‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도정법’이라고 함) 개정안이 2011년 12월 30일 국회 본회의를 통과하여 법제처에 이송된 뒤 1개월간 공포되지 않고 있다가 드디어 2012년 2월 1일 공포·시행되었다. 개정이유를 보면 “최근 주택재개발사업 등 정비사업이 부동산 경기침체, 사업성 저하 및 주민 갈등 등으로 지연·중단됨에 따라 공공의 역할 확대, 규제완화 및 조합운영의 투명성 제고 등을 통한 정비사업의 원활한 추진을 지원하고, 사업 추진이 어려운 지역은 주민의사에 따라 조합 설립인가 등을 취소할 수 있도록 하며, 정비사업이 일정기간 지연되는 경우에는 구역을 해제할 수 있도록 하고, 전면 철거형 정비방식에서 벗어나 정비·보전·관리를 병행할 수 있는 새로운 사업방식을 도입하는 등 도시 재정비 기능을 강화하려는 것임”이라고 밝히고 있다.

 

하지만 과연 개정 법률이 위 개정이유처럼 정비사업을 원활히 추진되게 만들 것인지, 아니면 더 혼란스럽고 사업진행에 장애요인이 발생하게끔 만들지는 두고 볼일이다.

 

개정 법률의 부칙 제1조를 보면, 개정 법률은 원칙적으로 공포 후 6개월이 경과한 2012년 8월 2일부터 시행되는데, 그 중 제4조제1항 등 몇 개 조항은 공포즉시인 2012년 2월 1일부터 시행이 되고, 제16조제6항은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다. 또 특이하게도 제16조의2제1항제1호 및 제2호, 제16조의2제2항부터 제4항까지는 부칙 제2조의 규정에 의하여 법 시행일로부터 2년간 한시적으로 효력을 가지도록 규정되어 있어 2014년 8월 1일까지만 유효하도록 규정되어 있다.

 

따라서 개정 법률 조문별로 시행일자가 다르고, 한시적인 효력을 가지는 조항도 있는 등 변경내용을 쉽게 파악하기가 쉽지 않고, 또 개정부분만을 발췌하여 이를 요약하여 전하는 기사 등으로는 개정 법률에 따라 정비사업제도가 어떻게 개정되었는지를 파악하기가 쉽지 않기 때문에, 개정 전의 조문과 개정 후의 조문 전체를 대비하면서 이를 해설하여 어떻게 제도가 개정된 것인지를 쉽게 파악하고자 본 글을 게재하게 되었다.

 

아래에서 조문별로 자세히 살펴보되, 단순히 표현을 부드럽게 하기 위하여 자구만 수정한 경우는 설명을 생략하도록 하겠다.

 

 

■ 제2조 제1호, 제2호 (정비사업의 종류 관련)
현행 법령
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.  〈개정 2006.5.24, 2009.2.6〉
1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 

개정 법률안 (2012.8.2. 시행)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 〈개정 2006.5.24, 2009.2.6, 2011.4.14, 2012.2.1〉
1. “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(街路區域) 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
마. 주거환경관리사업: 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업
바. 가로주택정비사업: 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 

기존 도정법상에서의 정비사업은 ‘주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업’등 4가지 사업으로 분류되었다. 그런데 2012년 8월 2일부터는 위 4가지 사업종류 이외에 ‘주거환경관리사업’과 ‘가로주택정비사업’등 2가지 사업이 더 추가되었다.

 

‘주거환경관리사업’은 ‘단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업’이라고 규정되어 있는데, 기존의 단독주택 및 다세대주택을 전면 철거하고 신축공사를 하는 것이 아니라 ‘정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여’ 정비하는 사업으로 되어 있다.

 

이는 기존의 단독주택 및 다세대 주택을 전면철거하고 거의 대부분을 아파트 위주로 신축공사를 하다가 보니 주거형태가 급속도로 아파트 위주로만 변경이 되고, 이러한 고층의 아파트 건설로 인하여 기존의 산이나 구릉지, 강, 하천 등에 대한 조망권이 침해되고, 아파트만 건축하다보니 기존의 단독주택이나 다세대 주택에서 소형평형으로 거주하고 있던 저소득 세입자들이나 1인 주거형자들이 더 이상 거주할 것이 없어 도시외곽으로 자꾸만 밀려나는 현상이 발생하여 이를 방지하기 위하여 채택된 사업유형이라고 할 수 있다. 하지만 아래의 문제점들을 볼 때에 이 사업이 제대로 진행될지 여부는 상당히 의문이 있다.

 

첫째, 저소득 세입자나 1인 주거자들은 근무하고 있는 직장 등을 볼 때에 도시 내에서 활동하는 경우가 많고, 교통비 등을 감안할 때에 도시 내에서 거주할 필요성을 다른 사람들보다 더 많이 느끼고 있다는 점.

 

둘째, 위 주거환경관리사업을 시행하는 방식이 도로나 공원 등 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하는 것인데, 이에 대한 비용을 어떻게 충당할 것인지, 만약에 거주자 본인보고 부담하라고 하면 경제적인 능력이 안될 것이고, 세금으로 충당하자면 “왜 내가 낸 세금을 내 거주환경을 개선하는데 사용하지는 않고 단독주택이나 다세대주택에 거주라는 사람들의 거주환경을 개선해 주기 위한 것으로 사용되느냐”라는 강한 반발을 받을 가능성도 충분하다는 점.

