용적률 234% 적용… 총 548가구 신축
전 가구 60㎡ 소형…  분담금 부담 ‘뚝’

 

인천 계양구 효성뉴서울아파트가 정비구역 지정을 받으면서 명품단지로 거듭나기 위한 재건축 항해를 본격화하고 있다. 이곳은 천마산 아랫자락에 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고 있는 반면 단지 내부는 그렇지 못하다. 준공된 지 30년 가까이 지나면서 노후화가 빠르게 진행되고 있기 때문이다. 이미 2년전에 정밀안전진단을 통과하면서 재건축이 시급하다는 것을 입증하고 있다. 주민들 역시 재건축을 해야 한다는데 대부분 공감하고 있다. 구역해제나 소송이 빗발치고 있는 타 사업장들과 전혀 다른 분위기다. 여기에 전체를 소형으로만 구성하는 등 현실에 입각한 건축계획을 세우고 있어 향후 인천지역의 블루칩으로 떠오를 전망이다.

 

 

▲지난 23일 정비구역 지정… 업계 관심 급상승=효성뉴서울아파트가 최적의 정비계획으로 구역지정을 받으면서 비상할 것을 도모하고 있다.지난 23일 효성뉴서울아파트(위원장 임수칠)가 인천시로부터 정비구역 지정을 받았다. 지난 4월 계양구가 효성뉴서울아파트에 대한 정비계획안을 수립한 후 설명회를 통해 주민들에게 공개한 지 약 5개월만이다.

고시된 정비계획에 따르면 효성뉴서울아파트는 대지면적이 1만7천519㎡이며, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 분류됐다. 여기에 용적률 234%, 건폐율 21% 등을 적용해 지하2층·지상17~25층 아파트 6개동 총 548가구 및 부대복리시설이 들어서게 된다. 현재 460가구인 점을 감안하면 약 90가구가 더 늘어나는 셈이다.

증가폭이 크지는 않지만 전체를 일반분양할 수 있어 사업성면에서 이점으로 작용할 것으로 보인다.
또 아파트 동수는 10개동에서 4개동이 줄어 보다 쾌적한 단지조성이 가능하다.

효성뉴서울아파트는 정비계획을 수립하면서 전체 주택규모를 전용면적 60㎡이하 소형으로만 구성한 것이 특징이다. 향후 분양성 확보를 위해 중·소형이 대세인데 효성뉴서울아파트는 여기서 한발 더 나가 전체를 소형으로만 배치한 것이다.

그렇다고 해서 주민들에게 불리한 것은 아니다. 이미 현재 460가구 전체가 국민주택규모 85㎡이하를 형성하고 있기 때문이다. 오히려 전체 규모를 소형으로 배치함에 따라 향후 주민들이 분담금을 줄여 재입주할 수 있는 선택의 폭이 늘어난 셈이라는 게 추진위 측의 설명이다.

실제로 현재 효성뉴서울아파트는 전용면적 기준 40㎡~51㎡ 등으로 구성돼 있다. 이를 △39㎡ 272가구 △58㎡ 18가구 △59㎡A 119가구 △59㎡B 139가구 등으로 재건축하는 것이다. 결국 현재와 큰 차이가 없다는 얘기다.
임수칠 위원장은 “재건축을 하면서 주민들이 부담없이 재입주하는 것에 초점을 맞추고 있다”며 “향후 사업시행인가 단계에서 주민들의 의지에 따라 다소 변경될 수도 있다”고 설명했다.

이에 따라 앞으로의 사업추진이 빠른 속도로 진행될 전망이다. 효성뉴서울아파트는 내달부터 조합설립을 위한 준비작업에 돌입해 이르면 내년 3월경에는 인가를 받겠다는 목표를 세우고 있다.

재건축에 대한 주민들의 의지가 강한 편이어서 사업일정을 맞추는데 큰 무리가 없을 것으로 예상된다.
따라서 사업이 일정대로 진행될 경우 내년 하반기부터는 시공자 선정절차가 이뤄질 예정이다. 다만 아직까지는 사업초기 단계인데다가 부동산경기 침체로 인해 건설사들의 태도가 미온적이다. 하지만 내년 상반기에 조합이 설립되고 나면 건설사들의 수주심리를 자극할 수 있을 것으로 기대된다.

임 위원장은 “우리 단지는 아직 사업이 초기단계여서 업계에 큰 관심을 끌지 못하는 게 사실이다”며 “하지만 주민들의 강한 의지로 빠른 시일 내에 조합을 설립한다면 업계가 관심을 보일 것으로 자신한다”고 강조했다. 또 “이번 정비구역 지정을 발판삼아 조합을 설립하는데 만반의 준비를 하겠다”며 “앞으로도 많은 협조를 부탁한다”고 당부했다.

-----------------------------------------------------------------------

 

교통·교육시설 우수한 최상의 입지여건

 

■ 입지조건은
효성뉴서울아파트는 최적의 입지여건을 갖추고 있어 호평을 받고 있다. 교육·교통·편의시설 등 주거지가 갖춰야할 모든 기능을 보유하고 있기 때문이다.

특히 교육여건이 우수하다. 단지 바로 옆에 효성초·중이 접해 있어 어린 자녀들이 등·하교하는데 수월하다. 게다가 단지 주변에 학교가 밀집해 있는 만큼 유해시설도 없어 조용하다.

또 우수한 교통여건을 갖추고 있다는 것도 효성뉴서울아파트의 자랑거리다. 인천지하철1호선 작전역이 가깝고, 부평IC가 인접해 있어 인천 전지역은 물론 서울로도 손쉽게 이동이 편리하다.

