마포역·공덕역·대흥역 인접한 트리플 역세권
신속한 이주로 사업기간 단축… 사업비 최소화
서울 마포구의 대표적 구도심인 용강동 일대가 재개발사업을 통해 새로운 주거중심지로 탈바꿈될 전망이다. 현재 용강동에는 용강2구역과 3구역이 관리처분계획인가를 받는 등 본격적인 재개발사업이 추진되고 있다. 특히 용강2구역은 현재 구역 내 모든 가구가 이주를 마친 상태여서 다음 달부터 착공에 들어갈 예정이다. 이 구역은 마포역과 공덕역, 대흥역과 인접해 있는데다 국내 최고의 건설사인 삼성물산이 시공을 맡아 수요자들로부터 관심이 높은 상황이다. 여기에 구역 내 한옥을 이전·복원해 공원으로 활용할 계획이어서 첨단기술과 전통이 어우러진 명품아파트가 건립될 전망이다.
▲3만1천365㎡에 용적률 247%, 559가구 건립… 단지 내 한옥을 공원으로=용강2구역은 서울시 마포구 용강동 285번지 일원에 위치해 있으며 구역면적은 3만1천365㎡이다. 이 구역의 사업시행계획안에 따르면 건폐율 24.17%, 용적률 247.47%를 적용해 총 559가구(임대 97가구 포함)의 공동주택을 건립할 계획이다.
면적별로는 △36.18㎡ 42가구(임대) △41.62㎡ 45가구(임대) △51.99㎡ 10가구(임대) △59.98㎡ 60가구 △59.99㎡ 10가구 △84.97㎡ 129가구 △84.96㎡ 20가구 △84.99㎡ 74가구 △84.98㎡ 119가구 △114.66㎡ 35가구 △114.97㎡ 45가구 등으로 구성된다.
현재 조합이 파악하고 있는 조합원이 약 343명인 점을 감안하면 약 120가구 정도가 일반에 분양될 예정이다. 최근 조합은 용강동 주민센터를 건립하는 대신 용적률 2~3%p 가량을 상향토록 구청과 협의를 마쳐 향후 3~4가구가 추가 건립될 예정이다.
특히 용강2구역은 아파트 단지 내 한옥공원을 조성해 타 단지와 차별화할 계획이다. 현재 구역 내에는 대감댁과 별장 등으로 전해지는 한옥이 양호한 보존상태로 존치돼 있다. 조합은 이 한옥을 단지 중앙에 이전·복원해 보전하는 한편 한옥놀이터와 문화공간, 사랑방, 쉼터 등으로 활용하겠다는 계획이다.
이와 함께 용강2구역은 신속한 사업추진으로 사업성도 극대화하고 있다. 지난 2008년 조합을 설립한 이 후 불과 4년 만에 이주·철거를 마치고 착공을 눈앞에 두고 있다. 지난해 8월에 이주를 시작한 지 불과 6개월 만에 이주·철거를 조기에 마무리함에 따라 사업비를 최소화한 것이다.
▲트리플 역세권 입지조건에 유명 대학 인접한 우수한 교육환경=용강2구역은 지하철을 이용하기 편리하다는 점이 최고의 장점으로 꼽히고 있다. 이 구역은 마포역과 공덕역, 대흥역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있는 트리플역세권에 위치해 있다. 이에 따라 지하철5호선과 6호선, 공항철도 등 다양한 지하철 노선을 이용할 수 있을 뿐만 아니라, 역 인근에 들어선 각종 상업시설에서 필요한 물품을 구매하기에도 편리하다. 또 강변북로와 불과 200m 거리에 위치해 있는데다 마포대로와 토정로, 대흥로 등도 인접해 있어 버스나 자가용을 이용해 서울 전역으로 이동하기가 수월하다.
특히 여의도, 용산과도 인접해 있어 여의도 금융지구와 용산국제업무지구의 배후주거지 역할을 하게 될 전망이다.
교육환경도 우수하다는 평가를 받고 있다. 구역에서 2km 내에 서강대와 홍익대, 이화여대, 연세대 등 유명대학이 자리잡고 있으며 신석초, 염리초, 서울여중·고, 동도중, 서울디자인고 등이 인근에 위치해 있어 통학이 가능하다.
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이주·철거 4개월 단축으로 사업비 30억 절감
■ 공사비 감축 전략
용강2구역이 이주·철거업무를 조기에 마무리함에 따라 사업비를 최소화할 수 있을 것으로 예상되고 있다. 조합과 철거업체인 삼무개발이 협동으로 이주업무를 진행해 이주시기를 단축시켰기 때문이다.
용강2구역이 이주·철거업무를 시작한 것은 지난해 8월. 당시 조합에서는 올해 6~7월을 착공시점으로 예상했다. 구역 내 상가시설이 많다보니 협상 과정이 길어질 것으로 예상됐기 때문이다.
하지만 지난해 11월 조합과 삼무개발이 ‘이주촉진팀’을 구성해 운영하면서 이주업무가 신속하게 진행됐다.
이 구역은 주민총회에서 삼무개발의 이주용역에 대한 계약을 대의원회에 위임했고, 대의원회에서 만장일치로 계약을 체결하기로 결의했다. 당시 계약서에는 정해진 이주기간을 초과하는 경우 용역비용의 20%를 삭감하는 내용이 담겨 있었다. 이에 따라 조합에서는 삼무개발과 ‘이주촉진팀’을 꾸린 후 이주업무에 돌입했고, 이주가 속도를 내기 시작했다.
