정부와 국회는 지난 4월에 도정법 개정을 추진했습니다. 개정을 추진했던 내용들에 대해서는 어려운 정비사업의 상황에 비쳐보면 부족하다는 의견이 적지 않았지만 그마저도 개정에 이르지 못하고 있는 실정입니다.
이번 정기국회에서는 지난번 개정에 이르지 못했던 조항들 외에 정비사업을 추진하는데 도움이 될 수 있는 몇 가지 내용들이 포함되길 기대해 보면서 지난번 개정안의 주요내용을 먼저 살펴보겠습니다.
지난 4월 국회에서 개정을 추진했던 도정법의 주요내용은 첫째, 재건축사업의 촉진을 위하여 안전진단 기준을 변경하는 것이었습니다. 현재의 안전진단 기준에 지진 대비 내진에 대한 내용을 포함하는 것입니다.
1988년 ‘건축법시행령’ 개정으로 내진설계제도가 처음 도입되었는데, 그 이전에 완공된 건축물의 경우에는 내진성능이 미흡합니다. 그래서 안전진단기준에 ‘건축물의 내진성능 확보를 위한 비용’을 포함시키고 이를 통해 내진성능이 미흡한 노후 건축물의 재건축을 촉진하자는 것입니다.
둘째는 도정법 제30조의3에 의한 정비사업 소형주택의 건설중 재건축사업에 대한 완화 규정을 수도권 과밀억제권역 이외의 지역까지 확대하는 것입니다.
재건축사업이 부동산경기 침체 등으로 부진하므로 이를 만회하기 위하여 수도권 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업에 대해서도 법정 상한용적률까지 허용하자는 것입니다. 이렇게 늘어난 용적률의 100분의 50 이하에서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형(임대)주택을 건설하도록 하여 재건축사업의 촉진을 도모하고자 하는 안이었습니다.
셋째는 조합원에 대한 2주택의 공급규정을 완화하고자 하는 것이었습니다. 현재는 조합원의 종전 자산가격 범위내에서 2주택을 허용하고 있으나, 이를 종전 주택의 전용면적 범위까지로 확대하여 종전주택의 전용면적 범위내의 2주택의 공급이 가능하도록 개정을 추진하였던 것입니다.
넷째는 조합원의 현금청산 시기를 관리처분인가일 이후로 일원화하여 조합업무의 간소화하고 사업을 촉진하고자 하는 내용이었습니다. 최근 정비사업의 중요한 이슈는 현금청산자의 증가로 인한 사업비용의 증가와 이로 인한 조합원의 수익성 악화로 사업추진의 지연되고 있다는 것입니다.
재개발·재건축사업에 시공사로 참여한 건설사의 최대 관심사도 초기 사업비용이 대거 투입되는 현금청산금의 규모이며, 현금청산자의 증가는 일반분양분의 증가를 가져와 미분양에 대한 위험을 증가시키는 요인이 되기 때문입니다.
현재 현금청산자에 대한 현금청산 시기는 분양신청기간의 종료후, 관리처분인가후, 분양계약체결후 등으로 나뉘어져 있으며, 사업이 본격적으로 추진되지 않고 있는 상황에서 조합원 분양신청 결과에 따라 현금청산을 실시해야하는 것이 사업추진에 커다란 장애가 된다는 의견이 적지 않았던 것이었는데 이를 조합원의 이주기간과 일치시키도록 하는 것이 관리처분인가일 후 이후에 현금청산금을 지급하도록 하는 개정인 것입니다.
위와 같은 도정법 개정안은 일부 뉴타운과 재개발사업의 추진에 반대하는 주민들의 민원으로 지난번 임시국회에서 개정되지 않았습니다. 이번 정기 국회에서는 지난번에 국회와 정부가 개정을 추진했던 안들이 반드시 통과되어야 할 것입니다.
아울러 이번 정기국회에서 도정법 개정안을 추진하는데 있어 어려움에 처한 재개발사업과 재건축사업을 위해서 몇 가지 더 개정을 당부하고자 합니다.
먼저, 재개발사업의 임대주택을 현행 정비계획 용적률에서 확보하도록 하고 있는 데 이를 정비계획 용적률 외에서 확보하도록 하자는 것입니다.
재개발사업은 재건축사업과 달리 임대주택을 의무적으로 건립하도록 하고 있는 데 이것부터 사업간의 불평등을 초래하고 있는 것입니다. 그리고 재개발사업이 재건축사업에 비교하면 일반적으로 조합원들의 종전자산의 가치가 더 작다고 할 수 있습니다. 그런데 사정이 더 어려운 재개발조합원이 재건축조합원보다 더 많은 공공부조(임대주택)를 하고 있습니다. 재개발사업의 임대주택건립을 정비계획의 용적률 이외로 건립하게 한다면 어려운 사업 추진에 커다란 도움이 될 수 있을 것입니다.
다음은 학교용지에 관한 내용입니다. 요즘 재개발·재건축사업 추진에 있어서 학교용지 확보가 커다란 장애가 되고 있습니다. 학생 수용을 위해서 학교를 설치해야 한다는 것에는 공감할 수 있지만, 학교용지 확보하는 방안에 대해서는 조합원의 입장에서 바라볼 필요가 있습니다. 현행 정비계획수립지침에는 학교용지를 확보한 사업구역은 임대주택의 50%까지 건립을 완화할 수 있지만, 줄어든 임대주택을 인근 사업장에서 수용해야 한다는 맹점을 안고 있습니다. 이를 학교용지 확보구역에서 임대주택건립을 완화할 수 있도록 개정을 적극 검토해 필요가 있습니다.
또한 확보된 학교용지는 교육관련 기관에서 조합의 관리처분계획수립 이후에 신속하게 인수할 수 있도록 하는 법률 개정도 반드시 이행되어야 합니다. 확보된 학교용지를 사업이 준공되는 시기까지 인수하지 않는 경우 사업청산이 불가능할 수 있기 때문입니다.
