기존보다 128세대 늘어난 총 998세대 건립 예정
대형평형 줄이고 중소형평형 늘려 미분양 최소화

 

 

경기도 남양주시 덕소2재정비촉진구역(조합장 김상철)이 새로운 정비계획을 통해 재도약의 발판을 마련했다. 그동안 덕소2구역은 덕소재정비촉진지구에서 ‘최초’라는 수식어가 달릴 정도로 신속하게 사업을 추진해왔다. 재정비촉진계획이 수립된 지 불과 1달만인 지난 2010년 10월 덕소뉴타운에서 최초로 추진위원회를 설립한데 이어 1호 조합설립인가를 받았다. 하지만 부동산 침체가 이어지면서 시공자 선정에 실패한 후 사업이 다소 정체됐다. 이런 상황에서 최근 조합은 사업성을 높인 촉진계획 변경(안)을 마련하고, 사업 정상화에 돌입했다. 여기에 오는 2017년 서강대 남양주캠퍼스가 들어서는 호재가 겹쳐 시공자들의 관심을 되돌릴 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

▲용적률 231.5%→247.8%로 상향… 총 998세대 신축의 촉진계획 변경안 마련=덕소2구역이 촉진계획 변경으로 사업성이 크게 개선될 전망이다. 덕소2구역 재개발조합은 용적률·건폐율 상향 및 주택면적 변경 등을 주요 내용으로 하는 촉진계획(안)을 마련했다.

먼저 지난 2010년 고시된 재정비촉진계획에 따르면 덕소2구역은 남양주시 와부읍 덕소리 458-12번지 일원으로 대지면적은 5만2천327㎡이다.

이 구역에는 용적률 231.5%를 적용해 총 870세대(임대주택 148세대 포함)를 건립할 계획이었다. 전용면적별로는 △40㎡이하 45세대 △40㎡~60㎡이하 261세대 △60㎡~85㎡이하 344세대 △85㎡초과 220세대 등으로 계획됐다.

하지만 이번에 새롭게 수립한 촉진계획 변경안에는 주택용지가 현행 4만1천333㎡에서 4만612㎡로 소폭 감소하지만, 용적률이 231.5%에서 247.8%로 16.3%p 상향하는 내용이 포함됐다. 또 주택공급계획도 대형평형을 대폭 줄이고, 중소형평형 위주로 새롭게 구성했다.

이에 따라 이 구역에는 전용면적을 기준으로 △40㎡이하 56세대 △40㎡~60㎡이하 438세대 △60㎡~85㎡이하 437세대 △85㎡초과 67세대 등 총 998세대를 건립할 계획이다. 현행 촉진계획보다 건립세대수보다 약 128세대가 증가할 것으로 예상돼 사업성이 높아질 전망이다.

여기에 촉진계획 변경절차도 원활하게 진행되고 있는데다, 남양주시와 시의회의 지원사격이 더해지면서 기대감은 더욱 높아지고 있다.

남양주시의회는 지난 7월 제206차 정례회 본회의에서 ‘덕소재정비촉진계획 변경 결정을 위한 의견청취(안)’을 상정하고, 원안대로 의결을 마쳤다. 의회는 재정비촉진사업이 원활하게 추진될 수 있도록 용적률 상향 및 주택세대수 증가를 촉진계획에 반영하도록 주문했다.

또 남양주시 역시 지난 6월 덕소2구역 재정비촉진계획 변경안에 대한 공람공고를 마쳤으며, 오는 12일 공청회를 개최해 주민과 전문가들의 의견을 청취할 계획이다. 따라서 도시계획위원회 심의 등의 절차를 거쳐 이르면 9월 중에는 재정비촉진계획 변경 고시를 받을 수 있을 것으로 예상되고 있다.

조합은 재정비촉진계획 변경 고시가 내려지면 곧바로 시공자 선정철차에 재돌입하겠다는 계획이다. 최근 부동산시장에서 인기가 높은 중소평형 위주의 사업계획안을 내세워 시공자 선정에 성공하겠다는 것이다.

김상철 조합장은 “남양주시와 시의회 등에서도 재정비촉진계획 변경에 대해 긍정적으로 평가하고 있기 때문에 변경고시가 확정될 것”이라며 “미분양 확률이 낮은 중소형 위주로 사업계획안을 마련했기 때문에 시공자 선정에 반드시 성공하겠다”고 말했다.

 

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덕소뉴타운 관문 입지… 서울 강남 자동차로 20분 거리

 

 

■ 입지조건은
덕소2구역은 덕소재정비촉진지구의 초입에 위치해 있어 교통이 편리하다는 것이 최대 장점으로 손꼽히고 있다.

먼저 서울춘천간고속도로 덕소삼패 톨게이트를 빠져나오면 바로 구역으로 통하기 때문에 덕소뉴타운의 관문역할을 하고 있다.

 

따라서 자가용을 이용하면 서울 강남으로 불과 20분 이내에 이동이 가능하고, 강동·송파로는 10분 안에 도착할 수 있다.

 

따라서 강남권에 직장을 둔 수요자들에게 관심이 높은 곳이다. 또 서울춘천간고속도로를 통해 춘천은 물론 강원도 도시로의 이동이 편리하며, 강일IC를 통해 제2중부고속도로와 경부고속도로로 올라탈 수 있다.

