곽기석 대표
통일감정평가법인 도시정비사업부문
2008년 금융위기 이후 우리나라 건설업계의 불황은 살아날 기미가 보이지 않고 있고 건설업계 불황으로 인한 건설사의 자금난과 부도 등은 도시정비사업에도 막대한 영향을 주고 있다.
정비사업에 영향을 주는 근본적인 원인은 정비사업의 특성상 건설사의 자금 의존도가 높다는 점이다. 또한 지난 2008년 금융위기 이후 경제위기를 겪으면서 정비사업에 참여하는 건설사가 대폭 줄었다는 점이다.
도급순위 20위권 건설사들 중에서 재개발·재건축사업에 적극적으로 참여하는 회사는 약 8개에서 10개 정도에 불과하다. 물론 그 외의 건설사들도 회사의 정책방향이나 자금운영 정도 등의 사유로 소극적으로 참여하고 있기는 하다.
이러한 현상은 그동안 주택사업을 추진하던 많은 건설사가 부도나 자금악화 등으로 정비사업 수주를 중단한 상태에 이르렀지만 그 자리를 새로운 건설사들이 채워나가지 못하면서 나타난 현상이다.
결국 지금의 재개발·재건축사업은 약 8~10개 대형 건설회사의 독점 아닌 독점상황에 놓이게 된 것으로서, 약 10여개의 회사가 전국의 재개발·재건축사업을 좌지우지하게 된 것이다.
그동안 정부나 서울시는 재개발·재건축사업에 있어서 건설사와 조합 및 정비업체 등의 담합이나 비리를 근절한다는 명분으로 많은 규제 정책을 펴왔다.
서울시의 경우에는 시공사 선정을 사업시행인가 이후로 정하는 등의 강력한 규제절차를 만들어 놓았다. 이러한 제도들은 건설사들의 재개발·재건축사업의 수주에 대한 과열경쟁이 사회적 문제로 대두된데 따른 규제정책이라 할 수 있다.
최근 서울시의 정책 중 시공사 선정시기에 관하여 대부분 사업관계자들은 사업시행인가 이후가 아닌 조합설립인가 이후로 앞당겨야 한다는 의견을 주장하고 있다.
그러나 서울시는 기존 입장을 굽히지 않았는데, 문제는 일부 건설사들조차 시공사 선정시기를 조합설립인가 이후로 앞당기는 것에 대해 부정적인 입장으로 바뀌었다는 점이다.
건설사들 입장에서는 현 상황이 경쟁이 심하지도 않을 뿐만 아니라, 입맛에 맞는 사업장을 손쉽게 수주할 수 있는 독점 아닌 독점시장이 만들어져 있는데 굳이 시공자 선정시기를 앞당기는 새로운 변화를 맞이할 필요가 없다는 것이다.
과거에도 정부에서는 건설사들에게 재개발·재건축사업의 원가공개를 하도록 하는 등 정책적 노력을 하였으나 일부 건설사들은 원가공개를 하느니 재개발·재건축사업에 참여하지 않겠다고 버텼다.
이처럼 정부에서 조합원들을 위한 정책을 추진하려 해도 건설사들이 수용하지 않고 사업참여를 포기하게 되면, 곤란해지는 것은 정책을 추진하는 정부나 조합원들이다.
사실 현재 재개발·재건축시장에서 사업을 추진하고 있는 약 10여개의 건설사들조차 더 이상 사업에 참여하지 않는다면 정비사업은 공황상태가 돼 버릴 것이다.
서울 강남권 등 극히 일부를 제외한 기타지역의 조합은 자신들이 선정해야 될 건설사에게 사업참여를 요청하는 로비를 해야만 하는 상황이 되어 버렸다. 이에 따라 조합이나 주민들은 공사비가 비싼지 싼지도 모르면서 울며 겨자 먹기 식으로 건설사에 끌려 다니게 되었다.
조합이나 주민들을 위하여 올바른 경쟁을 유도하는 등의 건설사들을 규제하는 방안도 좋지만 지금은 사업 정상화를 위한 근본적인 대책이 필요한 때라고 생각된다.
정부가 나서서 건설사들의 지원 없이도 재개발·재건축사업이 정상적으로 추진될 수 있도록 자금지원이 되는 방안이나, 공기업으로 하여금 부족한 건설사들의 빈자리를 채울 수 있도록 적극적으로 참여를 유도하는 방안 등을 고민하여야 하는 시기이다.
또한 장기적인 차원에서 약 10여개의 대형건설사들 외에 중견 건설업체들도 재개발·재건축사업에 적극 참여할 수 있도록 하는 지원방안도 고민을 해야 할 것으로 생각된다.
