정부는 전세값 상승으로 인한 서민들의 전월세 부담을 완화해주기 위해 지난 8월 28일 전세월 시장 안정을 위한 대응방안을 발표했습니다. 정부의 대책은 이미 언론을 통해 알려지고 시장에는 정부 대책의 영향이 일부 나타난다는 기사까지 있습니다.
정부 대책의 주요내용은 전세수요를 매매수요로 전환을 유도해 주택시장을 안정화하는 것, 전세월 임대시장의 수급 분균형을 해소하기 위해 임대주택 공급을 확대하는 것, 서민과 중산층의 전월세 부담을 완화하는 것 등입니다.
지난호에서 주택의 특성은 토지에 고정되어 옮길 수 없기 때문에 필요한 곳에 공급해야 하며, 그러기 위해서는 도심내 주택공급의 주요 방법인 정비사업을 활성화할 필요가 있다고 설명드렸습니다.
이번호에서는 정부의 전월세 안정화 대책의 핵심내용인 전세수요를 주택수요로 전환을 유도해 주택시장을 정상화하겠다는 측면에 대해 설명하겠습니다.
앞으로의 주택시장에 대한 다양한 전망이 있습니다. 지난 몇 년간의 지속적인 가격 하락과 인구가 감소하는 시대의 도래에 따라 전망이 엇갈리고 있는 것입니다. 근래 주택 매매시장에서는 초급매물 또는 급급매물 정도만 거래되고 있다는 것을 잘 알고 있을 것입니다. 그래서 일각에서는 앞으로 “부동산은 대폭락을 맞이할 것이다”라고 주장하는 분들이 있습니다. 다른 한편에서는 여러 가지 근거들을 동원해서 그렇지는 않을 것이라고 반박하는 사람들도 있습니다.
최근 수년간의 주택시장은 주택시장의 내부적인 요인 즉, 수요와 공급에 따라 가격의 상승과 하락을 보이기보다는 외생적인 변수들, 특히 정부 정책과 세계 금융위기 등과 같은 변수들에 따라 크게 요동치는 경향이 나타났다고 할 수 있습니다.
주택시장도 시장 메커니즘인 수요와 공급에 가격이 형성되고 거래되는 것이 일반적이라면, 시장참여자들은 나름대로의 예측을 통해 자신의 주거를 어떻게 할 것인지 계획을 세울 수 있을 것이고 그 계획에 따라 집을 장만하거나 전세를 들 수 있다면 한결 편안하게 주거 문제를 해결 할 수 있을 것입니다.
지난 이명박 정부에서는 서울과 경기도 그린벨트지역에 대규모로 보금자리주택을 건설하는 계획을 수립하고 일부 실행하면서 주택시장에 커다란 영향을 미쳤습니다. 대표적으로 주택수요자가 바라는 지역보다는 공급이 쉬운 그린벨트지역에 공급하면서 수요자의 호응을 얻지 못했다는 것입니다. 또한 그린벨트지역에 공급하면서 주택가격을 주변보다 70~80%수준으로 공급하여 시장을 왜곡하였다는 비난에 직면하기도 했습니다.
이런 주택가격은 주변의 집값에 영향을 미치고 주택가격의 하락을 촉진시켰습니다. 주택수요자들은 “주택가격이 지속적으로 하락할 수 있을 것이다”라는 생각으로 자꾸만 전세를 선택하고 이것이 오늘날 전세대란에 일정정도 영향을 미쳤다고 할 수 있습니다.
정부정책 외에도 남유럽에서 시작한 세계 경제위기가 우리경제에도 악영향을 미쳐 서민들의 가계가 예전보다 훨씬 각박해진 것도 사실입니다. 이런 이유에서 고가의 집 장만보다는 전세를 선호하는 경향을 보이게 되었던 것도 있습니다.
정부가 내놓은 전월세 대책에 대한 효과는 앞으로 지켜보면 될 것입니다. 그러나 근본적인 주택시장에 대한 대책은 사실 단순할 수 있습니다.
정부와 지자체는 신규주택의 수요를 예측하고, 수요자들이 선호하는 지역에 지속적으로 공급이 이루어지도록 하는 것입니다. 결국 도시내에 주택을 공급하는 것입니다. 그러면서 서민들의 부담을 덜어줄 수 있도록 주택의 크기와 주택 신축에 필요한 불필요한 비용의 증가를 가져오는 요소들을 적절하게 제어하는 역할을 기본적으로 해야 합니다.
주택을 사용하는 소비자의 입장에서는 주택을 구매할 것인지 아니면 전세나 월세를 살 것인지 심사숙고해야 합니다. 주택에 대한 정확한 개념의 정립이 필요한 것입니다. 즉, 주택을 통해서 투자수익을 추구할 것인지 혹은 살기 좋은 집에서 가족과 행복하게 살기 위해서인지 말입니다. 그러나 일반적으로는 많은 사람들이 주택의 구입을 선택하는 이유는 집도 장만하고 나중에 재산적인 이익도 추구하기 위해서일 것입니다.
소비자는 주택 구입을 결정하는 경우에 그 목적에 가장 알맞은 지역과 물건을 고르는 것이 좋은 방법일 것입니다. 그러면 남는 문제는 언제 사는 것이 가장 좋을까 하는 것입니다. 사실 이 문제에 대한 정답은 없다고 할 수 있습니다. 경제적으로 준비되고 주택구입이 필요하다면 구입하는 것이 가장 합리적인 모범답안이 아닐까 합니다.
우리 사회에 커다란 영향을 미치고 있는 전세대란을 극복하기 위해 정부와 지자체 그리고 소비자가 합리적인 정책과 선택을 하는 것이 필요한 시기입니다.
