홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
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아파트 재건축의 경우 상가동에 별도의 재건축동의를 요구하고 있기 때문에 그 법적 보호가 두텁다. 이 때문에 상가 조합원들은 정비사업조합이 설립된 후 그들만으로 구성된 상가협의체를 만들어 조합과 협상하는 조건으로 조합설립에 동의한다.
부동산경기가 좋던 시절에는 대부분 독립채산제를 조합에 요구하여 이를 관철시켰다. 그런데 요즘에는 경기가 좋지 않아서인지 통합정산제를 요구하는 상가협의체가 늘고 있다. 어느 경우이든 상가협의체가 그들의 이익을 옹호하기 위해서는 자금이 필요하다. 그들이 원하는 상가건축계획을 수립하기 위한 용역자금 등이 그 대표적인 예다.
이 경우 도시 및 주거환경정비법상의 권리의무주체인 조합이 상가조합원만을 대표하는 상가협의체에 그들만을 위해 필요한 자금을 대여할 수 있을까. 나아가 상가협의체가 여러 상가 집합건물로 구성된 경우에는 어떨까.
자금반환이 정확히 담보되지 않은 상태에서 자금대여가 이루어진 경우에는 자칫 다른 조합원들에게 손해를 줄 수 있어 조합임원은 업무상 배임죄의 죄책을 질 수도 있기 때문에 최근 이에 관한 논쟁이 뜨겁다.
우선, 상가협의체에 자금을 대여할 수 있는지를 보자. 정비계획이나 조합설립인가시 사업계획에서 상가를 건축하지 않겠다고 하는 경우에는 상가 건축이 사업내용이 아니기 때문에 이에 관하여 자금을 사용하여서는 안 된다.
당연히 자금 대여도 안 된다. 그러나 대부분의 재건축사업의 경우에는 건축계획의 내용으로 사업구역 내에 부대복리시설을 건설하는 것을 포함하고 있다. 즉, 상가재건축 기본계획 수립을 위한 시장조사나 분석, 점포구성 및 배치에 관한 용역업무 등을 당해 조합이 추진하는 정비사업의 내용으로 전제하고 있다.
따라서 이와 같은 경우에는 조합이 상가조합원들로 구성된 상가협의체에 자금을 대여하는 것도 ‘정비사업비의 사용’에 해당하기 때문에 일정한 절차를 거쳐 필요한 자금을 대여할 수 있다.
도정법상의 절차를 거쳐 상가조합원 전원을 대표하는 상가협의체에 자금의 용도를 특정하여 대여하여야 한다. 자금을 대여하기 위한 도정법상의 절차는 자금대여(계약 포함)의 경우 도정법상의 ‘정비사업비의 사용’ 이나 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’에 해당하므로 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다.
의결내용이나 방식은 구체적인 소비대차계약의 주요 내용일 수도 있고 용도항목과 한도금액을 정하는 예산방식에 의할 수도 있다.
상가협의체가 상가조합원 전체를 대표하기 위해서는 상가협의회가 상가재건축과 관련하여 권리의무의 주체가 될 수 있도록 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리인의 성격을 가져야 한다. 그러기 위해서는 상가협의체의 구성에 관하여 상가조합원 및 전용면적 각 4분의 3이상의 동의를 받아야 한다.
재건축사업을 위한 조합으로부터의 자금차입은 관리인의 통상적 업무가 아니어서 규약을 통해 전체 상가조합원 즉 관리단으로부터 수권을 받는 것이 좋기 때문이다. 물론 재건축과 관련한 매 안건마다 전체 상가조합원들이 참석한 관리단집회에서 결의를 받을 수도 있다.
그러나 업무의 신속성과 영속성을 위해서는 주요사항에 대해서만 관리단집회에서 결의하고 그렇지 아니한 사항이나 주요 사항의 집행에 대해서는 관리인이 처리할 수 있도록 해야 한다. 관리인은 1인 일수도 있으나 재건축사업의 경우에는 회의체를 많이 선호한다.
특히, 상가동이 2개 동으로 구성된 경우에는 상가협의체가 전체 상가조합원들을 대표할 수 있도록 4분의 3이상의 동의로 규약을 정해야 한다. 규약이 없는 경우에는 상가협의체나 상가조합원총회 결의시 상가동별로 결의요건을 갖추어야 하는 문제점이 생긴다.
즉 전체 상가조합원의 과반수이지만 어느 한 동의 과반수에는 미치지 않는 경우 그 과반수에 미치지 않은 동의 조합원들에게는 총회결의의 효력이 미치지 않는다. 따라서 이러한 경우에는 아주 특별한 경우를 제외하고는 규약의 형태로 관리인(상가협의체)의 업무와 의결정족수를 정해야한다.
아울러 이와 같이 구성된 상가협의체는 비법인사단에 해당하므로 조합으로부터 자금을 차입하기 위해서는 규약에 별도로 정하지 않는 이상 상가협의회 내의 의사결정절차, 즉 상가조합원총회에서 자금차입에 관한 내부 의결절차를 거쳐야 한다.
자금의 용도와 관련해서는 협의회운영비, 상가재건축 기본계획 수립을 위한 용역비 등과 같이 상가재건축과 관련된 용도로 특정하여야 한다. 자금 대여를 위한 금전소비대차계약에는 자금 회수를 대비한 인적 물적 담보가 포함되어야 한다. 비법인사단인 상가협의체는 무자력인 경우가 대부분이기 때문이다.
자금 회수를 위한 가장 일반적 담보장치는 규약에 상가조합원 전체가 책임진다는 내용을 담는 것이다.
☞ 문의 : 02-584-2581