 

셋째, 저소득세입자나 1인 주거자들은 적은 평형의 주택을 필요로 하기 때문에 기존의 단독주택과 다세대주택을 허물고 더 많은 소형주택이나 초소형주택을 건축하여 많은 공급을 하는 것이 맞는데, 더 많은 주택공급을 포기하고 기존의 주거환경만을 개선하게 된다면 결국에는 주택공급이 부족하여 집값이나 임대차보증금 상승을 초래하여 저소득세입자나 1인 주거자들을 결과적으로는더 살기 힘들게 만드는 것이 아니냐 하는 점. 이러한 점들 때문에 실제 위와 같은 사업이 진행될지는 의문이 든다.

 

‘가로주택정비사업’은‘노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업’으로 규정되어 있다. 이는 종전의 가로를 유지하면서 그 주변을 소규모로 개선하는 것으로서, 이 또한 상업시설의 현대화 추세, 기존 상업시설의 노후화, 상업시설 공급부족 등의 현상을 초래할 가능성이 있다. 여기에 소요되는 제반 경비를 어떻게 충당할 것인지가 큰 문제로 발생되며 만약에 세금을 투입하게 되면 위와 같은 똑같은 반발을 불러일으킬 수가 있는 제도라도 하겠다.

 

지금까지의 정비사업은 사업을 시행하는 토지등소유자들이 사업비용을 전부 부담하고, 오히려 공공시설의 무상양도, 각종 세금 납부 등을 통하여 공공은 이익을 얻는 사업유형이었다. 이에 반하여 2012년 8월 2일부터 시행될 위 2가지 사업은 공공이 자금을 투입하여야만 가능한 사업제도일 것으로 예상되어 위 사업이 제대로 시행될 수 있을지, 그리고 만약에 시행된다면 저소득층에게 오히려 더 어려움을 줄 수 있을 가능성이 높아진다는 문제점을 안고 있다고 하겠다.

 

■ 제2조 제3호 (노후불량 건축물의 범위 관련)
현행 법령
제2조 (용어의 정의)
3. “노후·불량건축물”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물
(1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것
(2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물

 

개정 법률안 (2012.8.2. 시행)
제2조 (정의)
3.“노후·불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시·도조례”라 한다)로 정하는 건축물
(1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것
(2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인하여 구조적 결함이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물

 

현행 법령에는 ‘노후·불량건축물’의 구체적인 내용을 조례로 정할 수 있는 자치단체의 범위를 특별시, 광역시, 도 만 조례로 정할 수 있도록 규정되어 있었다.

 

그런데 제주도가 그냥 도가 아니라 특별자치도의 명칭을 가지고 있기 때문에 ‘특별자치도’라는 문구를 삽입함과 동시에 자치단체의 범위도 ‘인구 50만 이상의 대도시’로 확장하여 위 대도시도 조례로 노후·불량건축물의 범위를 정할 수 있도록 개정되었다.

 

또 현행 법령에는 ‘노후·불량건축물’의 내용으로 “다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물”로 규정되어 있어 ‘철거가 불가피한 건축물이어야만 하는 것’처럼 규정되어 있다.

 

그런데 경과 년수가 20년 이상되고 노후화된 건물도 반드시 철거가 불가피한 정도가 아닌 경우가 많이 포함되어 있는데도 불구하고 위 조문이 ‘반드시 철거가 불가피하여야만 함’이라고 해석될 여지가 있고, 또 이러한 사유를 근거로 행정소송이 여러 건 제기되어 1심과 고등법원의 판결이 서로 엇갈려 나는 등 혼란이 가중되자 위 조문을 수정하여 ‘철거가 불가피한’이라는 문구는 삭제한 것이다.

 

■ 제2조 제4호~제11호
현행 법령
제2조 (용어의 정의)
4. “정비기반시설”이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의계획및이용에관한법률 제2조제9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
5. “공동이용시설”이라 함은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
6. “대지”라 함은 정비사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.
7. “주택단지”라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. “토지등소유자”라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
가. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자
10. “주택공사등”이라 함은 대한주택공사법에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 지방공기업법에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.
11. “정관등”이라 함은 다음 각목의 것을 말한다.
가. 제20조의 규정에 의한 정관
나. 토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약
다. 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 한다) 또는 주택공사등이 제30조제8호의 규정에 의하여 작성한 시행규정

 

개정 법률안 (2012.8.2. 시행)
제2조 (정의)
4. “정비기반시설”이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의계획및이용에관한법률 제2조제9호의 규정에  의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
5. “공동이용시설”이라 함은 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 그 밖에 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
6. “대지”라 함은 정비사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.
7. “주택단지”라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시·군계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. “토지등소유자”라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
가. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 또는 주거환경관리사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자
다. 가로주택정비사업의 경우에는 가로구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
10. “주택공사등”이란 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.
11. “정관등”이라 함은 다음 각목의 것을 말한다.
가. 제20조의 규정에 의한 정관
나. 토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약
다. 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 한다) 또는 주택공사등이 제30조제8호의 규정에 의하여 작성한 시행규정
[제목개정 2012.2.1]

 

 

제2조제4호부터 제11호까지는 정비사업의 종료가 변경됨에 따른 용어의 정리(제9호가항)와 가로주택정비사업의 토지등소유자범위를 추가하였으며(제9호다항), 대한주택공사가 한국토지주택공사로 변경됨에 따라 이 용어만 정리하였고(제10호) 다른 개정내용은 없다.
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