1. 추진위원회와 조합의 현 자금 사정

 

1) 추진위원회의 상황

이미 잘 알고 있는 상황이지만, 현재 추진위원회와 조합의 자금사정은 그야말로 고사 직전이라고 하겠습니다. 물론 시공사들의 자금사정도 매우 좋지 않은 점을 잘 알고 있습니다.

추진위원회에 자금지원을 하는 주체는 정비사업전문관리업자(이하 ‘정비업체’)인데, 이 정비업체는 추진위원회 단계에서는 거의 용역비를 받지 못한 채 오히려 자금을 지원만 해 주는 어려움에 처해 있습니다. 그 이유는 정비업체의 용역비는 시공자를 선정할 때까지 지급이 보류되어 있는 반면, 추진위원회가 조합설립후 시공자를 선정할 때까지 필요한 자금은 정비업체가 지원을 하도록 계약이 되어 있기 때문입니다.

따라서 추진위원회는 정비업체가 자금지원을 해 주지 않으면 추진위 사무실 운영을 할 수 없으며, 당연히 추진위원장과 상근직원의 월급을 줄 수 없습니다.

그런데 정비업체는 자신이 하고 있는 다른 조합에서 용역비를 받아야만 추진위원회 단계에 있는 사업장에 돈을 대여해 줄 수 있는데, 다른 조합에서 용역비를 지급받지 못하고 있으니까 자신의 사무실 직원 월급조차 지급을 할 수 없는 상황이 되어버렸습니다.

 

2) 조합의 상황

조합은 더 심각합니다. 조합은 추진위원회 단계보다 더 많은 돈이 필요합니다. 직원수도 당연히 더 많고 각종 사업비도 많이 소요됩니다. 하지만 조합도 조합사무실 운영을 하지 못할 정도로 심각합니다. 그 이유는 시공자들이 조합운영비를 대여 또는 무상지급 해 주지 않기 때문입니다.

이로 인하여 조합은 물론 조합의 협력업체도 전부 고사 직전에 있습니다. 조합이 시공자로부터 자금을 지급받아야 협력업체 용역비를 지급해 주는데, 사업비 대여는 커녕 조합운영비도 지급을 해 주지 않아 조합사무실도 문을 닫는 곳이 너무나 많습니다.

 

3) 서울시 공공관리제의 경우에는 더 심각

조합중 시공자를 선정한 곳도 돈가뭄이 심각한데, 시공자를 선정하지 못한 조합은 얼마나 더 심하겠습니까? 그리고 서울특별시의 경우에 공공관리제를 적용받는 조합은 사업시행인가가 나야만 시공자선정이 가능하기 때문에 더더욱 심각합니다.

서울시가 공공관리제를 도입한다고 발표하기 위하여 운영한 위원회가 ‘주거환경정책개선 자문회의’였는데, 저도 그 때 그 위원회의 위원으로서 회의에 계속 참가를 하였습니다.

위 위원회는 2008년 5월 29일에 발족을 하여 그 해에 자문위원회 및 실무추진단 운용회의를 약 75회나 할 정도로 엄청나게 많은 분석과 회의를 하였습니다. 그 때까지만 해도 공공관리제라는 말은 나오지도 않았고, 상당히 좋은 회의를 계속하였습니다.

그러다가 2009년도 초에 갑자기 공공관리제 제도 도입을 회의석상에서 다루기 시작하여 저는 그때 상당히 강한 어조로 공공관리제 도입을 반대하였습니다. 그 이전까지는 ‘제가 지금까지 참석해 본 회의중에 제일 훌륭한 회의이다’라고 칭찬을 많이 하고 다녔던 회의입니다.

그런데 그 때에 회의에 참여한 정비사업전문관리업자협회측이나 공기업, 기타 시민단체 등 다른 관련단체들이나 정비사업관련 단체의 위원들은 이 공공관리제에 대해 별로 반대를 하지 않았습니다. 저는 이해가 되지 않았습니다.

그러다가 2009년 6월에 서울시에서 이 제도를 발표하는 것을 강행하기 직전에는 개인적으로 강력하게 항의를 하기도 하였습니다. 하지만 공공관리제는 발표가 되었고, 그 부작용은 결국에 너무나 많이 발생하였습니다. 위원회 회의에 참석하였던 많은 위원들이 강력하게 반대를 하였더라면 그러한 발표가 없었을텐데, 저는 이해가 가지 않을 정도로 반대가 별로 없었습니다.

