윤병천
도시재생미래전략연구원 원장
우리나라는 1976년 12월 31일 ‘도시재개발법’이 제정되면서 비계획적으로 형성된 기성시가지 내에서의 주거환경개선과 신규 주택공급이 소규모적으로 활발히 추진되기 시작했다.
소위 달동네의 경우도 1989년 4월 1일 ‘도시 저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시 조치법’이 제정되면서 주거환경개선사업 방식(현지개량방식, 공동주택건설방식)으로 재정비되기 시작했다.
이 과정에서, 즉 기성시가지에서의 재개발, 재건축, 주거환경개선 사업에서 어떤 문제들이 대두되었는지 뉴타운정책과 연관된 사례를 살펴보고자 한다.
첫째, 재개발사업이 건설업체 주도로 진행되다보니 수익 극대화에 치중될 수밖에 없었고 이로인해 기반시설이 최소한으로 설치된 것을 들 수 있다. 이는 장기적으로 기반시설이 제대로 확보된 신시가지 및 신도시와의 생활격차가 크게 벌어지게 되고 체계적인 도시로 거듭나지 못한 요인으로 작용하게 되었다.
둘째, 1989년 4월부터 시작된 주거환경개선사업 방식 중 현지개량방식의 경우 지자체에서 기반시설을 설치해 주고 주민이 주택을 자체 개량하는 방식으로 진행되는 과정에서 기반시설 설치규모와 재정지원의 한계, 주택을 재축하는 과정에서의 날림공사, 건축법과 소방법의 과도한 특례 등으로 인해 2000년대 들어서면서 심각한 재 슬럼화 현상이 발생하기 시작했다.
셋째, 상기와 같은 문제를 해결하기 위하여 기성시가지 내에서 공공주도로 소생활권 단위의 신시가지로 개발하고자 뉴타운정책이 수립되었고 기성시가지 주민들에게 대대적 환영을 받았다. 그리고 뉴타운지구로 지정되기만 하면 집값이 오르는 열풍과 정치적 이해가 맞물려 전국적으로 수많은 지구가 지정되는 현상이 벌어졌다.
하지만 공공주도의 정책으로 출발하였으나 재원확보 등의 문제로 인해 결국 민간주도로 변질된 뉴타운정책은 2008년도에 급습한 세계적 금융위기와 이로 인한 부동산경기 침체 등으로 직격탄을 맞아 이제는 실패한 정책으로 치부될 뿐만 아니라 지자체 입장에서 이러지도 저러지도 못하는 애물단지로 전락하였다. 이와 같이 뉴타운정책은 그 취지는 좋았으나 실행과정에서의 오류로 인해 실패하였는바 그 근본 원인을 보다 세부적으로 살펴볼 필요가 있다.
첫째, 당초 뉴타운사업(재정비촉진사업)은 공공주도로 추진하는 제도로서 기반시설 설치비용 등을 공공이 부담하여야 함에도 사업시행자인 주민의 부담으로 전가된 것이 정책실패의 원인 중에 하나인 것은 이미 잘 알려진 사실이다.
둘째, 주민대표기구(추진위원회, 조합)가 사업성을 제고할 수 있는 시스템이 부재하다는 점이다. 즉, 도시 및 건축계획, 마케팅측면에서의 사업성제고 능력이 부재하고 정비업체도 행정지원에 그치고 있어 여러 측면에서의 원가절감 요인은 간과되고 지자체를 상대로 한 용도변경, 용적률 완화 등 도시계획적 측면에서의 민원을 제기하는 수준에 머물고 있다. 또한 주민 간의 갈등요인으로 사업이 장기 지연될 경우 상당한 매몰비용이 발생하여 사업성이 더욱 악화된다는 점이다.
셋째, 담당 공무원들의 전문성과 실무경험이 아직 미흡한 점을 들 수 있다. 일부 공무원의 경우 전문적 지식과 경험을 갖추고 있으나 재개발, 재건축사업 관련부서가 자긍심을 갖기 어려운 기피부서로 인식되는 경향이 있고 대부분 사업적 측면에서의 실무경험을 접할 기회가 적다보니 행정적으로 교과서적인 수준에 머물고 있으며 주민과의 소통에도 한계를 드러내고 있다.
실패한 뉴타운사업에 대한 출구전략이 필요한 것은 사실이나 또 다른 문제가 발생하지 않도록 보다 근본적인 원인을 파악하고 장기적인 안목에서 하드웨어적인 정책·제도적인 방법과 소프트웨어적인 주민갈등해소·사업성제고 등의 방법을 적절히 구사하여 장·단기적인 해결방안을 모색하는 슬기로운 지혜가 필요한 때라고 생각한다.
