재개발사업이 위축되면서 사업을 추진하던 많은 사업들이 어려움을 겪고 있는 것은 어제 오늘의 일이 아닙니다. 특히, 지난해부터 나타난 건설사들의 구조조정과 구조조정에 따른 사업조정의 여파가 계속되고 있습니다.
부동산 경기위축과 건설사의 사업조정이 조합과 조합원에게 미치는 직접적인 부담이 있습니다. 하나는 사업지연이고, 다른 하나는 조합원 부담금 증가를 가져온다는 것입니다. 조합원의 부담금 증가는 도정법에서 정하고 있는 사업절차에 따라 인허가의 변경을 수반하게 됩니다.
재개발·재건축사업 구역마다 차이가 있으나 어느 곳은 심지어 관리처분을 완료하고 조합원의 이사와 철거까지 완료한 후 공사 착공상태에서 사업이 중단되는 경우까지 발생하고 있습니다. 이는 재개발사업과 같은 도시정비사업이 얼마나 어려움에 처해 있는 지를 단적으로 보여주는 사례라 할 것입니다.
부동산경기의 위축으로 비롯된 일반분양가격의 감소는 조합원의 부담금을 늘리는 가장 커다란 요인 중에 하나입니다. 특히 분양가격의 하락이 클 경우에는 조합원의 부담금 규모가 감당하기 어려울 정도로 늘어나기 일쑤입니다.
예를 들어 관리처분시에 분양가를 평당 1천500만원으로 하였으나 현재는 이를 1천200만원으로 하는 경우 분양수익금의 규모가 대략 20% 감소하는 결과로 이어져 사업 추진 자체가 쉽지 않게 되는 것입니다. 이런 사업장들이 서울시내에서만 여러군데 나타나고 있습니다.
분양가격의 하락에 따른 조합원의 부담금 증가가 불가피하나 조합집행부는 이를 쉽게 조합원에게 동의를 구하지 못하는 경우가 있는데, 이로 인한 사업지연이 다시 사업비의 증가와 사업비에 대한 금융비용의 증가로 이어져 조합원 부담금이 더욱 늘어나는 악순환에 빠지게 되는 것입니다.
분양가격 하락은 건설사의 사업에 대한 우려를 키우게 됩니다. 건설사는 일반분양을 통해서 조합원 부담금만으로 충당하지 못한 대여사업비와 공사비를 회수해야 합니다. 그런데 분양가의 하락은 회수해야할 사업비와 공사비의 원천이 줄어든다는 것을 의미하기 때문에 재원마련에 대한 확실한 대책이 없는 경우 사업을 추진하지 못하게 됩니다.
건설사가 대여한 사업비와 공사비를 회수하는 재원은 조합원의 부담금과 일반분양 대금인데, 일반분양대금이 줄어든다는 것은 조합원의 부담금이 늘어나야 부족분을 메꾸게 되는 구조를 가지게 되어 관리처분의 변경이 불가피하게 되는 것입니다.
사업이 지연되면서 조합에 나타나는 또 하나의 커다란 문제는 집행부에 대한 불신과 비대위의 목소리가 커진다는 점입니다. 조합장을 비롯한 집행부는 분양대금 감소와 건설사의 사업추진에 대한 의지부족에 직면하여 어려움에 처해 있는 데 조합원 일부에서 터져나오는 공격은 감당하기 어려운 내상을 가져오게 됩니다.
조합원의 부담금 증가를 가져오는 다른 요인은 사업지연에 따른 사업비의 증가입니다. 사업비는 관리처분을 통해서 최종 확정되었으나, 관리처분이후에 사업지연이 있을 경우 관리처분에서 정한 사업비를 초과하는 경우가 일반적이라 할 수 있습니다.
사업비용의 증가 중에서 가장 커다란 요인은 건설사의 공사비 증액입니다. 공사비는 착공시점을 명시하여 결정한 것인데 분양가격의 하락과 미분양 우려 등으로 사업이 지연되는 경우 관리처분에서 정한 착공시기를 넘어서게 되고, 그 시간이 길어질수록 공사비는 증가하게 되는 것입니다.
뿐만 아니라 이주까지 마친 조합의 경우에는 그 피해가 훨씬 크게 나타나겠지만 이주를 시작하지 않은 경우의 사업에서도 지출한 사업비에 대한 금융비용의 증가가 곧바로 조합원의 부담금을 가중시키는 결과를 가져오게 됩니다.
지금까지 살펴본대로 분양가격 하락은 사업을 지연시키고 조합원의 부담을 가중시키는 직접적이고 치명적인 요인입니다. 그리고 사업지연에 따른 사업비와 금융비용의 증가도 마찬가지입니다.
조합에서는 일부 조합원의 부담을 늘려 사업추진을 계획하는 경우가 선택할 수 있는 대안이지만 조합원들이 부담금의 증액에 합의하는 관리처분 총회도 쉽사리 마치기 쉽지 않아 딜레마에 빠져들게 됩니다. 이런 난국을 헤쳐가는 데는 왕도가 없어 보입니다.
우선 조합집행부는 조합원에게 사실을 알려야 합니다. 분양가 하락에 따른 부담금 증가가 불가피하며, 시간이 지체될수록 사업비의 증가가 있다는 사실을 말입니다. 그리고 조합원의 의견을 모아서 나아갈 방향을 정해야 합니다.
다른 방법으로는 사업의 구조조정을 통해서 비용의 축소를 검토해야합니다. 그래야만 조합원의 부담을 조금이라도 줄일 수 있기 때문입니다. 그러나 이 또한 조합원의 동의가 필요한 것이어서 조합원들이 이해할 수 있도록 조합집행부의 노력이 필요한 부분이기도 합니다.
마지막으로 정부와 각 지자체가 정비사업 활성화를 위해서 내놓는 여러 가지 인센티브를 재검토해서 수익을 늘릴 수 있는 방법을 모색해야 합니다. 이런 재검토와 사업계획 변경은 많은 시간을 투자해야 한다는 점도 잊어서는 안 됩니다.
정비사업이 어려움에 처해있고 특히 조합원의 부담금을 조정하는 것은 관리처분계획의 변경을 통해서만 가능한 것이므로 조합집행부와 조합원 모두의 지혜를 모아야만 가능하고 사업추진도 할 수 있을 것입니다.
