22.건축공사비
6)사례연구(계속)
(19) 주택신축 대물변제와 관련된 거래의 과세 여부(문서번호:서면인터넷방문상담3팀-2184, 생산일자:2004.10.27 )

 

 

▲질의내용 요약=노후화된 연립주택을 12채 소유한 개인(갑)이 종전 연립주택을 헐고 동 토지 위에 19세대의 국민주택초과의 아파트를 재건축하여 그 중 12세대는 종전 주택소유자가 1세대씩 소유하게 되고 나머지 7세대는 건설업자(을)에게 공사비 대가로 대물변제키로 계약했습니다.

 

계약형태는 지분제로서 즉, 갑은 종전주택의 부속토지 일부(준공전에 대물변제를 원인으로 하여 소유권이전등기함)와 공사부담금 10억원을 을에게 제공하기만 하면(이로서 공사비는 확정됨) 추후 을이 분양하는 7세대의 분양가의 등락에 불구하고 신축된 아파트를 공급받는 조건입니다.

 

건설업자는 종전주택 소유자들로부터 주택신축용역 공급대가로 현금 10억원과 7세대 아파트 부속토지를 준공전에 소유권 이전받아 건축주를 명의변경하여 사용승인 받은 후 종전주택 소유자들과 함께 각기 자기소유분에 대하여 동시에 소유권보존등기를 각각 필했습니다.

 

갑과 을은 당초부터 공동사업 계약은 없었습니다. 부속토지에 대한 감정평가는 하지 않았으며, 준공예정일은 2004년 9월말경이고 7세대는 전혀 분양되지 않은 상태입니다.

 

이 경우 건설업자가 주택 소유자들로부터 공사비로 대물변제받은 7세대분 토지(현금일부 포함) 거래와 관련하여, 주택소유자들의 부가세 납세의무와 세금계산서 교부의무, 건설업자의 과세표준 및 산정방법(세금계산서 교부시 그 금액), 공급시기에 대하여 질의합니다.

 

 

▲회신=건설업자가 주택소유자들의 기존주택을 헐고 국민주택을 초과하는 공동주택을 신축함에 있어, 당해 사업자가 자기책임과 계산 하에 신축한 공동주택의 일부는 당초 주택소유자들에게 각1세대씩 배정하고 잔여주택을 자기명의로 보존등기하여 일반인에게 분양하는 경우에는 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 당해 건설업자가 되는 것입니다.

 

이 경우 주택소유자들이 당해 사업자에게 건축비에 대한 대가로 소유토지 일부와 일정금액을 양도 및 지불하기만 하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하므로 세금계산서 교부의부는 없습니다.

 

그러나 당해 사업자가 당초 주택소유자들에게 배정하는 당해주택의 건축용역과 일반인에게 분양하는 잔여주택의 공급에 대하여는 각각 부가가치세법 제1조 제1항의 과세용역 및 재화공급에 해당하므로 부가가치세가 과세되는 것입니다.

 

또한 이 경우 당해 건설사업자의 부가가치세 과세표준은 과세되는 용역의 대가를 토지일부와 금전으로 지급받는 것이므로 자기가 공급한 용역의 시가와 지급받는 금전대가를 합한 금액으로 하는 것입니다.

 

 

▲부연설명=상기 사례와 같이 주택소유자들이 기존주택을 헐고 공동주택을 신축할 때, 본인이 소유했던 기존주택을 건설업자에게 제공하고 그 대가로 신축주택을 제공받는 경우에 기존주택소유자들을 주택신축판매사업자로 보지 않는다. 따라서 기존주택 소유자들은 사업자등록을 할 필요가 없고 추가건축비로 건축업자에게 대금을 지급할 때도 부가세는 없다.

 

그러나 건축업자(사업자)는 자기의 책임 하에 건축하여 분양하므로 부가세 납부 의무가 있다. 즉 건설업자가 주택신축판매업자가 된다. 따라서 당초 주택소유자들에게 배정하는 주택의 건설용역(건축공사비)의 시가와 일반인에게 분양하는 잔여주택(토지가액와 건물가액 )의 분양에 대해서는 재화의 공급으로 보아 각각 부가가치세가 과세된다.

 

시가라 함은 사업자가 특수관계에 있는 자 외의 자와 당해거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의한다.

 

 

(20) 이주비 무상대여 이자상당액을 포함하여 도급계약 체결시 과세표준 계산(문서번호:부가46015-2699, 생산일자:1999.09.04)

 

 

▲회신=건설업자가 재개발 또는 재건축공사를 함에 있어 당해 재개발 또는 재건축 조합원에게 이주비를 무상으로 대여하고 당해 무상 대여금의 이자에 상당하는 금액을 건축비에 포함하여 재개발 또는 재건축조합과 공사도급계약을 체결한 경우 부가가치세 과세표준은 건설용역 제공 대가로서 받기로 한 공사도급금액(국민주택규모 이하 분 제외)이 되는 것이다.
문의 : 02-834-7887