재 우리 단지는 재건축초과이익 환수제에 적용되느냐, 그렇지 않느냐의 갈림길에 서있다. 조합에서는 가능한 신속하게 사업을 추진하도록 노력할 것이다.