재개발, 재건축과 같은 정비사업을 시행하는데 많은 위험요소들이 있습니다. 예를 들면 부동산가격의 하락이나, 세계경기 경색과 같은 정비사업 외의 변수들이 있을 수 있습니다. 사업내부에서도 많은 위험요인들이 산재해 있습니다.
요즘과 같이 재개발·재건축정비사업이 어려운 시기에 조합원들 중 많은 수가 현금청산을 요구하는 것, 세입자에 대한 보호대책이 새로 입법화 되어 비용이 추가되는 것 등도 위험요인 되는 것입니다.
시장의 변화에 따라서 나타나는 위험들은 그것에 대처하는 과정에서 조합원들과 이해관계자들이 서로 그 대응책을 마련하거나, 외부적인 요인들로 인하여 불가피하게 받아들일 수밖에 없다고 이해하면서 사업의 지속을 결정하게 됩니다.
시장의 변화로 나타나는 위험들은 어느 정도 예측이 가능한 것입니다. 그래서 시간과 비용의 조절을 통해 대응책을 마련해 볼 수 있으며, 달리 방법이 없는 경우에는 사업을 포기하는 것도 그 중에 하나의 선택이 될 수 있습니다.
그러나 시장의 변화에서 기인한 위험이 아니지만 그 영향력은 막대한 요인이 있습니다. 바로 인허가 절차에 대한 리스크라 하는 것입니다. 재개발사업을 도정법이 정하고 있는 절차에 따라 추진하였으나, 정부의 새로운 제도 도입이나 변경으로 인하여 인허가 절차가 늦어지거나 아예 다시 해야 하는 경우를 말하는 것입니다.
심지어는 지자체장 선거를 통해 새로 들어서는 지방 정부가 기존에 인가한 사업내용을 무시하는 경우도 적지 않게 발생한다고 하는 데 이런 것들이 사업에는 커다란 위험 요인이 될 수 있습니다.
인허가 리스크에 대한 예를 설명해 보겠습니다. 서울시내 A재개발사업구역의 경우 서울시 도시주거환경정비기본계획에 따라 정비예정구역으로 지정되어 있으며. 주민들은 힘을 모아 2005년 6월경에 재개발조합설립추진위원회의 설립인가를 받았습니다.
추진위원회 설립인가 후에 정비구역지정을 준비하고 있었는데 2006년 7월 1일 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’이 제정 시행되어 A재개발구역을 포함한 주변 지역이 재정비촉진구역으로 2007년 4월에 지정되면서 인가받은 추진위원회는 길을 잃게 됩니다.
도시재정비촉진을 위한 특별법의 경과규정은 추진위원회는 새로운 재정비촉진계획을 수립하고 촉진계획에 따라 사업을 추진하도록 하고 있기 때문입니다. 그런데 재정비촉진지구 지정에서 A재개발구역은 구역면적이 2배가량 확대되도록 계획되어 이미 인가받은 추진위원회의 법적인 안정성이 문제가 되었습니다.
A재개발구역은 확대된 구역에 대한 주민들의 동의와 협의를 통해 추진위원회 동의요건을 충족시킨후 2011년 5월경에 추진위원회 설립인가 변경신청을 하였으나, 2달후에 구청으로부터 변경 신청에 대한 거부통보를 받게 됩니다.
A재개발추진위원회에서는 상급기관에 행정심판을 청구하여 2012년 1월에서야 조합설립추진위원회 변경인가를 받아 재정비촉진계획으로 확대된 구역 전체를 사업구역으로 하는 추진위원회를 구성하였던 것입니다.
이렇게 추진위원회 변경에 대한 법적인 다툼과 절차를 거치는 동안 재정비촉진계획은 2010년 2월경에 공람과 고시를 거쳐 확정되었습니다.
추진위원회에서는 조합설립인가를 서둘러 추진하고자 하였으나 새로 도입된 일몰제에 따라 서울시가 2011년부터 시행한 실태조사에 따라 A재개발구역이 포함된 재정비촉진지구의 지정해제가 2012년 9월 결정되어 구역지정이 해제될 운명에 처했습니다. 구역지정 해제에 따라 많은 우여곡절 끝에 인가되었던 추진위원회 인가도 취소될 것입니다.
A재개발구역의 토지등소유자는 이제 어떻게 하여야 할 것인가를 놓고 또 다시 혼란에 빠질 것입니다. 2005년 인가된 추진위원회를 중심으로 그냥 사업이 추진되었다면 아마 지금쯤 사업이 완료되었을지도 모릅니다. 하지만 이제는 추진위원회도 인가 취소되어 재개발사업을 위해서는 처음부터 다시 시작하여야 하는 지경에 이른 것입니다.
이것이 과연 누구의 잘못일까요? 누가 누구에게 피해를 준 것일까요? 그리고 이런 지경에 이르도록 한 것은 누구의 책임일까요? 아무도 그에 대한 답을 해주지는 않을 것입니다.
재개발사업을 추진하면서 있을 수 있는 인허가 측면에서 최악의 경우라고 할 수 있습니다. 이런 위험은 예측할 수도 피할 수도 없는 것입니다. 사업추진에 있어서 가장 큰 위험요소중 하나가 바로 인허가 리스크라고 할 만한 경우의 사례입니다.
이런 인허가 리스크를 줄이는 방법은 사실상 있을 수 없습니다. 이런 위험을 피하기 위해서 할 수 있는 일이 있다면 그것은 가장 빠르고 신속하게 사업을 추진하는 것이 아닐까 합니다. 재개발·재건축사업이 어려움에 처해 있습니다. 이런 어려움을 극복하도록 조금이나마 도울 수 있는 것이 있다면 그것은 인허가 기관의 책임 있고 합리적인 행정행위라고 생각됩니다.