 

2. 몸 사리는 조합들

1) 서울특별시 조례 무효 소송

공공관리제 중에 가장 문제가 심각하였던 것이 ‘도정법에는 시공자 선정시기가 조합설립인가후 바로 할 수 있도록 규정되어 있는데, 서울특별시는 조례에서 시공자 선정시기를 사업시행인가후로 늦춘 것’이었습니다.
저는 본지의 기고를 통해서, 그리고 각종 강의나 조합장님 등을 상대로 한 조합협회 강의에서도 시공자 선정시기를 늦춘 서울특별시 조례는 도정법에 위배되어 무효이니 서울특별시를 상대로 위 조례의 무효를 주장하는 소송을 제기하여야 한다고 제안을 하였습니다. 그리고 만약에 위 소송을 하면 저는 무료로 소송을 해 주겠다고 제안까지 하였습니다.

그러나 아무도 위 소송을 저에게 의뢰하지 않았습니다. 제가 무능해서 그랬을까요? 다른 변호사를 선임하여 위 소송을 제기하였다는 말도 들어보지 못하였습니다.

 

2) 시공자 상대 조합운영비 및 대여금 청구소송

부동산경기의 하락과 서울시의 공공관리제 시행으로 인하여 지금 조합의 자금사정은 거의 파산직전입니다. 조합운영비를 계약된 금액의 1/2만 지급받는 조합은 그나마 아주 양호한 조합입니다. 아예 단 한 푼도 지급받지 못하는 조합이 너무나 많다고 들었습니다.

이것은 명백히 시공사의 계약위반입니다. 시공사는 분명히 공사계약을 체결할 때에 조합운영비와 사업비를 대여해 주겠다고 약속을 하였습니다. 그런데 시공사가 그 약속을 지키지 않고 있습니다. 그래서 조합장 및 상근직원은 월급을 받지 못하고 있습니다. 협력업체도 부도가 난 곳이 많습니다.

그런데 왜 계약을 위반하고 있는 시공사를 상대로 조합운영비 및 사업비 지급청구 소송을 조합장들은 제기하지 않고 있는 것인가요? 참는 것도 한도가 있는데 왜 조합사무실 문을 닫으면 닫았지 시공사를 상대로 조합운영비를 지급해 달라는 소송을 제기하지 못하는 것일까요?

제가 이 소송도 제기하여야 한다고 협회 회의에서도 주장했습니다. 그리고 시공사들은 최소한 조합운영비는 지급해 주어야 한다고 말을 하였습니다.

왜냐하면, 물론 현재 시공사들도 어려운 상황임은 확실합니다. 그렇다고 하여 매월 지급되는 조합운영비를 지급하지 않으면 그 사업이 어떻게 되겠습니까? 시공사의 입장에서 조합운영비를 지급하지 않으면 그 만큼 자금운용에서 득이 될 것이라고 생각을 하였는지 모르지만 이것은 잘못된 판단입니다.

 

3) 부동산경기 하락과 상승의 특징

부동산 경기가 앞으로 어떻게 될 것인지에 관하여 많은 분들이 전망을 하고 있습니다. 부동산 전문가라는 분들이 전망하는 의견을 검토해 볼 때에 제 경험상 그 분들은 중요한 한 가지를 빠트리고 전망을 하는 경우가 많이 있습니다.

남에게 자신의 전망을 제시할 때에는 어떤 분석내용이나 데이터가 있어야만 그 전망이 신빙성이 있기 때문에 한 가지를 빼고 의견을 내 놓은 것이지요.

그 한 가지가 바로 ‘부동산 심리’인 것입니다. 이 부동산 심리를 부동산 가격 상승과 하락에 적용을 해 보면 부동산가격 상승 그래프는 주식 그래프처럼 ‘올라갔다 바로 내려갔다’ 하지를 않습니다.

주식은 가격 상승과 하락의 요인이 바로 가격에 반영되지만 부동산은 그렇지 않은 것이지요. 쇠가 뜨거워지려면 달구는 시간이 필요하고 일단 뜨거워지면 식는데 또 시간이 걸리는 것처럼, 이 달구는 작용을 하는 것이 바로 사람의 ‘부동산 심리’인 것입니다.

그래서 부동산 가격이 하락할 때에는 바로 바로 하락을 하는 것이 아니라 ‘하락할 것이다’라는 말이 상당한 기간 동안 계속되다가 실제적으로 하락하기 시작을 하면 언론이 너도 나도 다투어 보도를 하게 되고, 그러면 그 때까지 하락할지 의구심을 갖던 사람들이 ‘아, 이제 진짜로 하락을 하는 구나’라는 심리에 의하여 부동산 가격은 하락 기간이 상당히 지속되게 되는 것입니다.

