이상훈
변호사 / 법률사무소 정비
최근 부동산 경기침체로 인해 조합을 상대로 현금청산을 받고 정비사업에서 이탈하고자 하는 청산 관련 소송이 급증하고 있다.
이때 대두되는 문제 중의 하나가 ‘현금청산대상자의 청산금액에서 정비사업비를 공제할 수 있는가’ 여부이다.
이는 현금청산으로 정비사업에서 이탈하려는 조합원이 조합에게 청산금액을 청구하면 이에 대응해 조합은 그 현금청산대상자의 청산금액에서 현금청산시점까지의 사업비를 공제해야 한다고 주장하면서 대두된 쟁점이다.
현행 도시 및 주거환경정비법 제47조제1항은 “사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”고 돼 있다.
여기서 다음 각 호는 △분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날(제1호) △제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날(제2호)이다.
이와 관련하여 최근 서울고등법원에서는 “구 도정법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 이루어지는 현금청산은 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지·건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고, 이에 대응하여 조합원들 소유의 토지·건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 한다”고 판시했다.
이처럼 청산금액에서 사업비 공제를 인정한 판결을 했고(서울고등법원 2012.8.17. 선고 2011나84580 판결) 같은 취지의 하급심판결이 계속 나오면서 청산 관련 소송에서 조합의 중요한 항변수단이 되고 있는 상황이다.
그런데 “현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 되므로 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다”는 대법원 판결도 있고 위 대법원 판결이 위 서울고등법원 판결과 모순되는 것인지에 관하여 견해가 분분하여 사업비 공제가 확고한 판결의 입장이라고 보기는 어렵지만, 최근 하급심판결에서는 대체적으로 청산금액에서의 사업비 공제를 인정하는 추세이다.
사업비 공제의 범위와 관련하여 위 서울고등법원 판결에서는 조합의 총 사업비 중 해당 현금청산자의 종전자산평가액에 대한 개별비율에 해당하는 부담금을 청산금액에서 공제하도록 한 반면, 현금청산으로 인하여 발생하는 소유권이전등기 비용은 공제할 수 없다고 판시하고 있다.
그리고 하급심판결에서도 대체적으로 위 서울고등법원판결과 같이 현금청산대상자의 개별비율에 해당하는 부담금의 공제만을 인정하고 그밖에 등기비용 및 감정비용의 공제는 인정하지 않고 있다.
결국 현재까지의 판결에 따르면 현금청산대상자의 현금청산사유가 확정될 때까지 소요된 총 사업비 중 해당 청산자의 종전자산 평가가액에 대한 개별비율에 해당하는 부담금을 해당 현금청산대상자의 청산금액에서 공제하게 되는 것이다.
