박순신
이너시티 대표이사
‘도시 및 주거환경정비법’이 2003년 제정·시행되면서 새로 도입되거나 바뀐 제도 중에서 대표적인 내용이 시공사를 사업시행인가 후(현재는 서울시를 제외하고는 조합설립인가 후에 선정합니다)에 선정하는 것과 시공사의 영향력을 줄이기 위한 정비사업전문관리업자 제도입니다.
여러 제도 변화 중에서도 이 두 가지 제도의 변화가 정비사업의 추진과정과 추진위원회·조합운영에 있어서 많은 영향을 끼친 것입니다. 사업초기부터 시공사로부터 조합에 필요한 운영자금을 조달하던 것을 시공사 선정이 초기에 불허되면서, 자금조달 창구가 시공사 외로 바뀌게 되었는데 그 바뀐 자금조달창구가 대부분 정비사업전문관리업자 입니다.
서울시를 비롯한 수도권과 지방 광역시의 도시·주거환경정비기본계획 수립은 재개발·재건축사업이 일시에 많은 곳에서 동시 다발적으로 추진되는 결과를 가져왔습니다. 여기에 맞춰 정비사업전문관리업자가 대거 등록되어 영업활동에 나서면서 여러 문제들이 나타났습니다. 2006년경 부동산경기의 활황으로 정비사업이 일약 부동산시장의 블루칩으로 각광 받으면서 새로 도입한 정비사업전문관업자의 입장에서는 많은 재개발사업장을 먼저 확보하는 것이 수익을 높이는 길이 되었습니다.
상황이 이렇게 되면서 여러 개의 정비사업전문관리업자들이 한 재개발현장에서 경쟁하는 일들도 쉽게 볼 수 있었습니다. 한 사업장에 여러 정비업체가 경쟁하면서 자연스럽게 먼저 동의서를 50%이상 확보하여 추진위원회를 승인 받는 것이 투입된 비용을 회수하는 결과를 가져오는 승자 독식의 이전투구 현장으로 된 것입니다. 이런 승자 독식 시장에서 살아남기 위하여는 단기간에 동의서를 확보해야 하는데 이를 일명 OS를 동원하는 방법으로 해결하고자 한 것 입니다. 이렇게 재개발사업구역에서 토지등소유자가 제출하는 동의서를 외부인이 걷는 방법이 자리를 잡아가기 시작하면서 동의서 징구에만 그치지 않고 총회의 서면결의 그리고 시공사의 홍보까지 모두 외부업체가 맡아서 하는 일이 관행이 된 것입니다.
조합과 조합원의 입장에서는 동의서를 자발적으로 내지 않아도 이렇듯 외부에서 온 OS들이 동의서를 걷고 심지어는 동의서를 내달라고 하면서 선물까지 주는 것이 공짜인 것으로 오해한 측면이 많았습니다. 토지등소유자가 재개발사업을 위하여 자발적으로 내야 할 동의서를 선물을 받지 않고 그냥 내는 것은 왠지 손해를 보는 느낌이 들 정도가 되었던 것입니다. 그렇지만 이렇듯 외부인을 동원하여 동의서를 걷는 것은 추진위원회와 정비업체 모두에게 금전적으로 큰 부담이 되는 것입니다. 결국 이 돈이 토지등소유자와 조합원의 부담으로 언젠가는 돌아오는 것을 아무도 알려주지 않았을 뿐입니다
요즘과 같이 정비사업이 위기에 처해있을 때 그 동안 당연한 것으로 여겨져 오던 것들을 찬찬히 살펴보고 비용을 줄일 수 없는 지 연구하는 것은 중요한 일이라고 여겨집니다. 그런 점에서 동의서를 징구하고 총회의 서면결의서를 조합원이 스스로 하는 것은 어떤 효과를 얻을 수 있는지 살펴 보겠습니다.
재개발과 재건축사업은 기본적으로 토지등소유자가 자신의 필요에 의해서 시행하는 사업입니다. 혹자는 이것을 왜곡해서 자기는 전혀 그럴 생각이 없는데 조합과 시공사가 강권해서 사업이 추진된다고 하는 경우도 있습니다만 사실은 조합원 중 30%만 동의하지 않으면 사업이 불가능한 주민의 사업입니다.
조합원들이 자발적으로 정비사업을 시행하여 주거환경을 개선하고 자산가치를 상승시킬 수 있다고 판단한다면 토지등소유자가 인감증명서를 발급받아 추진위원회설립동의서나 조합설립동의서를 추진위원회에 제출하면 그만입니다.
그렇지만 토지등소유자들이 자발적으로 동의서를 추진위원회나 조합에 제출하기 위해서는 사전에 사업에 대한 충분한 설명이 있어야 할 것입니다. 그리고 사업에 대한 토지등소유자들의 대다수가 수긍한다면 동의서를 제출하는 데 어려움이 없을 것입니다. 사실 2003년 이전의 재건축과 재개발사업에서는 조합원과 조합의 임원들이 스스로 동의서를 걷는 것이 아주 당연한 일이었습니다.
이렇듯 토지등소유자들이 스스로 동의서를 내게 되면 동의서를 걷기 위하여 큰 돈을 들여 외부 OS인력을 고용할 필요가 없어집니다. 이는 결국 조합원의 부담금을 줄이는 결과가 되는 것입니다. 뿐만 아니라 요즘처럼 사업여건이 악화되어 사업을 중단하거나 미루고자 할 경우에도 조합의 비용 지출이 크지 않아 사업에 대한 방향을 조합원들의 의견을 물어 미루거나 중단하기에도 부담이 없을 것입니다.
또 하나 충분한 설명과 설득을 거쳐 자발적으로 이루어진 사업이기에 정비사업에 대한 토지등소유자의 주인의식이 강해져서 사업을 투명하고 성공적으로 추진하는데 밑거름이 된다는 것입니다.
조합원 스스로가 동의서나 서면결의서를 제출하는 것은 사업을 정상화하고 비용을 절감하는 지름길이라 할 수 있습니다.