또 작전역 부근에는 복합환승센터가 들어설 예정이어서 보다 교통 요충지가 될 전망이다.
더욱이 쾌적한 주거환경도 단연 으뜸이다. 단지 바로 뒤편에 천마산과 이어지는 효성산이 위치해 있고, 이곳에는 등산로가 잘 갖춰져 있다.

편의시설은 홈플러스가 인근에 위치해 있고, 인천의 중심이라고 할 수 있는 부평역이 가깝기 때문에 이곳에 마련된 상권을 이용하면 큰 불편함이 없다.

---------------------------------------------------------------------------------

 

“주민들 분담금 낮춰 재입주 역점
 내년 상반기 조합설립 인가 목표”

 

임수칠  효성뉴서울 재건축 추진위원장

“재건축을 추진하면서 한명의 낙오자 없이 모든 주민들이 재입주할 수 있는 여건을 만드는 것이 목표이자, 꿈입니다. 이를 위해 모든 주민들이 한마음, 한뜻을 갖고 사업에 동참해 준다면 꿈을 이루기 위해 끊임없이 노력해 나가겠습니다.”

임수칠 위원장은 분담금은 최소화하고 사업성은 극대화해 향후 주민들이 큰 부담없이 재입주하는 게 최종 목표이다. 효성뉴서울아파트는 추진위 승인 후 지난 4년 동안 사용한 비용이라고는 사무실 임대료나 급여 등이 고작이다. 안전진단을 비롯해 정비계획 수립까지 모두 관으로부터 지원받아 최소 2억원 이상을 절약할 수 있었던 것이다.

▲정비구역 지정을 받은 소감은=본격적인 재건축 추진을 위해 첫발을 내딛었다는 점에서 감개무량하다. 정비구역 지정을 받기까지 많은 우여곡절이 있었지만 전체 주민들이 물심양면으로 지원해 준 덕에 이러한 결실을 맺을 수 있었다. 추진위는 재건축을 반드시 성공적으로 이끌어야 한다는 의무가 있다. 재건축은 주민들 모두의 숙원사업이기 때문이다. 앞으로도 주민들과의 약속을 지키기 위해 최선을 다해 노력하겠다. 또 우리 단지가 정비구역 지정을 받는데 주야를 가리지 않고 도와준 이인규 자치회장에게도 감사의 말을 전하고 싶다.

▲정비구역 지정을 받기 위해 어떤 노력을 했나=도시계획심의 과정에서 한차례 보류된 바 있다. 정비계획상 층수가 높아 인근 학교에 일조권을 방해할 수 있다는 이유에서였다. 자칫 층수가 삭감된 채 심의가 통과될 수도 있었던 상황이었다. 하지만 층수를 낮출 경우 분담금이 높아져 재건축 자체가 불가능하다는 점을 강조했다. 결국 1차 심의에서는 일단 심의위원들이 현장을 확인한 후 재심의하는 것으로 결정됐다. 이후 심의위원들이 현장을 방문했을 때에도 사업추진이 가능할 수 있도록 최대한 배려해 달라며 설득에 설득을 거듭했다. 그 결과 건축계획은 그대로 놔둔 채 일부 시설들만 변경하는 조건으로 심의에서 가결됐다.

▲향후 사업추진 일정은=현재 추진위에서는 결정·고시 받은 정비계획안을 토대로 개략적인 사업시행계획서를 작성하기 위한 절차를 준비하고 있다. 조만간 추진위원회의를 소집해 종합적인 검토를 진행할 계획이다. 이러한 수순을 거쳐 동의서를 징구해 조합설립인가 신청 준비가 완료되면 내년 상반기 내에는 인가를 받을 것으로 예상하고 있다. 대다수의 주민들이 사업이 빠르게 진행되기를 원하고 있어 동의서 징구에 큰 어려움을 없을 것으로 보인다. 이후 하반기에는 시공자 선정절차를 추진할 계획이다. 이때 최소의 비용으로 최대의 효과를 내는데 역점을 두겠다. 이러한 과정을 거치면 3년 후에는 이주가 가능할 것으로 보고 있다.

▲재건축을 추진하면서 어려운 점은=위원장은 수백명 주민들의 재산을 지켜내야 한다. 그래서 사업에 대한 전반을 꽤 뚫고 있는 전문가여야 한다. 하지만 누구나 처음 접하는 것이어서 쉽게 전문가가 될 수는 없다. 하지만 현실적으로는 전문지식을 습득할 수 있는 여건이 부족하다. 경기침체로 인해 자금지원이 중단되면서 사무실 임대료도 내지 못하고 있는 상황에서 전문가에게 자문을 구하기도 쉽지 않은 상황이다. 하지만 한국주택정비사업조합협회에서 관심을 갖고 자문해 주면서 많은 도움을 주고 있다. 또 이곳에서 주관하는 수요강좌를 통해 전문지식을 스스로 터득하고 있다. 뿐만 아니라 재건축·재개발 관련 전문 언론매체인 하우징헤럴드를 통해서도 전문지식을 얻을 수 있어 힘이 되고 있다.

▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=지금까지는 행정청과 추진위의 노력이었다면 앞으로는 주민들이 만들어가야 한다. 각 단계마다 법으로 정해진 동의율을 충족해야하기 때문에 주민들의 노력 여하에 따라 사업의 성패가 갈릴 수 있다는 얘기다. 앞으로 더 많은 관심과 협조를 당부하고 싶다.