맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 관리처분계획의 인가 및 고시
시장·군수는 사업시행자가 신청한 관리처분계획의 내용이 도시정비법 및 조례에서 정한 관리처분계획의 기준, 정관에서 정한 분양의 기준에 맞는지 여부를 심사하여야 한다.
시장, 군수는 사업시행자의 관리처분계획인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 하며, 인가시에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(법 제49조 제2항, 제3항).
시장·군수는 관리처분계획의 인가내용을 고시하는 때에는 ①정비사업의 종류 및 명칭 ②정비구역의 위치 및 면적 ③사업시행자의 성명 및 주소 ④관리처분계획인가일 ⑤관리처분계획인가의 요지(대지 및 건축물의 규모 등 건축계획, 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획, 신설 또는 폐지되는 정비기반시설의 명세, 기존 건축물의 철거 예정시기 등 포함) 등을 포함하여 고시하여야 한다(시행규칙 제13조).
관리처분인가 고시 당시 일부내용이 생략되었다하더라도 조합원들이 조합사무실이나 관할구청 등에서 그 내용을 쉽게 확인할 수 있음을 이유로 해당 관리처분인가 고시의 하자가 무효사유에 해당하지 않는다고 판시한 사례가 있다.
시장·군수의 관리처분계획에 대한 인가고시가 있은 때에는 사업시행자는 분양신청을 한 자에게 ①정비사업의 종류 및 명칭 ②정비사업 시행구역의 면적 ③사업시행자의 성명 및 주소 ④관리처분계획의 인가일 ⑤분양대상자별 기존의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격과 분양예정인 대지 또는 건축물의 명세 및 추산가액을 통지하여야 한다(시행령 제53조 제2항).
2. 권리의 변환 및 확정
관리처분계획인가고시를 통하여 분양대상자, 분양가액, 청산금액 등 구체적인 조합원의 분양받을 권리가 확정되는 것이므로, 관리처분계획인가 고시로서 종전의 토지 및 건축물의 소유자의 지위는 상실되고, 분양자로서의 지위에서 가지는 분양권 및 청산금에 대한 권리로 변환된다.
재개발사업 구역내 토지등소유자가 새로 조성된 대지에 관한 소유권을 취득하는지 여부는 관리처분계획에 따른 이전고시처분에 의하여 정하여 지는 것이므로, 관리처분계획의 수립 및 이전고시처분 없이 재개발사업이 종료된 경우, 재개발구역 안의 토지 등의 소유자가 새로 조성된 대지에 관한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2006.4.27.선고 2004다38150, 38167, 38174, 38181 판결).
조합이 관리처분계획인가 및 이에 따른 이전고시처분 등의 절차를 거치지 아니한 채 조합원에게 신(新)주택이나 대지를 분양한 경우 당해 조합원은 조합정관 내지 분양계약에 의하여 구(舊)주택이나 대지와는 다른 신주택이나 대지에 관한 소유권을 취득한 것에 불과하다. 구주택이나 대지에 관한 소유권이 신주택이나 대지에 관한 소유권으로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 없다. ‘신주택이나 대지’와 ‘구주택이나 대지’ 간에 동일성이 유지되지 않는다.
명의수탁자가 명의신탁 부동산을 재건축조합에게 신탁하고 재건축조합이 관리처분계획 인가와 이에 따른 분양처분고시 또는 이전고시 등의 절차 없이 재건축사업을 진행하여 신축한 건물 등을 분양계약을 통하여 명의수탁자에게 분양한 경우, 명의신탁자가 당초의 명의신탁약정이 무효라는 이유로 명의수탁자가 재건축조합으로부터 분양받은 신축 건물 등에 관한 소유권의 이전을 청구할 수 있다고 판시한 사례가 있다(대법원 2009.6.23.선고 2008다1132 판결).
3. 종전의 토지 등의 사용·수익의 금지
관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다(법 제49조 제6항). 동 조항의 효력에 기하여 사업시행자는 구역 내 조합원이나 세입자에 대하여 명도청구를 할 수 있게 된다.
사업시행자의 동의를 얻은 경우와 ‘공익사업법’에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 있다(법 제49조 제6항 단서).
관리처분계획의 인가고시가 있으면 사용·수익정지명령을 요하지 아니하고, 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되고 시행자는 이를 사용·수익할 수 있게 된다(대법원 1992.12.22.선고 91다22094 전원합의체 판결).
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