Q : 당 재건축조합의 조합원 한명은 신탁등기까지 하였다가 변심하여 명도를 거절하고 제2차 분양신청기간 동안에 신청을 안하여 청산자가 되었습니다.

현재 청산금을 과도하게 요구하면서 명도를 거절하고 있어 명도소송을 제기한 상태입니다. 그러나 사업일정상 조속히 철거해야 하는데 조합이 일방적으로 강제명도를 하고 철거를 해도 되나요?

1. 별도의 이전등기 없이도 소유권 취득
조합원이었다가 현금청산 대상자가 되면 조합원이었던 자는 부동산 소유권을 조합에 이전해야 하고 조합은 청산금을 지급해야 합니다. 그러나 신탁등기를 이미 해둔 상태에서는 다시 소유권이전등기를 할 필요는 없고 조합은 청산금 지급의무를 집니다(대법원 2008다37780 판결, 2010다19204 판결 참조).

2. 철거가능(신탁으로 소유권 이전)
재건축사업에서의 신탁은 ‘신탁법상의 신탁’을 의미하는 데 그 의미에 대하여 대법원 2012다30281 판결은 “수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다”고 판시하고 있습니다. 그러므로 조합이 부동산의 소유권을 가지며, 소유권에는 처분권도 포함되므로 철거행위를 할 수 있습니다. 그리고 조합이 아직 청산금을 지급하지 못했다고 하더라도 철거권한이 제한되는 것은 아닙니다.
일방이 자의로 소유권이전의무를 다하였고 그 후 후발적인 사유로 대금지급의무가 발생하였으므로 동시이행의 항변권이 발생할 여지가 없습니다.

3. 판결로 명도받지 않고 자력탈환하면 건조물 침입죄 성립
조합이 신탁에 의하여 소유권을 취득하였다면 소유권의 내용을 이루는 사용 수익권에 따라 조합은 해당 건물을 임의로 명도받아도 되는 것이 아닌가 하고 생각할 수도 있습니다. 그러나 소유권이란 잠재적이고 추상적인 것이며 이것이 타인에 의해 침해받고 있는 경우에는 법의 도움을 얻어 집행해야지 이를 자력으로 탈환하여 명도를 받으면 형사책임을 지게 됩니다.

사람이 거주하고 있는 건물이면 주거침입죄, 단순히 관리하고 있는 건물이면 건조물침입죄의 죄책을 지게 됩니다. 다만 신탁받은 물건의 소유권은 조합에 있으므로 손괴죄에 해당하지는 않습니다.

4. 무죄판결의 여지(위법성 조각 여부)
위와 같이 종전 조합원이 건물을 관리하고 있어 건조물침입죄가 성립한다고 하더라도 구체적인 경위 즉, 사업의 진행상 건물의 명도 및 철거가 반드시 필요하고 이에 반하여 건물 존치로 인한 청산자의 이익은 별로 없으며 사업을 방해하여 고액의 청산금을 받아낼 목적이 엿보이는 등의 사정이 있는 경우에는 위법성이 조각되어 무죄판결을 받을 수 있습니다.

이 사례와 반전된 경우로서 ‘건물명도는 적법하게 받았으나 신탁등기가 안돼 있어 철거권한이 없는데 사업일정상 불가피하여 조합이 무단철거한 경우’에 대하여 우리 대법원은 ‘손괴죄의 구성요건에는 해당하나 긴급피난 또는 정당행위에 따라 위법성이 조각되고 결국 무죄’라고 판시한 바 있습니다(대법원 2009도8473 판결).

그리고 도시정비법 제49조 제6항 단서에서는 ‘명도를 받기 위해서는 손실보상의 완료가 있어야 한다’고 규정하고 있으므로 손실보상금을 공탁해두면 위법성 조각의 가능성이 더 커질 것입니다.

공탁할 금액은 조합이 임의로 보상평가를 해도 되겠으나 대법원 2010다47469 판결의 취지에 따라 ‘종전자산에 비례율을 곱한 권리가액’을 공탁하면 무난할 것으로 생각됩니다. 아울러 진행 중인 명도소송에서도 이 금액을 공탁하여 두어야 승소에 지장이 없을 것입니다.

철거를 하는 데에는 보상금지급이 전제되지 않는다는 것과 모순되는듯 하지만 아직 확고한 법리형성이 안되어 있는 상황에서는 보수적으로 해석하여 대처하는 것이 바람직할 것입니다.

 ☞ 문의 : 02-522-3300

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