이상훈
변호사 / 법률사무소 정비
필자는 본 기고문에서 재개발과 재건축의 현금청산 방법의 차이에 대하여 설명하다가 지난 호에서는 최근 조합분쟁의 현안으로 대두되고 있는 쟁점인 법정 대의원수에 미달하는 대의원 결의의 효력에 대하여 소견을 피력한 바 있다.
이번 호에서는 다시 현금청산의 문제로 돌아가 재개발과 재건축의 현금청산에서 그 부동산 가격 산정의 차이에 대하여 설명하도록 한다.
현금청산 방법에서 재개발은 수용으로 재건축은 매도청구의 방법으로 한다는 점은 이미 설명하였고 그에 따라 차이가 나는 중요한 부분 중에 하나가 그 부동산의 가격 산정방법이다.
사실 수용이든 매도청구든 결과적으로 현금청산자에게 그 부동산의 대가를 지급하고 부동산을 조합에 귀속시킨다는 점에서는 유사한데, 그 부동산의 대가, 즉 가격을 어떻게 산정하는가는 중대한 차이가 난다.
이는 부동산의 가격에 대해 조합으로서는 낮게 산정하려고 하는 반면, 현금청산자로서는 높게 산정하려고 하는 것이 통상적이므로 그 이해관계가 첨예하게 대립될 수밖에 없다.
이에 조합과 현금청산자 사이에 현금청산에 대하여는 합의가 이루어져도 그 부동산의 가격에 대하여 합의가 성립되기 어려우며, 그래서 조합이든 현금청산자이든 결국 소송으로 들어가 분쟁을 해결하는 경우가 대부분이다.
소송에서는 법원감정을 통하여 그 부동산 가격을 산정하게 되는데 여기서 재개발과 재건축은 중대한 차이가 있다. 즉 재개발의 경우 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제67조제2항 개발이익배제 조항에 따라 개발이익이 배제되는 방법으로 부동산 가격이 산정되는 반면, 재건축의 경우 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 부동산 가격을 산정하게 된다.
공익보상법 제67조제2항은 “보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다”고 규정하고 있다.
매도청구권에 관한 대법원 판결에서는 “이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로써, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”고 판시하고 있다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결).
대법원 판결에 따르면 당시 감정을 했던 감정인 J씨는 ①가격시점 현재의 아파트 가격을 조사·파악한 후 이를 토지·건물로 배분하여 대지가격을 도출하는 방법과 ②인근 토지 가격과의 비교·분석으로 대지가격을 구하는 방법 등 두 가지의 방식으로 가격을 산정한 후 이를 평균 산정했다. 이처럼 재개발과 재건축의 현금청산에서 부동산 가격의 산정방법에는 개발이익 포함여부에 중대한 차이가 있다는 점을 확인하고 있는 것이다.
위와 같이 현금청산에서 재개발과 재건축은 그 부동산 가격 산정에서도 중대한 차이가 있고, 소송실무에서도 감정신청을 할 때 재개발의 경우 개발이익을 배제한 부동산가격에 대하여 재건축의 경우 개발이익을 포함한 부동산가격에 대하여 감정을 신청해야 하는 것인데, 이러한 점을 간과하고 감정신청을 하여 결국 재감정을 하거나 극단적으로는 주장이 배척되는 경우가 종종 발생한다.