지하철이나 시내버스 등 대중교통을 이용하기에도 편리하다. 지하철 중앙선 덕소역을 걸어서 5분이면 도착할 수 있기 때문에 남양주와 구리 도심으로 손쉽게 이동할 수 있다. 특히 중앙선은 서울의 주요 교통중심지역인 청량리역과 용산역으로 곧바로 연결되는 노선이다. 이에 따라 서울 전역으로 통하는 지하철과 버스 노선으로의 환승이 가능한 것은 물론 기차와 KTX까지 이용할 수 있다는 장점이 있다.

여기에 구역 인근에 서강대학교 남양주캠퍼스가 들어선다는 호재도 있다. 서강대 남양주캠퍼스는 덕소역에서 지하철 1개 구간, 자동차로는 불과 5분 거리인 양정역세권에 들어설 예정이다. 캠퍼스 인근 양정역세권은 오는 2020년 복합단지로 개발될 예정이다.

 

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“늦어도 내달 촉진계획 변경 고시
 조만간 튼실한 시공자 선정할 것”

 

김 상 철 덕소2촉진구역 재개발 조합장

덕소2구역 내 위치한 조합사무실 건물 주변에는 적잖은 공터가 있지만 주차된 차는 단 한 대도 없었다. 건물 외벽에는 ‘주변에 주차를 할 경우 건물에서 떨어지는 잔해물로 인한 피해는 책임지지 않는다’는 취지의 경고문이 붙어있다. 현재 덕소2구역의 실태를 반영하는 단적인 예다. 구역 내에는 준공된 지 30~40년이 넘은 주택들이 즐비한 상태다.

김상철 조합장은 “주택이 워낙 노후된 상황이다보니 대부분 세입자들이 거주하고 있다”며 “주민들의 안전을 위해서라도 하루 빨리 사업을 추진해야 한다”고 강조했다.

▲현재 구역 상황은=우리 구역은 지난 1980년에 연립주택과 단독주택이 지어지면서 마을을 형성한 곳이다. 당시 인근에 위치해 있었던 신앙촌이 개발되면서 삶의 터전을 잃은 사람들이 밀려와 이곳에 정착한 것이다. 오래된 주택은 이미 40년이 넘었다. 장마철이면 비가 새는 집들이 허다하다. 태풍으로 인해 지붕이 날아가 천막을 덮어놓은 집들도 있다. 주민들의 안전을 위해서라도 개발이 시급한 상태다.

▲재정비촉진계획 변경 절차를 진행하고 있는데=구역 내 주택 소유자들은 대부분 아파트를 분양받길 원하는 사람들이다. 따라서 사업계획을 변경해 사업성을 높여 조합원들의 분담금을 줄일 계획이다. 또 재정비촉진계획을 수립할 당시와 현재의 부동산시장 상황이 많이 바뀌었다. 대형평형보다는 중·소형평형 아파트의 인기가 높다. 일반분양물량의 분양 가능성을 높이기 위해서라도 사업계획 변경이 필요한 상태다. 오는 12일 촉진계획 변경을 위한 공청회가 예정돼 있다. 공청회가 원활하게 진행되면 사업계획도 확정될 것이라 생각한다.

▲아직 시공자를 선정하지 못했는데=아직 관심을 보이는 몇몇 건설사들이 있긴 하지만, 부동산시장 상황이 워낙 좋지 않다보니 관심이 떨어진 것은 사실이다. 하지만 최근 정부에서 부동산 정상화를 위한 정책을 내놓고 있기 때문에 긍정적인 부분도 있다고 본다. 먼저 사업을 착실하게 진행시키고, 시공자를 선정할 예정이다. 조합원 분양분과 임대주택을 제외하면 약 200가구 정도가 일반에 분양되기 때문에 시공자도 미분양에 대한 걱정은 덜할 것으로 예상하고 있다. 또 최근 인근 구역들이 추진위원회를 구성하고 있는 상황이어서 시공자들의 관심이 다시 높아질 것으로 예상하고 있다.

▲아파트를 건설하는데 중점을 두는 부문은=무조건 대형건설사를 고집하기 보다는 튼튼한 아파트를 건설할 수 있는 시공자가 필요하다. 최근 층간소음이 사회적인 문제로까지 대두되면서 아파트의 내실이 중요해졌다. 우리 구역에 지어질 아파트는 층간소음은 물론 입주민이 편리한 생활이 가능하도록 설계에도 각별히 신경을 쓰고 있다. 외부 디자인에도 신경을 써 한눈에 덕소2구역의 아파트단지라는 것을 알 수 있도록 차별화할 예정이다.

▲사업을 추진하면서 힘든 점은 없나=시공자를 선정하지 못한 상황이다 보니 사업비 마련에 어려움을 겪고 있다. 경기도나 남양주시도 정비사업 융자 예산이 없기 때문에 사업비를 대여할 수도 없는 상황이다. 정비업체나 설계자도 힘들긴 마찬가지여서 사실상 사업비를 거의 쓰지 않고 사업을 추진하고 있다. 부동산 침체로 많은 추진위, 조합의 상황이 비슷할 것이라 생각한다.

▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=사업이 늦어지는 것에 대해 미안할 따름이다. 그렇다고 무조건 손을 놓고 있는 것은 아니다. 일단 사업성과 분양성을 높이기 위해 촉진계획 변경을 진행하고, 시공자를 선정하는데 총력을 기울일 것이다. 시에서도 촉진계획 변경에 대해 긍정적인 답변을 내놓은 만큼 좋은 결과가 있을 것으로 기대하고 있다. 지금까지 조합을 믿어준 것처럼 앞으로도 변함없는 성원과 격려를 부탁드린다.