특히 상가 조합원이 많은 구역이라는 특성에 맞춰 삼무개발은 ‘이주관리팀’을 별도로 구성해 업무를 진행했다.
결국 용강2구역은 이주·철거기간을 3~4개월 단축하게 됐고, 최소 30억원 이상 사업비를 절감하는 효과를 봤다. 조합 측에 따르면 이주비 금융비용과 조합 운영비 등으로 한 달에 12억원 가량이 소요되는 것으로 나타났기 때문이다.
한상일 삼무개발 상무이사는 “이주 과정에서 문제가 발생할 경우 사업이 지연돼 조합이 막대한 피해를 입을 수 있기 때문에 합법적인 절차로 신속하게 진행하는 것이 가장 중요하다”며 “이주·철거업체의 전문성을 통해 이주기간을 단축하는 것이 사업성을 극대화하는 방법”이라고 말했다.
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“아파트 가치 높이는데 최대 역점
내달 중순부터 착공에 들어갈것”
배윤갑
용강2구역 재개발 조합장
“조합과 조합원, 철거업체가 한 마음으로 합심한 덕분에 예정보다 빨리 이주업무를 마무리하게 됐습니다. 그만큼 개발이익도 높아질 것이고요. 앞으로도 사업을 신속하게 진행해 조합원들의 개발이익을 극대화할 수 있도록 노력할 것입니다”
최근 이주·철거업무를 마치고 착공을 눈앞에 두고 있는 용강2구역의 배윤갑 조합장은 재개발사업의 성공조건으로 ‘신속한 사업추진’을 꼽았다. 조합원들과 협력업체가 합심해 사업을 신속하게 추진해야만 개발이익이 극대화될 수 있다는 것이다.
▲최근 이주가 마무리된 것으로 알고 있다. 그동안 사업은 어떻게 진행됐나=지난 2008년 9월 조합설립인가를 받아 본격적인 재개발사업을 추진했다. 이듬해인 2009년 1월 사업시행인가를 받았지만 경미한 변경이 발생해 10월 변경인가를 다시 받았다. 이후 지난해 8월 관리처분계획인가를 받고 이주·철거업무를 진행했다. 현재 이주·철거를 마친 상태로 오는 3월 중순부터 착공에 들어갈 예정이다.
▲이주·철거업무가 예정보다 일찍 끝낼 수 있었던 비결은=조합과 조합원, 협력업체가 하나로 뭉쳐 노력했기 때문에 예정보다 이주·철거가 빨리 진행됐다고 본다. 특히 철거업체와 별도계약을 통해 이주업무를 촉진한 것이 주요했다. 재개발사업은 무조건 아낀다고 효과를 보는 것은 아니다. 오히려 전문성이 필요하다고 판단되면 협력업체의 도움이 필요한 경우가 있다. 단적인 예로 이번 이주업무가 그랬다. 철거업체와 합심해 업무를 추진한 결과 약 3~4개월가량 사업기간을 단축해 사업비를 절약할 수 있게 됐다.
▲이주기간 단축으로 인한 효과는=현재 조합에서 사업비를 계산해 본 결과 금융비용과 사무실 운영비용, 상근직원 급여 등을 포함해 한 달에 약 12억원 정도가 소요되는 것으로 나타났다. 통상적으로 이주기간은 당초 예정보다 더 소요되는 것이 일반적이다. 하지만 우리구역은 당초 예정보다 약 3~4개월이 단축됐다. 3개월만 단축됐다 치더라도 최소 36억원, 4개월이 단축됐다면 약 48억원의 사업비를 절감한 것이다.
▲아파트를 건설하는데 특별히 중요하게 생각하는 부문은=우리구역은 시공자로 삼성물산을 선정한 상황이다. 국내 최고의 건설사인 만큼 좋은 아파트를 지어줄 것이라 생각한다. 다만 공사비를 최소화하면서도 좋은 아파트를 지을 수 있는 방안에 대해 고심하고 있다. 공사과정이나 마감재 등에 대해서도 항상 관심을 가지고 신경을 쓸 것이다. 특히 우리구역에는 한옥이 있기 때문에 이를 활용해 공원화할 방침이다. 아마도 국내에서는 최초로 시도되는 단지가 아닐까 싶다. 도심 속에서 한옥을 보고, 체험할 수 있는 아파트로 특화할 방침이다.
▲사업을 추진하는데 힘들었던 점은=사업추진 과정에서 조합원이나 행정청과 협의하는 일이 가장 힘들었다. 구역 내 상가 조합원이 반대하는 경우에도 사업에 대해 설명하고 협의하는 과정이 힘들었다. 또 일부 종교시설에서는 막대한 보상을 요구하며 사업에 반대했던 적이 있었고, 주민자치센터와 지구대 등을 이전·건설하는 부분에 대해서도 협의가 필요했다. 이러한 다양한 이해관계를 풀기 위해 조합원은 물론 종교단체, 행정청과 협의하는데 많은 어려움이 있었다. 물론 지금은 모두 잘 해결돼 원만하게 사업이 추진되고 있다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 사업추진에 많은 협조를 해주셔서 고맙다는 말을 꼭 하고 싶다. 조합원들의 참여 덕분에 사업이 원활하고 신속하게 추진될 수 있었다. 특히 이주 과정에서 용산사태와 같은 불상사가 발행하지 않은 것은 모두 조합원들의 적극적인 협조가 있었기 때문이라고 생각한다. 조합에서는 최고의 아파트를 건설해 조합원에게 보답할 계획이다. 앞으로도 사업이 원만하게 추진될 수 있도록 많은 관심을 부탁드린다.
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