김향훈
변호사(종합법률사무소 센트로)
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Q : 재건축조합입니다. 조합설립 미동의자에 대하여 제1 매도청구소송을 하여 토지를 취득했습니다. 그런데 해당 토지에 이미 경료되어 있던 근저당권에 의하여 경매절차가 진행되었고 제3자가 낙찰을 받았습니다. 저희 조합은 낙찰자에 대하여 다시 최고를 하고 제2 매도청구소송을 진행하고 있는데 승소할 수 있는지요?
최근 서울남부지방법원에서 2013년 11월에 선고된 제1심 판결에 따르면 이 경우 다시 조합설립변경인가를 받아야 하며, 그렇지 않고 제기한 매도청구소송은 위법하다고 하여 2번째의 매도청구소송을 기각했습니다.
1. 최고절차의 준수여부
매도청구를 하기 위해서는 먼저 최고절차를 준수해야 합니다. 위 판결 사안에서는 해당 토지가 ‘주택단지가 아닌 곳’에 있었기 때문에 ‘최고’가 필요한 상황이었는데, 조합이 처음에 행사했던 제1 매도청구소송에서 적법한 최고가 이미 있었다고 보았습니다.
2. 최고 이후 행사기간의 준수여부
최고를 하여 도달하면 이로부터 2개월의 숙려기간이 필요하고, 숙려기간 종료이후 2개월 내에 매도청구권을 ‘행사’해야 합니다. 그런데 제1 매도청구소송 과정에서 조합이 최고를 하고 그로부터 숙려기간 2달 및 행사기간 2달이 모두 도과하였다면, 이로써 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제2 내지 4항의 법정기간이 경과함으로써 매도청구권은 상실되었고, 그 후 새로운 조합설립변경인가 등의 절차 없이 다시 한 제2의 최고 및 제2매도청구권 행사는 적법하지 않다는 것이 위 판결의 결론입니다.
3. 조합의 주장
원고 조합은 “원고가 매도청구권을 유효하게 한번 행사하여 해당 토지의 소유권을 취득한 이후에도 그 소유자가 피고들로 변경되는 특별한 사정이 있으므로, 그러한 사정이 있은 때로부터 ‘지체 없이’ 최고를 하면 집합건물법 제48조 제1항의 적법한 최고이고, 이에 기하여 다시 매도청구권을 행사할 수 있다”고 주장했습니다.
4. 법원의 판단
이에 대하여 법원의 판단은 다음과 같았습니다.
①매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위하여 매도청구권은 그 행사기간 내에 행사하도록 한 입법취지, 그리고 행사기간 내에 매도청구권을 행사해야 할 상대방에 그 구분소유자의 ‘승계인’을 포함시킨 집합건물법 제48조 제4항의 규정내용 등에 비추어, 적법한 최고 이후 행사기간이 지나서 소멸한 매도청구권이 그 후 소유자가 변경되었다는 사정만으로 다시 부활한다고 볼 수 없는 점 ②제척기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 종국적으로 소멸하는 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있는 바(대법원 2013.3.14.선고 2012다111531 판결), 원고는 위와 같은 절차를 밟아서 새로운 매도청구권을 행사할 수 있다는 점 ③원고는 이전에 매도청구권을 행사하여 소유권을 취득하기까지 하였는데, 이러한 경우에도 원고 주장과 같이 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차 없이 다시 매도청구권을 행사할 수 있다고 한다면, 원고와 같은 정비사업조합은 경매를 통하여 실제 시가보다 훨씬 낮은 가격에 매각이 되도록 유도함으로써 기존에 있던 근저당권, 가압류 등을 쉽게 말소시킬 수 있게 되어(누가 매각허가를 받더라도 정비사업조합이 곧 매도청구권을 행사하여 경매감정가와 유사한 가격으로 매매계약을 성립시킬 수 있어, 경매에 참여하려는 자가 극히 제한될 것이다), 담보물권 제도 등을 심하게 훼손하는 결과가 될 것인 점 등에 비추어 원고의 위 주장을 받아들일 수 없다.
나아가 피고들이 현금청산자와 유사하여 이에 관한 법리(대법원 2010.12.23.선고 2010다73215 판결)가 준용되어야 한다는 원고의 주장도 이유 없다.
5. 결어
조합설립 직후 미동의자의 부동산에 대하여 처분금지가처분을 하고, 매도청구권 행사로 소유권을 취득하면 신속히 선순위 근저당권을 변제하여야 사안과 같이 경매당하는 문제를 피할 수 있습니다. 다만 조합설립당시부터 거액의 선순위저당권자가 있는 경우에는 여전히 문제입니다. 매도청구는 수용과 달리 선순위 권리제한 등기(저당권, 가압류 등)를 말소시키지 못하므로 개발사업을 위한 소유권 취득방법으로서는 지극히 불완전한 것입니다. 재개발과 같이 수용절차로 통일시키는 것이 근본적인 해결방법입니다. 위 판결의 상급심 판결이 주목됩니다.
☞ 문의 : 02-522-3300
