박일규
변호사/H&P 법률사무소
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조합설립인가 취소 사태가 현실화 되면서 후속조치를 둘러싼 다양한 갈등, 특히 매몰비용 부담에 관한 극심한 분쟁상황이 노정되고 있다.
도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역일 경우 조합의 해산은 해당 구역에 국한되는 문제일 뿐이지만 다수의 촉진 구역이 관여되는 광역 단위 개발유형인 뉴타운사업의 경우 사업성이 저조한 일부 구역의 조합해산은 필연적으로 같은 재정비촉진지구로 묶인 다른 재정비촉진구역의 사업에 직접 영향을 미치게 된다.
최악의 경우 단위 사업장의 사업성이 아무리 높다 하더라도 다른 촉진구역들의 조합 해산 여파로 사업이 좌초되는 경우를 맞을 수 있는 것이다.
이러한 경우를 대비하여 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제7조제4항이 마련되어 있다. 이에 의하면 시·도지사 등이 재정비촉진지구 지정을 해제할 경우 재정비촉진구역 내 조합 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 조례로 정하는 비율 이상 또는 토지등소유자 과반수가 해당 재정비촉진사업을 도정법 제2조제2호에 따른 정비사업으로 전환하여 계속 시행을 원할 경우 종전의 인가 등은 유효한 것으로 보며 시·도지사 등은 종전의 인가를 변경하여야 한다.
뉴타운지구를 해제하더라도 일부 촉진구역의 조합원이나 토지등소유자들이 일정 비율 이상 도정법에 의한 정비사업으로의 전환을 원할 경우 정비구역 지정권자의 의사와 관계없이 사업형태를 전환할 수 있도록 함으로써, 사업성 있는 구역에서의 개발사업이 다른 구역의 조합 해산사태의 유탄을 맞아 전면 백지화되는 불상사가 발생하지 않도록 하려는 취지이다.
문제는 재정비촉진지구 지정권자이자 정비구역 지정권자인 시·도지사 등이 재정비촉진구역 내 조합원이나 토지등소유자의 동의 여부와 상관없이 직권으로 재정비촉진사업을 도정법에 따른 정비사업으로 전환할 수 있는지 여부다.
시·도지사 등이 직권으로 재정비촉진사업을 도정법에 따른 정비사업으로 변경하는 것이 가능한 것인지에 관하여 살피려면 재정비촉진사업의 본질에 대한 이해가 선행되어야 한다.
도촉법 제2조제2호가목은 재정비촉진지구에서 시행되는 도정법에 따른 주택재개발사업이 재정비촉진사업의 한 유형임을 규정한다.
즉 도정법에 따른 정비사업이 재정비촉진사업과는 전혀 다른 별개의 사업이 아니라 도정법에 따른 정비사업이 재정비촉진지구에서 시행될 때 이를 재정비촉진사업이라 칭하는 것임을 알 수 있다.
이는 곧 재정비촉진사업과 일반적인 도정법 상의 정비사업의 차이점은 그것이 재정비촉진지구에서 행하여지는 것이냐 아니면 정비구역에서 행하여지는 것이냐 하는 것 뿐, 사업유형이나 내용에 본질적 차이가 있는 것은 아니라는 뜻이다.
한편 도촉법에 따라 재정비촉진지구 내에 재정비촉진계획이 결정되면 도정법에 따른 정비기본계획의 수립 및 정비구역지정·정비계획수립이 이루어진 것으로 보게 된다(도촉법 제13조제1항제1호). 재정비촉진계획과 일반적인 정비계획의 차이점은 정비계획이 지엽적으로 특정한 구역(정비구역)에서의 사업에 중점을 두게 되는데 비해 재정비촉진계획은 보다 광역적인 도시계획으로서 재정비촉진지구 내의 각 구역(촉진구역)별 고유사업 뿐만 아니라 각 구역 간의 전체적 연계성까지 고려한 재정비촉진지구 전체의 총괄적·포괄적 사업내용을 담게 된다는 점이다.
요컨대 도정법에 따른 정비계획이 특정 구역에 치중하는 미시적·개별적 시각에서의 도시계획이라면 도촉법에 따른 재정비촉진계획은 여러 구역 간의 균형과 개발상황까지 고려하는 거시적·통합적 시각에서의 도시계획이라 할 수 있는 것이다.
따라서 재정비촉진지구 지정권자이자 정비구역 지정권자인 시·도지사 등은 도시계획의 수립에 관하여 인정되는 광범위한 계획재량을 행사하여, 과연 특정구역에 치중한 미시적·개별적 도시계획을 수립할 것인지 아니면 구역 간의 연계성까지 고려한 광역적·통합적 도시계획을 수립할 것인지를 재량의 범위 내에서 선택할 수 있는 것으로 볼 수 있다.
당초 시·도지사 등이 광역적 도시계획 수립을 선택하여 재정비촉진지구 지정과 재정비촉진계획을 수립하였으나 재정비촉진지구 내 다수 촉진구역의 사업반대 혹은 사업성 결여 등의 사유로 원래 목적하였던 광역적 도시계획의 실현이 불가능해졌을 경우 본래의 광역적 도시계획인 재정비촉진계획을 보다 미시적 도시계획인 구역별 정비계획으로 변경(촉진구역이 정비구역으로 변경됨에 따라 수반되는 각종 사업내용 변경에 따른 관련 인·허가 등의 변경 포함)하는 것 역시 시·도지사 등에 인정되는 광범위한 계획재량의 범위 내에 있다고 보아야 한다.
다만 그 전제로서 촉진구역을 정비구역으로 변경하기 위하여는 최소한 해당 촉진구역이 정비구역 지정요건을 충족하고 있어야 할 것이다.
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