즉, 가격이라는 놈이 떨어지지 않으려고 버티고 또 버티다가 어쩔 수 없이 가격이 하락되면 상당폭 하락이 되는 것입니다.

그런데 지금은 위와 반대로 가격 상승기에 진입해 있습니다. 많은 사람들이 ‘지금이 부동산 가격의 바닥이다’라고 이야기를 하고 있으며 이러한 이야기가 나온지 벌써 2년째입니다. 즉 가격이 상승되어야 하는데 ‘안오르려고 안오르려고’ 계속 버티고 있는 것이지요. 그래서 정부에서는 이 안오르려고 버티고 있는 부동산가격이라는 놈을 온갖 정책을 내세워 올리려고 애를 쓰고 있는 것이지요.

 

제가 지금 말씀드리고 싶은 것은 이렇게 안오려고 버티고 있던 부동산 가격이 오르기 시작하면 급격하게 상승을 한다는 것이지요. 사실 올해 초 강남의 재건축단지 아파트의 가격상승률이 20%에 육박을 하고 있습니다.

만약에 본격적으로 가격상승기라는 인식이 확산되고, 또 정부에서 추진하는 분양가상한제가 폐지된다면, 부동산 가격 특히 재건축·재개발단지의 가격상승은 가파르게 오를 것이며, 이에 따라 일반분양도 급격히 잘 될 수도 있습니다.

그런데 그 가격상승기에 맞추어 재건축·재개발 사업을 진행하려면 최소한 일반분양을 진행하려는 시기까지는 사업을 진행하여 놓고, 일반분양만 시기를 조절하면서 사업을 답보상태로 만들어 놓는 것이 가장 유리합니다.
하지만 지금 시공사들은 그 이전 단계에 있는 조합들까지 모두 조합운영비를 지급하지 않아 고사를 시키고 있는 것입니다.

이것은 결코 시공사를 위해서도 바람직하지 않습니다. 그 이유는 나중에 부동산가격상승기에 뒤늦게 시작하여 일반분양을 하고 준공을 하여 수익을 얻으려면 너무나 많은 기간이 남아 시공사들이 그 기간동안 버티지 못하고 흑자부도가 날 가능성이 매우 높기 때문입니다.

따라서 시공사의 입장에서도 조합운영비를 지급하지 않는 것은 결코 바람직하지 않는 것입니다.
그러므로 저는 조합장들께 제안을 드립니다. 시공사들이 조합운영비를 지급하지 않으면 소송을 지금 제기하여 조합운영을 정상화시키시기를 바랍니다. 지금이라도 늦지 않았으니 하루 속히 월 조합운영비를 지급하지 않는 시공사를 상대로 소송을 제기하시기를 권유해 드립니다.

 

3. 공사계약상 시공사의 자금지급 의무

조합에서 시공사를 선정한 뒤 공사계약을 체결하게 됩니다. 그리고 그 계약내용을 보면 사업경비에 관하여 다음과 유사한 내용으로 계약되어 있습니다(각 조합마다 그 내용이 약간씩 다를 것입니다).

 

제15조 (사업경비) ① 본 계약상의 사업경비는 다음 각 호와 같으며 “을”은 “갑”에게 별도로 정하는 대여조건에 따라 “갑”에게 사업경비를 무상으로 대여한다. 다만, “갑”이 원할 경우 “갑”은 금융기관으로부터 직접 차입할 수 있으며, 이때 “을”은 금융기관에 지급보증을 하여야 한다. 

1. 조합운영비(사무실 임차료 포함)

2. 설계비, 감리비 및 측량비

3. 안전진단비

4. 인·허가비(사용검사비 포함)

5. 각종 영향평가비

6. 각종 소송비용

7. 지질조사비

8. 각종 수수료 및 기타 공과금

9. 관리처분비용

10. 각종 등기비(조합원분 건축시설 보존등기비 제외)

11. 채권 매입자금

12. 조합설립미동의자에 대한 구분소유권, 대지사용권 및 기타 토지 등의 매입자금

13. 정비사업전문관리업자등 컨설팅 용역 수수료

14. 민원처리비(“갑”의 책임에 속하지 않는 경우는 제외한다)

15. 감정평가비

16. 토지매입비

17. 단지내의 제인입비 및 분담금

18. 제보증수수료(분양, 하자, 감리 등), 공사민원 비용

19. 각종 인허가비, 감정평가비, 지구단위계획설계용역분담금, 교통영향평가비, 채권매입비, 일반분양분 보존등기비, 지질조사비, 측량비, 안전진단비 등

20. 조합원 이사비용(500만원, 이주비와는 별개임)

21. 기타 사업추진경비 : “갑”이 본사업 추진에 필요로 하고 “을”에게 대여를 청구하는 금액

② “갑” 또는 “갑”의 조합원 및 “을”은 사업경비 조달에 필요한 제반서류의 구비 및 그에 따른 절차를 각각 이행하여야 한다.

