정비사업 시행과정에서 가장 중요한 단계는 관리처분이다. 업계 관계자 대부분은 “재개발·재건축사업의 꽃은 관리처분이다”라고 말한다. 사업의 성패를 가늠할 수 있는 단계이기 때문이다.
관리처분의 개념은 다양하지만 함축하여 정리한다면 ‘조합원이 출자한 종전의 토지 또는 건축물을 감정평가하여 새로 건설하는 대지와 건축물(아파트, 상가 등)을 합리적으로 처분 또는 관리하여 배분하는 포괄적인 행정계획’ ‘정비사업으로 조성된 대지 및 건축물에 대하여 처분 또는 관리하는 계획’ 등으로 설명할 수 있다.
▲관리처분계획은 시공사와의 본계약 협상의 결과물이다
현행 도시 및 주거환경정비법에서는 조합설립 후 시공자를 선정할 수 있도록 규정하고 있으며, 시공자 선정 후 공사도급 (가)계약서를 체결해 사업을 진행하는 것이 일반적이다.
시공자 대다수는 정비계획에 의한 개략적인 사업계획을 기준으로 사업참여 제안을 하며, 향후 사업시행인가시 사업계획을 확정하고 확정된 계획에 따라 사업참여 제안사항을 조합과 협의해가며 조정하게 된다.
시공자 선정 이후 정상적으로 사업이 추진된다면 대략 2년 내외의 기간이 경과한 시점에서 사업시행인가를 득하고 관리처분을 위한 분양신청 단계에 도달하게 된다.
이 시점에서야 시공자 선정 당시의 불확실했던 건축계획과 사업시행을 위한 기본적인 현황인 지질상태, 아파트의 규모별 세대수, 배치계획, 아파트 품질수준 및 건축심의 및 사업시행인가 진행간 인·허가 관청의 관련 부서의 의견이 반영된 사업시행인가 조건 등이 확정된다.
이렇게 사업시행인가를 받고, 조합원 분양신청이 완료되면 건축계획을 비롯한 이주대상 조합원 및 청산대상자가 확정되어 전체적인 금융비용 또한 확정할 수 있게 된다. 또 사업시행인가를 기준으로 한 조합원 종전자산평가 및 신축아파트·상가에 대한 분양가를 확정하는 종후자산 평가까지 병행되므로 관리처분을 위한 모든 사항들을 하나하나 확정하여야 하는 매우 복잡한 시기를 맞이하게 된다.
관리처분을 위한 핵심 업무 중에서 평가사에 의한 감정평가(조합원 종전·종후평가)는 조합 및 시공자가 아닌 외부에 의하여 확정되는 사항이며, 이를 제외한다면 결국 지출비용 중 가장 큰 비중(주거환경연구원의 조사 통계에 따르면 총사업비 중 공사비의 비율이 평균 73%로 나타남)을 차지하는 공사비 관련 사항만 남게 된다. 사업주체인 조합과 시공자 간의 합의를 통해 공사비가 확정돼야 총수입과 총지출은 물론 조합원의 비용분담을 결정하는 비례율 등이 확정된다.
시공자 선정 후 사업시행인가를 통한 계획 확정까지의 시간적 공백이 필수적으로 수반되며 이로 인하여 가계약의 공사비 변동이 필연적으로 수반되는 구조 때문에 정비사업의 핵심인 관리처분을 실시하기 위해서는 공사비확정을 위한 본계약 협상이 반드시 수반되어야 한다.
▲본계약 협상의 핵심은 공사비의 적정성 판단이다
요즘 같이 주택시장의 장기침체가 계속되고 있는 상황에서 조합은 당연히 비용절감을 통한 분담금 최소화에 그 협상 목적을 두고 있고, 반대로 시공자는 불확실한 분양시장에서 손익을 확보하기 위해 공사비 확보에 중점을 둘 수밖에 없어 당사자 간 갈등은 더욱 깊어지게 된다.
그리고 그 갈등으로 사업기간은 지연되어 조합원의 부담금이 증가되는 결과를 쉽게 발견할 수 있다.
이때 양자간의 의견대립을 해소하고 상호 합의점을 최단 시일 안에 도출하기 위해서는 객관적인 자료와 데이터를 근거로 한 전문가에 의한 적정성 검토가 선행되어 그 결과를 토대로 상호 합의도출을 이루어내고, 이러한 협의과정을 총회에서 조합원에게 투명하게 공개해 조합원의 의사결정을 구하는 게 본계약 협상 및 관리처분계획 수립을 위한 합리적인 업무수행 방안일 것이다.
▲공사비 적정성 판단은 전문가에 의한 객관적 판단이 중요하다
10여 년간 객관적 입장에서 공사비 협상을 진행해온 주거환경연구원에서는 공사비 변동요인의 주요 사항으로 △물가상승에 의한 공사비 상승 △지질조건 변경(일반토사→암발생 또는 연약지반)에 따른 공법변경 및 추가공사 △사업시행인가조건에 의한 추가공사 △정부의 정책변경 및 법규변경에 따른 공사비 상승 △분양성 제고를 위한 마감재 변경 △사업계획변경에 따른 공사량의 증·감 △기타 조합 또는 시공자의 요청에 의한 추가공사 등으로 요약할 수 있으며, 각각의 항목별 세부 내역으로는 개략 20~30가지 요소가 변경되는 것으로 검토되고 있다.
따라서 관리처분의 핵심 축을 담당하고 있는 공사비 부분에 대한 명확한 검토와 적정성 판단을 통해서만이 정비사업 주체인 조합 및 조합원의 합리적 이해와 결정을 구할 수 있다.
이를 위해서는 반드시 분야별 전문가 집단의 객관화된 자료를 통한 검토가 선행되어야 함을 잊지 말아야 할 것이다.
정비사업의 이해당사자인 조합, 조합원 및 시공자 등은 서로의 이익을 추구하는 것을 기본으로 하고 있으며, 이러한 이해관계의 명확한 교통정리가 필요한 것이 사실이다. 이해관계가 얽혀 있는 사안에서 당사자간 모두 만족한 협상을 기대하긴 어려운 것이 현실이다.
그러나 객관적인 근거와 검토 자료를 바탕으로 만족하지는 않지만 상호 이성적 판단에 의한 이해와 합의는 충분히 도출 가능한 것이다. 따라서 관리처분의 핵심사항인 공사비 변동내역에 대한 적정성 판단은 그 중요성을 다시금 강조하지 아니할 수 없을 것이다.
