일몰제에 의해서 정비예정구역, 정비구역 또는 재정비촉진구역의 지정해제가 잇따르고 있습니다. 지역적으로 차이가 있기는 하지만 서울시나 경기도에서는 그 양이 아주 많지는 않은 것으로 나타나고 있습니다. 그러나 지방도시의 경우에는 정비예정구역에서 해제되는 경우가 상당수를 차지하는 지역도 있습니다.
재개발ㆍ재건축사업이 전국에서 동시 다발적으로 시작된 것은 2006년부터입니다. 도시 및 주거환경정비법의 시행에 따라 도시주거정비기본계획이 수립되면서부터입니다. 주거지를 중심으로 하는 주택재개발사업은 양질의 주택이 부족하던 2000년대 중반까지만 해도 주거환경개선과 재산가치의 증대라는 조합원의 욕구를 충족하는데 부족하지 않을 정도였습니다.
그렇지만 주택의 공급이 절대적으로 부족하던 시기를 지나면서, 우리의 인구구조도 증가하던 추세에서 감소하는 경향으로 바뀌는 시기가 겹치고, 거기에 세계경제 위기가 더하면서 오늘날과 같은 주택시장과 부동산시장의 침체기를 맞이한 것이라고 볼 수 있습니다.
이런 시대적인 변화를 반영하듯이 토지등소유자들 중에서 상당수는 전면철거방식의 재개발ㆍ재건축사업이 이익보다는 부작용이 많다고 하면서 사업중단을 요구하고 나섰고, 정치권은 이를 법제화하여 일몰제를 도입했습니다.
그렇다면 정비예정구역이나 정비구역 혹은 촉진구역에서 해제된 구도심의 쇠퇴한 지역은 어떤 방식을 통해서 주거환경을 개선하고 도시의 활력을 증대할 수 있을지에 대한 고민과 제도 개선도 필요합니다.
도정법에 새로 도입된 주거환경관리사업과 도시재생활성화 및 지원에 관한 법률을 제정하는 것 등이 이런 시대적인 변화를 반영한 것들이라 할 수 있습니다.
실제로 정비구역이나 촉진구역에서 해제된 지역들은 어떤 변화를 가져올 수 있을지 가늠해보는 것은 중요한 것이라고 할 수 있습니다. 그래야만 기존의 전면철거방식의 재개발ㆍ재건축사업을 중단하고 해제한 결정이 최선의 결정이었는지에 대한 해답을 줄 수 있기 때문입니다.
정비구역에서 해제된 후의 선택할 수 있는 첫 번째 방법은 아무래도 지금과 같이 유지하는 것입니다. 아무런 변화가 일어나지 않고 지속되는 것입니다. 이럴 경우 현상을 유지하기는 쉽지 않습니다. 더욱 상황이 악화되는 길로 갈 가능성이 높아집니다.
정비구역에서 해제된 곳은 아니지만 이런 쇠퇴의 길을 가는 도시는 우리의 지방 중소도시들입니다. 쇠퇴가 지속되고 그것을 멈출 특별한 수법이 작동되고 있지 않는 곳입니다.
이는 왜 재개발·재건축사업을 처음에 해야 하는 지역으로 지정하였는가를 생각해 보면 지역이 쇠퇴하고 그래서 부동산 가격이 하락하면서 젊은 사람은 떠나는 상태를 막아 보기 위하여 재개발 혹은 재건축사업이 필요하다고 판단한 지역이었던 것입니다.
정비구역에서 해제된 이후의 두 번째 선택 가능한 방법은 지방자치단체들이 추진하는 마을만들기 지역으로 선정되는 것입니다. 마을만들기는 지역마다 조금씩 다른 명칭을 사용하기도 하지만 현재의 도시 조직(기반시설 등)을 유지하면서 환경미화와 주민의 공동시설 등을 설치하는 것입니다.
즉, 지역에 없던 주민센터 혹은 주민복지시설을 유치하는 것입니다. 이런 시설들은 지역에 거주하는 주민들에게 일정정도 혜택이 있겠지만 지역 전체를 변화시키기에는 한계를 보이게 될 것입니다. 그리고 주택에 대한 개량ㆍ개선사업은 주택소유자가 자가 비용으로 하여야 하는 것으로서 많은 개량을 기대하기가 쉽지 않은 구조입니다. 그동안 정부가 해왔던 현지 개량형 주거환경개선사업이 추진된 지역과 비슷한 결과를 가져올 것이라고 예상됩니다.
그리고 이런 마을만들기 사업으로 지역을 지정받기 위해서는 많은 경쟁을 거쳐서 소수의 사업지역만 시행되는 사업이라는 것을 고려해야 합니다.
정비구역에서 해제된 이후 선택할 수 있는 또 다른 방법은 민간 스스로 전면적인 재생사업을 추진하는 것입니다. 주민 스스로 계획하고, 민간자본을 유치하여 지역의 사업을 부흥시키고 주택을 개량하면서 장기간 걸쳐서 지역을 활성화하는 것입니다.
그런데 이런 방식의 사업이 국내에서 성공한 사례가 많지 않습니다. 유사 사례로 들어본다면, 인사동이나 전주의 한옥마을 정도가 될 것입니다.
정비구역에서 해제된 지역의 주택소유자와 토지소유자들은 지역에 따라서 다를 것입니다만, 재개발·재건축사업을 추진하는 것 보다 더 많은 노력을 경주해야 자신이 살고 있는 지역의 쇠퇴를 방지하고 재산가치를 유지할 수 있지 않을까 생각해 봅니다.
하지만 이미 재개발·재건축사업을 그만 두기로 결정되었다면 지역과 현실에 맞는 합리적이고 실현가능한 변화의 길을 찾아야 하는 과제를 잊어서는 안될 것입니다.