 

그리고 조합운영비 지급에 관하여도 다음과 유사하게 규정되어 있을 것입니다.

 

제17조 (조합운영비의 대여)
“을”은 “갑”에게 조합운영에 필요한 경비로 2013.?.?부터 조합 해산후 1년까지 총 74개월을 한도로 매월 2,000만원씩(조합사무실 임차료는 별도로 지급하여야 함)을 한도내에서 무이자로 대여한다.

자! 위의 계약내용을 볼 때에 시공사가 조합에 자금을 대여해 줄 의무가 있습니까? 없습니까? 그럼에도 불구하고 시공사들은 조합에 자금대여를 해 주지 않고 있습니다.

 

4. 조합장 및 임원들의 고민
조합장 및 임원, 그리고 조합상근직원의 월급을 주지 못하여 조합사무실 문을 닫는 실정임에도 불구하고, 시공사를 상대로 하여 조합운영비 및 사업비를 지급하라는 소송을 제기하지 못하는 이유가 무엇일까요?

시공사들이 이렇게 협박한답니다. “만약에 시공사를 상대로 소송을 제기하면, 시공사는 공사계약을 해제하고 지금까지 조합에 빌려준 돈을 청구할 것이고, 그때에는 공사계약서에 연대보증한 임원들 집을 몇십억원 몇백억원씩 가압류하여 집을 전부 경매를 시켜버릴 것이다”라고 말입니다.

과연 이것이 가능할까요? 만약에 이러한 상황이 제기되어 시공사가 스스로 계약해제를 하고 그동안 조합에 지급한 대여금을 반환해 달라는 소송을 제기한다면, 그 소송에 변호사들이 적극 개입하여 대여금을 반환해라는 청구가 인용되지 않도록 하는 것이 가능할 수도 있다고 봅니다.

첫째, 시공사가 위와 같이 가압류를 하고 대여금 반환을 청구하려면 조합과 체결한 시공계약을 해제하여야 합니다. 그러면 시공사의 입장에서는 수익을 창출할 수 있는 사업장을 1개 잃어버리게 됩니다.

둘째, 조합과 시공사가 체결한 공사계약서 중 계약해제 조항을 보면 시공사가 매월 지급하여야 할 운영비를 지급하지 않아 조합이 지급청구소송을 제기하였다고 하여 시공사가 이를 이유로 공사계약을 해제할 수 있는 사유는 되지 않습니다. 오히려 조합이 시공사의 미지급을 이유로 계약해제를 할 수는 있지만 조합은 계약해제를 할 생각이 없기 때문에 안하고 있는 것 아닐까요?

셋째, 민법 제673조를 보면 “제673조(완성전의 도급인의 헤제권) 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”라고 규정되어 있습니다. 즉 손해를 배상하면 도급인인 조합은 언제든지 계약을 해제할 수 있습니다. 반면에 수급인인 시공사는 그렇지가 않은 것이지요, 만약에 수급인인 시공사의 일방적인 계약해제권을 인정하더라도 시공사는 계약해제에 따른 손해배상을 조합에 부담하여야 합니다.

따라서 수급인인 시공사의 계약해제가 쉽지가 않을 뿐더러 오히려 계약해제에 책임이 있는 시공사가 일방적으로 계약해제를 한다고 하더라고 그에 따른 손해배상책임을 져야하기 때문에 조합임원들이 져야하는 책임은 상당히 제한이 될 것이고, 오히려 법원이 ‘새로운 시공사가 선정될 때까지 대여금 반환청구채권의 집행을 유보’하는 것이 타당할 것입니다.

넷째, 실제로 조합운영비 지급청구소송을 하여 판결을 받으면 시공사는 자금을 지급할 것으로 예상됩니다. 아니면 판결선고전에 합의가 될 가능성도 충분히 있습니다. 그 이유는 만약에 어느 사업장에서 조합운영비지급 청구소송이 조합측 승소 판결로 선고되었다는 사실이 알려지면 전국적으로 벌때처럼 조합이 동일한 소송을 제기할 위험부담이 있기 때문입니다.

 

5. 결론
자, 전국의 조합장님들! 힘을 내시어 시공사를 상대로 조합운영비 청구소송을 제기해 보시기 바랍니다. 그래서 조합 사무실 문은 제발 닫지 말기를 바라겠습니다.

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