김선덕
건설산업전략연구소 소장
2011년 봄 이사철에 전세가격은 큰 폭으로 상승했고, 가을 이사철에는 그 상승폭이 다소 낮아지기는 했으나 높은 상승세는 이어 갔다.
올해 초 4·1주택시장 정상화 대책에서는 거래 활성화를 위한 대책이 많았다. 6월말 취득세 감면 종료 후 가격 하락과 거래 급락이 다시 나타남으로써 추가적인 대책의 필요성이 제기되었다. 7월 전세가격 상승에 이어 8월에는 2011년 봄 이사철 폭등 수준으로 전세가격이 상승하기 시작하면서 전월세 대책에 대한 여론이 비등하기 시작하자 범부처 차원에서 급하게 전월세 대책을 마련했다.
지분형 모기지 제도를 비롯하여 임대주택 공급을 확대하고 아파트 입주를 앞당기며, 월세입자의 소득공제 확대 등 전세 수요를 구매 수요로 전환하고 월세 세입자 지원을 위한 대책을 마련했다. 그럼에도 불구하고 전세가격 상승세는 꺾이지 않고 점차 높아지고 있다.
정부에서 전월세 대책을 발표했지만 사실상 폭등하고 있는 것은 전세이고 월세는 물량이 남아돌아 세입자 구하기도 어렵다. 전세가격 폭등은 전세 물량 수급 불균형에서부터 시작된다고 봐야 한다. 전세 물량 부족은 금융적인 측면과 공급적인 측면에서 원인을 찾을 수 있다.
우선 금융적인 측면에서 금리가 낮아지면 전세가격에 두 가지 경로로 영향을 미친다.
금리가 5%일 때 기존 2억원에 전세를 놓고 있던 집주인이 연간 1천만원의 수익을 올렸다고 가정하면, 금리가 4%로 1% 내려가면 연간 동일한 1천만원 수익을 올리기 위해서는 전세 가격이 2억5천만원으로 25% 올라야 한다.
다음으로 공급측면에서는 전세물량은 월세보다는 주택 규모가 크다. 대체적으로 아파트에서 전세가 많이 남아 있다. 2011년 봄 이사철 전월세 가격 폭등시기에는 독신가구나 1~2인가구 증가로 인한 소형 임대주택 부족이 원인으로 지목되면서 도시형생활주택 건설에 대한 인센티브가 강화되었고 원룸형 임대주택 공급이 크게 증가했다.
전세 물량이 많은 중형부문에 대한 정책적인 배려가 부족해 신규 전세공급 물량이 증가하지는 못했다. 그동안 수도권 가격 하락으로 인해 아파트 분양물량이 줄고 도심재생사업이 지체되면서 도심 지역에 신규 아파트 공급이 줄어들었다.
그러나 작금의 전세난은 공급 측면보다는 금융적인 측면이 더 큰 영향을 미친 것으로 보인다.
2012년 이후 물가가 안정되면서 원리금 상환에 허덕이는 가계부채 부담을 덜어주고 기업의 투자를 촉진시키고 소비를 진작시킬 목적으로 금리를 인하했다.
하지만 의도한 경기 부양의 효과는 미미한 반면에 전세가격을 상승시키고 전세 물량을 줄이는 부동산시장 충격이 먼저 나타났다. 전세가격 상승은 전세비율 상승을 통하여 구매 수요를 자극하거나 전세 수요자들을 구매 수요자들로 전환시켜 부동산시장 부양 효과가 없는 것은 아니다.
향후에도 저금리가 어느 정도 유지될 것으로 보여 전세 물량 감소가 가속화하겠으나, 주택시장에서 전세수요를 줄이면서 전세용 임대주택 물량도 자연스럽게 공급이 이루어질 수 있는 여건 마련이 중요하다.
우선 매매 수요에 부담을 주는 세금 부문부터 2013년 정기 국회에서 여야 합의로 통과시켜 전세수요를 매매수요로 전환시켜야 한다.
다음으로 중규모의 전세 물량이 민간에서 지속적으로 공급될 수 있는 시스템을 구축해야 한다. 민간 임대 사업이 활성화되면서 우량한 주거용지에 전세용 주택이 공급될 수 있도록 해야 한다.
특히, 도심 내에서 우량한 주거지는 재개발과 재건축 사업이 주요한 대상이라고 할 수 있다. 부동산경기 회복과 함께 재개발·재건축 사업도 다소 나아지기는 하겠지만, 기반시설에 대한 지원을 확대하던가 아니면 공공 부문에서 걷어가는 개발이익을 줄여서 도심재생사업이 활성화될 수 있도록 해야 한다.
