이상훈
변호사 / 법률사무소 정비
도시 및 주거환경정비법 제47조에서는 현금청산에 대하여 규정하고 있는데, 그 현금청산 대상자를 “1.분양신청을 하지 아니한 자 2.분양신청을 철회한 자 3.제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자”로 한정하여 규정하고 있다. 여기서 현금청산 대상자로 규정하지 않은 ‘분양계약을 체결하지 아니한 자’의 경우에도 위 조항에 따라 현금청산 할 수 있는지 문제가 되고 있다.
이는 대부분의 조합이 조합정관에 분양신청을 하고도 분양계약을 체결하지 아니하는 경우에도 현금청산을 하도록 하는 표준정관 제44조제5항과 같은 규정을 두고 있어 과연 이러한 정관 규정이 유효한가, 분양계약 미체결자도 제47조에서 말하는 현금청산대상자와 같은 지위를 갖는 것인가 등 분양계약 미체결자의 지위가 문제가 되고 있는 것이다.
표준정관 제44조제5항은 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다”고 규정돼 있다. 여기서 제4항은 현금청산 관련 조항이다.
그런데 여기서 유의할 점은 분양계약 미체결자에 대한 현금청산은 오로지 정관에 의한 것이므로 당연히 이러한 논의는 조합 정관에 분양계약 미체결자에 대한 현금청산을 규정하고 있는 경우에만 문제가 되는 것이지 표준정관 제44조제5항과 같은 정관 규정이 없는 조합에서는 문제가 되지 않는다는 점이다.
실제 위와 같은 정관규정이 없어 분양계약 미체결자에 대하여 현금청산을 하지 않는 경우에도 적법하다는 판단을 하는 경우가 있다.
결론적으로 분양계약 미체결자에 대한 현금청산은 오로지 정관에 의한 것으로 이러한 자들은 관리처분계획 확정 후에 분양계약을 체결하지 아니한 것이므로 분양계약을 체결하지 아니한 경우의 조합과 조합원의 법률관계는 도정법 제57조에 따라 청산되어야 한다(서울고등법원 2013.4.17. 선고 2012나94843 판결).
▲분양계약을 체결하지 아니한 자에 대한 현금청산 방법=이처럼 분양계약 미체결자의 현금청산은 도정법 제47조가 아닌 제57조에 따르는 것이고 대법원은 “분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이다”(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결)고 판시하고 있다.
여기서 분양계약 미체결자의 현금청산 방법과 관련하여 이러한 조합원과 조합의 법률관계가 공법상 관계인가가 문제되는데 이는 필자가 이전 ‘현금청산의 방법’에서 설명한 소송실무상 본안전 판단 사항인 소송관할의 문제와 직결되는 중요한 문제이기도 하다.
이에 대하여 복잡한 논의가 있지만 결론적으로 제57조의 현금청산은 공법상 관계로 보는 것이 타당하다. 앞서 살펴본 서울고등법원의 판결에서도 “분양계약 중 조합과 조합원 사이의 특정 건축물에 대한 건물의 완성 및 권리이전에 관한 법률관계는 도정법과 이에 근거를 둔 관리처분계획에 근거를 둔 것이다. 따라서 분양계약을 체결하지 아닌한 경우의 조합과 조합원의 법률관계는 도정법 제57조에 따라 청산되어야 한다.
그러므로 원고의 주장은 모두 청구권의 근거가 공법규범에 근거하고 있고, 주택재개발정비사업에서의 조합원에 대한 현금청산은 주택재개발사업의 일련의 과정에 포함되는 것으로서 후속절차에도 영향을 미치므로 주택재개발정비사업에서의 현금청산 소송은 공법상 당사자소송으로 다루는 것이 합리적이고 합목적적이다”(서울고등법원 2013.4.17. 선고 2012나94843 판결)라고 판시한 것이다.
